STS 178/2015, 10 de Abril de 2015

La procuradora doña Araceli García Gómez, en nombre y representación de doña Carla interpuso demanda de incidente concursal, contra la concursada ZONA HABITAT 2005, S.L. y contra la financiera CAIXA DŽESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA "LA CAIXA" y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...a) Se declare que en la escritura de compraventa de fecha 7 de julio de 2.006, otorgada entre ZONA HABITAT 2005, SL y doña Carla , que actuaba en su propio nombre y en el de su fallecida madre, autorizada por la Notaria de Palafrugell doña Mª Victoria Pérez Pérez, número 1643 de su protocolo, relativa a la finca registral n° NUM000 , se incluyó indebidamente la casa descrita en la misma así como una superficie de 800 m2 alrededor de la casa, determinada en el plano acompañado como documento n° 4, y otra superficie de 1.365 m2, también marcada en el referido plano, colindante con la anterior y con frente a lindero Norte de la finca, que no formaban parte del objeto de la compraventa por falta de intención de los contratantes de transmitir y adquirir respectivamente el dominio de tales elementos. También será preciso que se declare que el precio de la porción de terreno realmente adquirida, que debía haber sido segregada, de 4.913 m2, también identificada en el plano aportado como documento n°4 era, y es, por una parte la suma en dinero de 270.456 €, que ya ha percibido mi representada, y por otra la obligación de urbanizar a cargo de la compradora los 2.165 m2 a que habrá de quedar reducida la finca matriz (800 +1.365), asumiendo por tanto la compradora los gastos y costes de urbanización y la posible diferencia de cesiones necesarias a fin de llegar al resultado perseguido de cuatro parcelas, dos de ellas con una superficie máxima de 800 m2 que incluirán la casa descrita en la finca n° NUM000 , y otras dos parcelas de un total de 800 m2 entre las dos que tendrán fachada en el linde Norte de la finca y serán colindantes entre ellas y además una de ellas colindante con los primeros 800 m2 en los que se encuentra la casa.

2. Consecuentemente con lo anterior se acuerde, al efecto de ajustar la realidad física a la realidad formal, lo necesario a fin de reintegrar a mi representada la titularidad registra! de la casa que habita y la superficie de 800 m2 alrededor de la misma determinada en el plano acompañado como documento n° 4 y otra superficie de 1.365 m2 también determinada en el mismo plano, colindante con la anterior y con frente al lindero Norte de la finca, bien procediendo a declarar la modificación o nulidad de la compraventa de la finca n° NUM000 y acordando en su lugar la segregación y transmisión exclusivamente de la propiedad de la porción de finca efectivamente comprada de 4.913 m2, o bien, en su caso, acordando practicar de la finca registral agrupada n° NUM001 la segregación a favor de mi representada de la casa que habita y la superficie de 800 m2 alrededor de la misma determinada en el plano acompañado como documento n° 4 y otra superficie de 1.365 m2 también determinada en el mismo plano, colindante con la anterior y con frente a lindero Norte de la finca que no fueron objeto de la compraventa.

3. Subsidiariamente, se declare la nulidad, extinción o resolución de la propia compraventa de la finca registra! n° NUM000 acordando que la misma sea reintegrada a mi representada libre de cargas y gravámenes.

4. En todo caso, tanto si se estima la petición principal como las subsidiarias de nulidad, extinción o resolución, declarando la cancelación de la garantía hipotecaria bien sobre la casa y porción de terreno de 800 m2 en que se halla enclavada y sobre la porción de terreno de 1.365 m2 referidas anteriormente, o bien sobre la totalidad de la finca registral n° NUM000 , según se estime la petición principal o las subsidiarias. La devolución del precio recibido por parte de mi representada en caso de estimarse alguna de las peticiones subsidiarias deberá venir condicionada a la efectiva cancelación de la hipoteca que grava actualmente esta finca como perteneciente a la agrupada NUM001 , y otorgando a mi representada un plazo suficiente para ello.

5. Se declare la nulidad o cancelación de las inscripciones registrales contradictorias.

6. Se condene la compradora demandada a satisfacer, tanto por obligación contractual como extracontractual, los daños y perjuicios ocasionados a mi representada, entre los que se encuentran el pago del IVA, por importe de 76.929,60 € el pago de la plusvalía, por importe de 2.368,89 € y el coste fiscal derivado de la obligatoria declaración del incremento patrimonial obtenido con la compraventa, que se concreta en las cantidades ingresadas a la Hacienda Pública por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del ejercicio 2.006, por importe de 18.712,14 €, Impuesto sobre el Patrimonio del ejercicio 2.006, 1.406,31 €, e Impuesto sobre el Patrimonio del ejercicio 2.007, que asciende a la suma de 1.637,70 €. Igualmente el Impuesto de Sucesiones de su madre por importe de 3.406,17 €. Y los intereses de estas cantidades desde que fueron pagadas.

7. La condena de la concursada deberá comprender en todo caso el coste de los gastos notariales, registrales e impuestos que deban ser satisfechos para dar cumplimiento a la Sentencia.

8. Si estimándose en parte la demanda no se acordara la nulidad de la garantía hipotecaria declarándose la subsistencia de la misma, la condena a la concursada deberá incluir también la obligación a su cargo de cancelar la hipoteca con entera indemnidad de mi representada, señalando plazo para ello.

9. En cuanto a costas deberá estarse a lo dispuesto en el articulo 394 de la LEC ".

La procuradora doña Josefa Navarro Giménez, en nombre y representación de Zona Habitat 2005, S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado: "...tenga por contestada la demanda incidental promovida por doña Carla , por allanada esta parte en la petición de considerar nula la transmisión de 2.165 m2 y vivienda de la originariamente finca NUM000 de Celrá del Registro de la Propiedad n° 3 de Girona, y consecuentemente con lo anterior cancelar parcialmente la hipoteca constituida sobre la mayor finca NUM001 de Celrá del mismo Registro en la parte que corresponde a la porción de terreno y vivienda cuya transmisión debe ser declarada nula, realizando las operaciones Registrales necesarias de segregación y cancelación para su acceso al Registro de la Propiedad, operaciones que, en caso de ser necesarias, se concretarán en ejecución de Sentencia" .

El procurador don Jordi Fontquerní Bas, en nombre y representación de CAIXABANK, S.A. (antes Caixa dŽ Estalvis i Pensions de Barcelona - "La Caixa"), presentó escrito oponiéndose al incidente concursal promovido por doña Carla , y contestó a la demanda alegado los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando se dicte sentencia por la que: "...se declare no haber lugar a la cancelación de la garantía hipotecaria constituida a favor de Caixabank en virtud de escritura pública de préstamo hipotecario otorgada en fecha 7 de julio de 2006 ante Notario de Palafrugell doña María Victoria Pérez y Pérez, bajo el nº 1646 de su protocolo, y la escritura de novación modificativa del préstamo hipotecario antes citado, otorgada en fecha 30 de junio de 2009 ante el Notario de Palafrugell don José María Chiner Vives bajo el nº 886 de su protocolo constituida sobre la actual finca NUM001 del Registro de la Propiedad 3 de Girona, desestimando íntegramente el suplico d) de la demanda" .

Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de lo Mercantil nº 5 de Barcelona, dictó sentencia con fecha 14 de septiembre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "...ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA promovida por la actora, por lo que en virtud del allanamiento expresado por los demandados, declaro la nulidad parcial del contrato de compraventa de 7 de julio de 2006 convenido con la concursada ZONA HABITAT 2005 S.L. siendo sus efectos los de considerar que la superficie de 2.165 m2 -parcela de 800 m2 en la que está la vivienda de la demandante más 1365 m2 contiguos- han de revertirse a favor de la señora Carla y en cuanto a los restantes 4.913 m2 deben quedar de propiedad de ZONA HABITAT. Todo lo anterior de conformidad con el plano aportado como documento nº 4 con la demanda incidental.

No hay condena al pago de las costas".

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de doña Carla , la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 3 de julio de 2013 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "...Estimamos el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña. Carla contra la sentencia dictada en fecha 14 de septiembre de 2012 , que revocamos en parte, en el siguiente sentido.

Añadimos al fallo de la sentencia los siguientes pronunciamientos:

1. Se declara la cancelación de la garantía hipotecaria constituida mediante escritura pública de fecha 7 de julio de 2006 a favor de CAIXA D'ESTALVIS DE GIRONA (CAIXA D'ESTALVIS i PENSIONS DE BARCELONA, actualmente CAIXABANK S.A.), reseñada en la demanda, sobre la finca registral n° NUM001 de Celrá, en la extensión que afecta a la vivienda y parcela circundante de 800 m2 y a la porción de terreno contiguo de 1.365 m2, de acuerdo con el plano adjuntado a la demanda, pertenecientes originariamente a la finca n° NUM000 de Celrá.

   Líbrense a tal efecto los mandamientos registrales pertinentes, con cancelación de las inscripciones contradictorias.

2. Se condena a ZONA HABITAT 2005 S.L. a soportar el coste de los gastos notariales, registrales e impuestos que deban ser satisfechos para dar cumplimiento a la sentencia. Con devolución del depósito constituido.

   Se mantienen los demás pronunciamientos de la sentencia. No se imponen las costas en esta instancia".

Contra la expresada sentencia interpuso recurso de casación la representación procesal de CAIXABANK, S.A. con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

Único.- Artículo 34 LH .

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 6 de mayo de 2014 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la procuradora doña Mª Eugenia de Francisco Ferreras, en nombre y representación de doña Carla presentó escrito de impugnación al mismo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 11 de marzo del 2015, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la interpretación del artículo 34 LH en relación al alcance que presenta la previa titularidad inscrita del derecho del disponente o transferente, como requisito legal para que pueda operar la protección registral del llamado tercero hipotecario. Particularmente respecto al momento o secuencia temporal en el que dicho requisito debe resultar cumplido, bien respecto del momento mismo de la adquisición del tercero, en donde las facultades y poderes dispositivos del transmitente deben resultar ya del propio Registro (interpretación estricta), o bien con relación al tiempo de la inscripción registral de la adquisición del tercero previamente realizada (interpretación flexible). Todo ello, en el marco registral del derecho real de hipoteca.

2. En síntesis, los principales hechos que plantean en la demanda son los siguientes:

Por escritura pública de 7 de julio de 2006, la actora, doña Carla vendió a ZONA HÁBITAT la finca n9 NUM000 , de 7.078 m2 en la que se halla construida una vivienda, por un precio total de 751.266 euros, de los que la actora percibió la suma de 270.456 euros. Se convino que el resto del precio, 480.810 euros se abonaría mediante entrega por parte de la compradora a la vendedora de cuatro parcelas, dos de ellas con una superficie máxima de 800 m2 que incluirían la vivienda existente en la finca y otras dos parcelas más con la superficie mínima que permita la normativa urbanística municipal, con un total de 800 m2 entre las dos.

En la misma fecha y en la misma notaría, ZONA HÁBITAT adquirió otras tres fincas de otros titulares (la nº NUM002 , la nº NUM003 y la nº NUM004 ) procediendo a la agrupación de todas ellas (incluida la nº NUM000 de la actora) para conformar la finca nº NUM001 y constituyendo seguidamente una hipoteca sobre la finca agrupada a favor de La Caixa, en garantía de un préstamo por 4 millones de euros.

Argumenta la actora que la verdadera intención de las partes fue la de transmitir a ZONA HÁBITAT, a cambio del precio pactado (751.266 euros) una porción de terreno de la finca nº NUM000 de 4.913 m2 (del total de 7.078 m2) mas no la propiedad de la vivienda con los 800 m2 de parcela circundante y la porción de terreno contiguo de 1.365 m2. Afirma que esta superficie de 2.165 m2 y la vivienda, no formaban parte realmente del objeto de la compraventa, sino que la compradora sólo adquiría la superficie restante de 4.913 m2 obligándose a pagar por ella el precio convenido (270.456 euros en metálico y el resto, 480.810 euros, mediante la obligación de urbanizar aquella porción de 800 m2 más 1.365 m2 para entregar a la vendedora cuatro parcelas urbanizadas, dos de 800 m2 en las que se ubica la casa y otras dos colindantes de 800 m2.

Solicita en su demanda, con carácter principal, que se declare que la vivienda y la parcela en la que radica, de 800 m2 y el terreno colindante de 1.365 m2, no forman parte del objeto de la compraventa, por falta de intención de los contratantes de transmitir y adquirir tales elementos, que se le reintegre la titularidad registral de ese terreno y vivienda y se proceda a la segregación registral. También solicita la cancelación de la hipoteca sobre la vivienda y el terreno descrito que no fueron objeto de transmisión a ZONA HÁBITAT.

La demandada ZONA HÁBITAT (en concurso) y la Administración concursal se allanaron a la pretensión de nulidad parcial de la compraventa admitiendo que no fue nunca intención de las partes transmitir y adquirir el terreno , dentro de la finca nº NUM000 de 2.165 m2 de superficie, admitiendo también que se cancelara la hipoteca constituida a favor de La Caixa sobre esa extensión de terreno que no se quiso transmitir.

LA CAIXA se opuso reclamando la protección que otorga el art. 34 LH por ser tercer adquirente de buena fe y reunir los demás requisitos establecidos por el precepto para ser mantenida en la integridad del derecho real de garantía adquirido por la propietaria hipotecante (ZONA HÁBITAT).

Con fecha 14 de septiembre de 2012 se dictó sentencia de primera instancia que estimando parcialmente la demanda declaraba la nulidad parcial del contrato de compraventa en los términos indicados y desestimaba la pretensión de cancelación parcial de la hipoteca, en la extensión afectante a la vivienda y terrenos cuya transmisión declaraba nula; en esencia, entiende que la actora conoció de la constitución de la hipoteca y no se opuso y que no se aprecia mala fe en LA CAIXA, que se limitó a conceder financiación para la promoción inmobiliaria con la garantía real de las fincas que, previamente adquiridas (ese mismo día), se habían agrupado por la nueva titular.

Contra la citada sentencia se alza en apelación la actora.

La sentencia de segunda instancia estimó íntegramente el recurso de apelación interpuesto, añadiendo al fallo la cancelación de la garantía hipotecaria, con las consecuencias registrales que ello conlleva.

En esencia, la Audiencia entiende que no puede admitirse como hecho probado que la actora Sra. Carla , conociese de la constitución de la hipoteca y la consintiese; también considera que no puede otorgarse a La Caixa la protección que dispensa el art. 34 LH ya que en el momento del otorgamiento de la escritura de constitución de hipoteca a favor de La Caixa, las previas escrituras de adquisición de las fincas por parte de Zona Hábitat no estaban inscritas en el Registro, de modo que el día 7 de julio de 2006 (cuando se adquiere el derecho de hipoteca) el Registro no mostraba a Zona Hábitat como titular registral de la finca nº NUM000 ni siquiera de la agrupada nº NUM001 , sino a la Sra. Carla que registralmente era quien poseía la legitimación para disponer y gravar la finca.

Recurso de casación.

Derecho registral. Constitución de hipoteca. La adquisición del titular inscrito como requisito legal del artículo 34 LH . Naturaleza y alcance interpretativo. Principio de buena fe registral. Doctrina jurisprudencial aplicable.

1. La parte demandada, "Caixabank S.A.", recurre en casación al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC .

En el recurso, que se articula en un único motivo, se cita como precepto infringido el art. 34 LH y la doctrina de esta Sala contenida en las SSTS de 5/3/13 , de 18/2/05 , de 8/3/01 y de 7/12/04 . Señala la recurrente que es pacífica la doctrina de esta Sala que reconoce que quien otorga una hipoteca a titular registral a sabiendas que dicho titular ha transmitido el bien que constituye la garantía no goza de la buena fe registral proclamada en el art. 34 LH . Por lo tanto, a sensu contrario, entiende la recurrente que resulta indudable que quien otorga una hipoteca a favor de un tercero que ha adquirido la titularidad del bien de quien consta como titular en el registro, a pesar de que no conste su título momentáneamente inscrito en el Registro de la Propiedad, gozará de la protección del art. 34 LH siempre y cuando posteriormente y e n anterioridad a la inscripción de la hipoteca constituida se inscriba el cambio de titularidad a favor del hipotecante, teniendo aquella posterior inscripción una función subsanatoria.

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo planteado debe ser desestimado.

2. En primer lugar, debe puntualizarse que la interpretación estricta, si se quiere rigurosa, de los requisitos legales para ser tercero del artículo 34 LH , se presenta como una consecuencia lógica de la eficacia positiva de la fe pública registral y de su especial incidencia en el tráfico jurídico inmobiliario, de forma que el tercero que lleva a cabo un negocio adquisitivo confiado en la información que el Registro publica ve convertida para él la situación registral en como una situación ciertamente inatacable pudiendo amparar, inclusive, la adquisición a non domino.

   Esta especial proyección de la protección registral, como excepción a la dinámica aplicativa de las reglas generales del Derecho civil en materia de adquisición de los derechos reales ( artículo 4 del Código Civil, en relación con el 609 del mismo Cuerpo legal ) justifica, por ella sola, la interpretación rigurosa en la exigibilidad de los requisitos de aplicación del artículo 34 LH .

   Sin embargo, también hay que precisar que la razón de esta interpretación no sólo radica en su incidencia o proyección en el tráfico jurídico, sino también en el propio fundamento técnico que articula y justifica la protección de la fe pública registral. En efecto, desde esta perspectiva, y tal y como reza el principio, la confianza puesta en la exactitud de la información registral y sus efectos derivados se articulan, necesariamente, desde la concurrencia secuencial que proporciona la previa inscripción registral del derecho del transferente, como germen de la confianza depositada, y la proyección del principio de buena fe como presupuesto o justificación de la protección registral dispensada, esto es, como germen que purifica los posibles defectos del título de transmitente; de modo que desde la concurrencia secuencial de estas propuestas o requisitos se explica el desarrollo técnico de la situación inatacable del tercero hipotecario como beneficiario de la fe pública registral.

   Con lo que la inscripción del derecho del tercero, en este proceso secuencial, sólo es una "condicio iuris" para hacer definitiva la protección registral ya operada: "será mantenido en su adquisición una vez haya inscrito su derecho" ( artículo 34 LH ). De ahí, la necesaria "inalterabilidad" del proceso descrito para operar dicho resultado adquisitivo.

3. En segundo lugar, y conforme a lo anteriormente expuesto, también hay que precisar que la interpretación rigurosa en el cumplimiento de los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral tampoco se ve alterada, a su vez, por la peculiaridad que acompaña al negocio de constitución de la hipoteca, que no se adquiere ni constituye hasta el momento de su inscripción registral. En primer término, porque la razón imperativa del precepto no distingue o diferencia el alcance general que dispensa según la naturaleza de los derechos reales objeto de adquisición. Y en segundo término, porque la misma razón lógico-jurídica del precepto, centrada en el fenómeno adquisitivo de la propiedad del tercero, impide que sea de mejor condición o trato la adquisición de un derecho real de garantía, STS de 23 septiembre 2004, (núm. 906/2004 ).

   En parecidos términos, resulta irrelevante a estos efectos tanto que los negocios de compra-venta e hipoteca se celebren en "unidad de acto", como que responden a las características del denominado negocio complejo, pues ninguna de estas notas alteran la esencia que justifica la aplicación rigurosa del artículo 34 LH .

4. En el presente caso, como expresamente destaca la sentencia de la Audiencia, en el momento del otorgamiento de la escritura de constitución de hipoteca a favor de la entidad acreedora, la titularidad dominical del deudor no estaba inscrita en el Registro, ni tan siquiera se había presentado a inscripción, por lo que difícilmente podía operarse el principio de fe pública registral, tal y como aquí ha sido delimitado, esto es, sin posibilidad de alteración o subsanación alguna al respecto. Máxime, en el presente caso, en donde el principio de buena fe registral ( STS de 12 enero 2015, núm. 465/2014 ) ni se dio en el momento del otorgamiento de la escritura pública de la hipoteca, ni pudo darse al tiempo de su constitución registral, momento en el que también resulta exigible, al ser consciente la entidad acreedora que su adquisición se hizo al margen de la previa información registral.

   De ahí, en suma, la necesidad de ajustar la práctica negocial (caso de los otorgamientos simultáneos) a las exigencias derivadas para poder gozar de la protección dispensada por el principio de buena fe pública registral.

Desestimación del recurso y costos.

Desestimado en su integridad el recurso de casación interpuesto, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398. 1 en relación con el artículo 394 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.