STS 842/2008, 18 de Septiembre de 2008

1.- La Procuradora Doña María Isabel Jiménez Sánchez, en nombre y representación de La Fundación Benefico Social que gira bajo el nombre de Fundación Mármol, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra Sociedad Mercantil Anónima Agrarias del Sur S.A. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que estimando la demanda proceda: A) Declarar resuelto el contrato suscrito entre las partes el 28 de febrero de 1994, por espiración del plazo contractual al que se obligaban las partes como consecuencia de la denegación de prórroga producida. B) Habiendo dado por terminado el contrato las partes declarar ajustado a derecho la estipulación undécima del contrato que se acompaña, base del presente procedimiento, establecido, como mejoras indemnizables, aquellas que teniendo tal carácter y correspondiendo al periodo en que el contrato ha estado vigente (1995-2000), hayan sido expresamente autorizadas por la arrendadora propietaria o, en su caso, por la Autoridad Administrativa. C) Consecuente con lo anterior, declara que la arrendataria se poseedora de mala fé desde el 1 de marzo de 2000, hasta la entrega material de la finca, estableciendose la indemnización de daños y perjuicios a favor de la Fundación, en la cuantía que se determine en ejecución de sentencia. D) Se condene a la demandada a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos, así como a dar posesión de la finca de forma inmediata a la fundación actora.

2. - La Procuradora Doña Ana Luz Vaquero Vera, en nombre y representación de La Mercantil Agrarias del Sur S.A, contestó a la demanda y formuló reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: 1.- Se declare que según la Base segunda de la Fundación Mármol la administración de los bienes se ejercerá arrendandolos en pública subasta, la cual se anunciará con Priego y Alcalá la Real, condenandose a la Fundación Mármol a estar y pasar por ello. 2.- Se declare que la entidad Mercantil Agrarias del Sur S.A. viene cultivando en concepto de arrendatario las fincas objeto del arrendamiento desde el 1 de noviembre de 1989 ininterrumpidamente, condenandose a la Fundación Mármol a estar y pasar por ello. 3.- Se declare que Agrarias del Sur S.A. ha dado por terminado el arrendamiento y lo notifico a la Fundación Mármol Mediante burofax de 18 de febrero de 2000 al alegar la Fundación Mármol su decisión de ser cultivador directo de la finca, por al menos el plazo de seis años, condenandose a la Fundación Mármol a estar y pasar por ello. 4.- Se declare que Agrarias del Sur S.A. notificó a la Fundación Mármol por burofax de 18 de febrero de 2000 que respecto de los mejores optaba por continuar en el arrendamiento mientras no se liquidase la deuda, que ascendía a 68.905.869 pesetas, condenandose a la Fundación Mármol a estar y pasar por ello. 5.- Se declare que Agrarias del Sur S.A ha realizado en las fincas objeto de la litis las mejoras útiles y de transformación de cultivos que se especifican en el hecho quinto de la reconvención y/o los que se acrediten en la fase probatoria, condenando a la Fundación Mármol a estar y pasar por ello. Igualmente deberá declararse que Agrarias del Sur S.A. realizó con autorización verbal y en consecuencia sin autorización por escrito de la Fundación la construcción de una nave en el cortijo " Coscojar", y que con posteridad el importe de la misma de 1.704.000 pesetas fué descontado de la renta del años 1994, condenando a la Fundación Mármol a estar y pasar por ello. 6.- Se declare nula la cláusula undécima del contrato de arrendamiento formalizado entre la Fundación Mármol y Agrarias del Sur S.A. el 28 de febrero de 1994, al establecer que las mejoras que se realicen sin autorización del Patronato por escrito quedarán en beneficio de la Fundación al ser contraria a lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Rústicos condenando a la Fundación Mármol a estar y pasar por ello. 7.- Se condene a la Fundación Mármol a abonar a Agrarias del Sur, S.A. la cantidad de 68.905.589 pesetas, o en su caso, a que abone en compensación por las mejorar el coste actual que supondrían la realización de las que subsisten en el estado en que se encuentran o bien el mayor valor que por causa de las mejoras subsiguiente tenga entonces la finca, continuando el arrendamiento hasta al pago de las mejores indicadas o que se acrediten en fase probatoria. 8.- Que en cumplimiento de lo establecido en el art. 62.2. de la Ley de Arrendamientos Rústicos se fije por resolución judicial la renta que correspondería a la finca mejorada al no haber acuerdo entre las partes a pesar de haberlo intentando Agrarias del Sur S.A mediante. 9.- Se condene a la Fundación Mármol al pago de las costas.

   Por la Procuradora Doña María Isabel Jiménez Sánchez, en nombre y representación de Fundación Mármol, contestó a la reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que le absuelva de la demanda reconvencional formulada.

3. - Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas estas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus escritos. La Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos Alcalá La Real, dictó sentencia con fecha 28 de abril de 2001, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Jiménez Sánchez, en nombre y representación de la Fundación Mármol frente a la entidad mercantil "Agrarias del Sur, S.A.", debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendatario suscrito entre las partes respecto de las fincas a que se refiere el fundamento jurídico primero de esta resolución a la expiración del término contractual pactado en el contrato suscrito entre las partes el 28 de febrero de 1994, condenando a la referida demandada a estar y pasar por tal declaración y a dar inmediata posesión de las mismas a la parte actora, absolviendola del resto de las pretensiones ejercitadas en su contra sin que haya lugar a la expresa imposición de las costas procesales y que estimando parcialmente la reconvención interpuesta por la Procuradora Sra. Vaquero Vera, en nombre y representación de Agrarias del Sur.S.A., frente a Fundación Mármol, debo declarar y declaro que la referida entidad mercantil viene cultivando en concepto de arrendataria las fincas objeto del arrendamiento desde el 1 de noviembre de 1989 ininterrumpidamente, asícomo que la cláusula undécima del contrato de arrendamiento formalizado entre las partes el 28 de febrero de 1994 es nula, condenando a la demandada reconvenida a estar y a pasar por los anteriores pronunciamientos, absolviéndola del resto de las pretensiones ejercitadas en su contra sin que haya lugar a expresa imposición de las costas de la reconvención.

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Fundación Mármol, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Jaen, dictó sentencia con fecha 28 de abril de 2001, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº dos de Alcalá la real con fecha 28 de ab ril de 2001 en autos de juicio de cognición seguidos en dicho Juzgado con el número 73 del año 2000 debemos de revocar y revocamos la referida resolución en el sentido de que la Fundación Mármol deberá abonar a Agrarias del Sur S.A. en virtud de las mejoras efectuadas en las fincas objeto de arrendamiento, la cantidad de DOSCIENTAS NOVENTA Y CINCO MIL CINCUENTA Y CUATRO EUROS Y SESENTA Y TRES CENTIMOS DE EURO (49.092.950 PTAS) manteniendo el resto de los pronunciamientos de la referida resolución, sin hacer imposición de las costas del presente recurso.

1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Fundación Mármol, con apoyo en los siguientes MOTIVOS : UNICO.- Al amparo del art. 477.2. 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se invoca infracción de lo dispuesto en los articulos 60 y 61 de la Ley de Arrendamiento Rústicos vigente,por oposición de la sentencia impuganada o la doctrina jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 12-XI-1991; 7-VI-1987 ), en relación con que el cumplimiento de los presupuestos del artículo 60 de la LAR de 1980 para que las mejaras efectuadas por el arrendamiento sean indemnizadas al final del arrendamiento.

Remitidas las actuaciones a la Sala Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha catorce de marzo de 2006, se acordó admitir el recuso de casación y dar traslado a la otra parte para que formalizen su oposición en el plazo de veinte dias.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Consuelo Rodriguez Chacón, en nombre y representación de Agrarias del Sur S.A. presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día once de septiembre del 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

El objeto del recurso se contrae a la estimación de la reconvención por la sentencia impugnada en cuanto a las mejoras realizadas en las fincas objeto del arrendamiento por la entidad demandada y como lógica consecuencia el derecho a ser indemnizada por las mismas, que la sentencia del Juzgado había rechazado sobre la base de que el arrendatario no había notificado al arrendador por escrito las mejoras proyectadas ni subsidiariamente había obtenido la autorización administrativa ante la oposición del arrendador; pronunciamiento que dejó sin efecto con el argumento de que si bien es cierto que no se cumplieron los requisitos del art. 60 de la L.A.R. para la realización de mejoras útiles y sociales, definidas en el art. 57 del citado texto legal, "la más reciente doctrina jurisprudencial viene considerando que si la arrendadora recibió al finalizar el contrato una finca de mayor productividad que la que había entregado, es justo que satisfaga el mayor valor cuya importancia o alcance haya quedado acreditado a través de la prueba practicada, el hecho de que la finalidad primordial de las mejoras que la ley califica de útiles es la de incrementar la productividad de las fincas rústicas, en atención a la función social que a la propiedad privada reconoce el art. 33 de la Constitución, permite considerar como previsible o muy probable que hubiese llegado a obtenerse un informe favorable del IRYDA, incluso pese a que el arrendador manifestase su opinión contraria, en el supuesto que por el arrendatario se hubiese dado estricto cumplimiento a lo dispuesto en el art. 60 de la L.A.R. (S. d

Se formula un único motivo por infracción del artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, y se aduce interés casacional por oposición de la sentencia impugnada a la doctrina del Tribunal Supremo, en relación con la necesidad de que se cumplan los presupuestos exigidos en dicho artículo para que las mejoras efectuadas por el arrendatario sean indemnizables al final del arrendamiento. Las sentencias de esta Sala con las que se pretende justificar la oposición a esta doctrina son las de 12 de diciembre de 1991 y 7 de junio de 1987, las cuales si bien no examinan un caso idéntico si se refieren a las limitaciones derivadas del artículo 60 de la LAR de 1980. Con carácter previo a su análisis y resolución, debe tenerse en cuenta que aunque en el recurso se mezclan diversas cuestiones sobre la naturaleza de las mejoras, que no fueron planteadas en escrito de preparación, el interés casacional está suficientemente acreditado en cuanto a la indemnización solicitada en aplicación del artículo 60 y ello justifica que, dejando a un lado lo que pueda suponer una inaceptable ampliación de la pretensión impugnatoria, se analice y de solución al recurso.

Y se hace para estimarlo. El artículo 60 de la LAR, dispone que el arrendatario podrá realizar las mejoras útiles y sociales a que se refiere el artículo 57, siempre que no menoscaben el valor de la finca. Para llevarlas a cabo, el arrendatario comunicará por escrito previamente al arrendador el plan circunstanciado de las mejoras proyectadas, que se entenderán consentidas por el último si no da respuesta en el término de un mes. En caso de expresar oposición, el arrendatario podrá emprender las obras con informe favorable del IRYDA, oído el arrendador. Pues bien, para estimar la pretensión reconvencional se atiene la sentencia recurrida a que la más reciente doctrina jurisprudencial viene a autorizar el pago de las mejoras y que es claro que la arrendadora "recibe, a la finalización del contrato, una finca de mayor productividad que la que había entregado"; argumento sin duda atrevido y fuera de lugar cuando la justificación viene dada a través de una sola sentencia de esta Sala de la que se limita a extraer la conclusión jurídica obviando el supuesto de hecho a partir de la cual se dicta y que no es otro que la existencia una previsión contractual y consiguiente autorización del arrendador para su ejecución. Las sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 2001, 13 de junio de 2002, 4 de diciembre de 2003 (que cita la de 7 de junio de 1987 y 6 de marzo de 2001, entre otras), 21 de abril de 2005 y 13 de septiembre de 2006, directa o indirectamente expresan de una forma reiterada y uniforme el criterio de ésta Sala sobre los requisitos que el art. 60 exige para la realización de mejoras útiles en una finca dada en arrendamiento por iniciativa del arrendatario, y estos no se han cumplido, como reconoce la propia sentencia.

La sentencia de 4 de diciembre de 2003 resume esta doctrina de la forma siguiente:

"La sentencia de esta Sala de 18 de octubre de 2001 (se refiere a la de 15 de octubre de 2001 ) desestima el recurso de casación contra sentencia que, a su vez, había desestimado la demanda reconvencional ante la falta de cumplimiento previo de la comunicación del plan circunstanciado de las mejoras proyectadas por el arrendatario a fin de contar para hacerlas con el consentimiento del arrendador, para que, sin ser sorprendido, se produzcan todas las consecuencias que por ello determinan los artículos que siguen al que se cita que, añadimos ahora, era el 60 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Razona esta Sala el rechazo del motivo diciendo que no se ha dado cumplimiento a esa exigencia legal de garantía de derechos, lo establece el propio recurrente al equiparar la comunicación previa que la Ley previene a la conciliación instada y acompañada a la contestación y reconvención, destacando que en la misma se requiere a efectos de compensación de mejoras útiles y sociales para así reconocer su extemporaneidad y mas adelante dice: Por último, el recurrente trata de soslayar aquel requisito legal - dice que es inoperante el art. 60 ante lo que señala seguidamente- desde el contenido de la cláusula 18ª del contrato de arrendamiento en la que, en contra de lo que se pretende deducir, no se deja al arrendatario en total libertad de hacer pues además de que lo autorizado se contrae a lo referido en el art. 57 de la Ley -sólo las mejoras que aumentan de modo duradero la producción, rentabilidad o valor agrario de la finca arrendada y las que faciliten la prestación laboral en ella- con lo cual, además de no comprenderse todo lo que la iniciativa del arrendatario imponga no queda éste eximido de cumplir las exigencias del art. 60 sobre que las mejoras no menoscaben la finca y pueda el arrendador conocer, consentir y asumir su resultado o hacerlas o imponer sus consecuencias como la misma Ley previene sustitutoriamente.

En la misma línea de exigir consentimiento del arrendador a las mejoras útiles realizadas por el arrendatario se manifiesta la sentencia de 6 de marzo de 2001 en cuanto da eficacia al consentimiento prestado en el contrato y estar las obras realizadas dentro de los límites pactados en el mismo.

Este criterio jurisprudencial es reiteración del seguido por las sentencias de 9 de septiembre y 12 de diciembre de 1991 ; en la primera de ellas se dice que: En todo caso, para que dicha indemnización proceda, será necesario que se haya realizado con conocimiento o intervención del propietario para fiscalizar los gastos, y no meramente sin su oposición; la segunda de estas sentencias afirma que: para que las mismas, partiendo de unas actuaciones materiales constatadas, alcancen la categoría de mejoras indemnizables, la Ley establece unos requisitos a observar y cumplir, de manera precisa y detallada, en el caso de verificarlas el arrendatario, que en todo caso proceden si medió el consentimiento del propietario. Inexistente en el caso un consentimiento expreso o tácito del propietario, apreciable este último en caso de falta de respuesta del arrendador, en el término de un mes, a la notificación del arrendatario, ha de concluirse la corrección de la sentencia recurrida..".

Mas recientemente, la sentencia de 13 de septiembre de 2006 niega la indemnización, debido a la falta de cumplimiento previo de la comunicación del plan circunstanciado de las mejoras proyectadas por el arrendatario al no contar para hacerlas con el consentimiento del arrendador, que así podía conocerlas, señalando que "no queda este eximido de cumplir las exigencias del artículo 60 ".

Cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3º del apartado 2 del artículo 477, si la sentencia considerara fundado el recurso, casará la resolución impugnada y resolverá sobre el caso, declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia, y como quiera que en el caso más que contradicción o divergencia, lo que hay es una sentencia discrepante con la jurisprudencia reiterada de esta Sala, procede casar la sentencia, manteniendo la del Juzgado con relación a este pronunciamiento;sin que proceda hacer imposición de las de este recurso de casación, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2 Ley de Enjuiciamiento Civil ; sin hacer especial declaración de las de una y otra instancia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español