STS 215/2015, 29 de Abril de 2015

Son hechos relevantes acreditados en la instancia para la decisión del recurso los siguientes:

1. Por la representación de los demandantes don Sixto y don Jose María , como comuneros de la comunidad de propietarios del garaje de la CALLE000 número NUM000 de Madrid, constituida por la agrupación de los edificios números NUM000 , NUM005 , NUM006 , NUM003 y NUM007 de dicha calle, se interpuso demanda de impugnación de acuerdos comunitarios contra dicha Comunidad, postulando, en concreto, que se declare nulo el aprobado como número cinco por la Junta Extraordinaria de propietarios del garaje en la junta convocada con el carácter de extraordinaria y celebrada el 14 de julio de 2010.

2. El punto 5º del orden del día que consta como aprobado en el Acta número NUM001 de referida Junta dice textualmente lo siguiente: "a) Que se señalicen (pinten) las plazas de Aparcamiento, según la superficie que consta en cada una de las escrituras privativas e inscripción registral debidamente descritas como fincas independientes y sus respectivos propietarios; b) Que se genere una derrama extraordinaria para ser abonada el 1 de agosto de 2010 por valor de 50 euros por plaza para llevar a cabo el acuerdo unánime alcanzado en esta junta, relativo a la señalización (pintar) las plazas de aparcamiento: todas, excepto las plazas números: NUM002 , NUM003 , y NUM004 . Se adjuntará al acta plano indicando por dónde irán pintadas las nuevas líneas (eliminando las anteriores)".

   3 . Los demandantes fundan sus pretensiones en que el cambio de señalización de las plazas de garaje supone un cambio de superficie de las mismas y de sus lindes, límites y descripción de la propiedad, constituyendo una modificación de hecho y no de derecho del título constitutivo y, por ende, no es competencia de la Junta de Propietarios de un garaje decidir sobre el cambio de señalización de las plazas, al estar éstas y sus zonas comunes bajo el amparo de la Comunidad de propietarios de toda la finca, y en su caso tendría que haber unanimidad de todos los propietarios de pisos y locales de la CALLE000 nº NUM005 , concurriendo una falta de legitimidad para votar sobre cuestiones de cambio de superficie, lindes y límites de las plazas de garaje de otro edificio al que no pertenecen como propietarios, infringiendo el artículo 17 LPH por no haber unanimidad en la aprobación por parte de la comunidad de garaje, y sin que tan siquiera haya existido decisión alguna y por separado de cada una de la Comunidad de vecinos de los edificios implicados ( CALLE000 nº NUM008 , nº NUM000 y NUM007 ), siendo el acuerdo contrario ( artículo 18 LPH ) y gravemente perjudicial tanto para la comunidad del edificio de la CALLE000 nº NUM005 , al afectar a zonas comunes, como para los demandantes, al reducirse y modificarse los linderos y límites de sus plazas, afectando a la maniobrabilidad.

4. La Comunidad de Propietarios de garaje de la CALLE000 nº NUM000 , que era la demandada, no compareció ni contestó a la demanda pero sí lo hicieron varios de los comuneros integrantes de aquella, en concreto los propietarios de las plazas de garaje nº NUM009 , NUM008 , NUM010 , NUM011 , NUM012 , NUM013 y NUM014 , encabezados por doña Covadonga y seis más, quienes, por lo que resulta de interés, excepcionaron la falta de legitimación pasiva de la comunidad de propietarios demandada por cuanto no tiene tal carácter sino el de comunidad de bienes del artículo 392 y ss del Código Civil , carente por tanto de personalidad jurídica y procesal, y excepcionando también, en cuanto al fondo del asunto, que el acuerdo se tomó por una mayoría de las cuotas de los comuneros y es por ello inatacable.

5. La sentencia de primera instancia estimó la excepción de falta de legitimación pasiva de la Comunidad demandada, sin entrar a conocer del fondo de la cuestión litigiosa.

6. Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la representación de la parte demandante, correspondiendo su conocimiento a la Sección nº 18 de la Audiencia Provincial de Madrid que dictó sentencia el 26 de noviembre de 2012 por la que, revocando la dictada en primera instancia, declaraba nulo el acuerdo impugnado.

7. Esta sentencia niega, en primer lugar, la falta de legitimación pasiva de la Comunidad de garaje demandada y para ello funda su decisión en dos argumentos: (i) Por venir siendo reconocidas tales comunidades desde antiguo por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, con cita de las sentencias de 7 de abril de 2003 y 17 de julio de 2006 , tanto sea para conjuntos urbanísticos como en general para todas aquellas comunidades en las cuales se produce una situación de propiedad individual y particular de parcelas o viviendas junto con una propiedad indivisa de terrenos que sirven a una generalidad de propietarios; (ii) Por ser conocida y constante la doctrina jurisprudencial que establece que no puede negársele la legitimación en el curso de un juicio cuando procesal o extraprocesalmente se le tiene reconocida a la parte contraria, siendo cierto que los comuneros que actúan en su propio nombre y derecho, a pesar de negar legitimación a la comunidad de propietarios de garaje, sin embargo pretenden en cuanto al fondo del asunto el mantenimiento de los acuerdos tomados, siendo éstos, además, acuerdos de junta extraordinaria de la comunidad de propietarios cuya legitimación pasiva ahora desconoce, con la misma composición que dice no es bastante para ostentar la condición de comunidad de propietarios sometida a la Ley de Propiedad Horizontal.

8. En la motivación para dar respuesta al fondo de la cuestión ofrece los siguientes argumentos: (i) La Comunidad demandada no constituye una simple comunidad de bienes del artículo 392 y siguientes del Código Civil , por lo que no es de aplicación lo previsto para ella a efectos de mayorías para la toma de acuerdos; (ii) El acuerdo que se impugna va más allá de un mero acto de administración y constituye un verdadero deslinde de plazas privativas y elementos comunes del edificio que deberán hacerse con el consentimiento y unanimidad de todos los propietarios o por vía de resolución judicial; (iii) No se trata de pintar unas plazas de garaje de acuerdo con unas superficies previas y claramente determinadas sino de efectuar un pintado ex novo de las referidas plazas; (iv) La nueva distribución produce una modificación del título constitutivo y afecta a la existencia de elementos comunes.

9. La representación de los comuneros que comparecieron y contestaron a la demanda interpone contra la anterior sentencia recurso extraordinario por infracción procesal y también recurso de casación por interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

10. El recurso extraordinario por infracción procesal se articula en tres motivos:

    (i) Motivo Primero. Enunciación.

    Al amparo de lo dispuesto en el artículo 469.1.3º LEC por infracción de lo dispuesto en los artículos 6.1.5 º, 7. 6 y 10 LEC , en relación con la doctrina jurisprudencial que tiene declarado que cuando se demanda a una comunidad de bienes, al carecer de personalidad jurídica propia distinta de la de sus comuneros, y no tener reconocida legalmente este tipo de comunidades de bienes la representación orgánica que el artículo 13.3 LPH atribuye al Presidente de la Comunidad de Propietarios regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, falta el presupuesto procesal de la capacidad para ser parte ( art. 6 LPH ), que impide que pueda ser tenida por parte demandada, lo que determina la excepción de falta de capacidad procesal ( art. 6 y 416.1. 1ª LEC ), o bien la necesidad que sea apreciada la excepción de falta de legitimación pasiva ( artículo 10 LEC ) o, en su caso, falta de litisconsorcio pasivo necesario ( artículo 416.1. 3ª LEC ).

    (ii) Motivo Segundo. Enunciación.

    Al amparo de lo dispuesto en el artículo 469. 1. 4º LEC por vulneración del artículo 24. 1 CE , por infracción del artículo 319 LEC , al fundarse el fallo de la sentencia recurrida en una valoración de la prueba que, además, de desconocer las normas legales sobre la fuerza probatoria de los documentos públicos, incurre en un error notorio y patente que la convierte en manifiestamente arbitraria, ilógica o absurda y que, por ello, no supera el test de racionalidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva.

    (iii) Motivo Tercero. Enunciación.

    Al amparo de lo dispuesto en el artículo 469.1.2º LEC por infracción de lo dispuesto en los artículos 209.2 ª y 3 ª y 218. LEC , ya que la sentencia recurrida carece de una motivación fáctica que permita conocer cuáles son los hechos que la Sala considera acreditados y que sirven de antecedentes relevantes para la decisión del caso enjuiciado.

11. El recurso de casación por interés casacional contiene un Motivo Único.

    Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 LEC , por infracción de lo que establecen los artículos 396 del Código Civil y 3 y 24 LPH al fijar los requisitos esenciales para la existencia de un supuesto de propiedad horizontal, en oposición a la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo que resulta, entre otras, de las SSTS de 2 abril 1971 y 22 mayo 1993 .

CONSIDERACIONES PREVIAS.

Para ofrecer respuesta a los recursos interpuestos es preciso hacer una serie de consideraciones, pues la propia parte recurrente, al abordar la cuestión metodológica previa, considera que todos los motivos responden a una misma queja jurídica que, por ello, exigiría un análisis conjunto.

1. La citada parte describe la realidad que se somete a enjuiciamiento cuando en la formalización de su recurso por infracción procesal, y dentro del primer motivo, expone que el que fuera en su día propietario único de los tres edificios colindantes (Construcciones Zadaso, SA) constituyó sobre ellos respectivamente tres propiedades horizontales independientes:

   (i) CALLE000 NUM005 (antes NUM000 , NUM005 , NUM006 y NUM003 de esta calle, finca registral NUM015 ). En el título constitutivo de la PH sobre este edificio se crearon en el sótano, como fincas independientes, 17 plazas de aparcamiento.

   (ii) Edificio CALLE000 NUM007 (finca registral NUM016 ). En el título constitutivo de la PH sobre este edificio se crearon en el sótano, como fincas independientes, 2 plazas de aparcamiento (identificadas como plazas NUM017 y NUM018 ).

   (iii) Edificio CALLE000 NUM008 (finca registral NUM019 ). En el título constitutivo de la PH sobre este edificio se crearon en el sótano, como fincas independientes, 4 plazas de aparcamiento (identificadas como las plazas NUM020 , NUM021 , NUM022 y NUM023 ).

   (iv) Como ni el sótano del CALLE000 NUM007 (al que pertenecen las plazas NUM017 NUM018 ), ni el del CALLE000 NUM008 (al que corresponden las plazas NUM020 , NUM021 , NUM022 y NUM023 ), tienen salida directamente a la vía pública, el propietario único de los tres edificios constituyó una servidumbre de paso de la que serían predio dominante los sótanos de los CALLE000 NUM007 (plazas NUM017 y NUM017 ) y CALLE000 NUM008 (plazas NUM020 , NUM021 , NUM022 y NUM023 ), y predio sirviente el sótano del CALLE000 NUM005 . De esta forma los propietarios de las plazas NUM017 a NUM023 podrían utilizar la zona de maniobra y la rampa de acceso a la vía pública del CALLE000 NUM005 .

   (v) Para materializar esta intercomunicación entre las plazas de aparcamiento independientes de cada uno de los tres edificios y su salida al exterior se creó y consta inscrito en el Registro de la Propiedad el "Régimen de gastos de la existencia de la servidumbre".

2. A partir de tal realidad fáctica y jurídica, y sin perder de vista la fecha de su constitución, se ha de tener en cuenta que la compleja realidad social y económica de aquel tiempo alumbró formas asociativas en defensa de intereses comunes que se resistían a un encuadre sistemático dentro de las figuras institucionales clásicas, de manera que como ocurre en otros casos, la realidad va por delante de los instrumentos jurídicos creados para regular derechos y obligaciones de los implicados en tales situaciones, donde inciden, a veces en forma contradictoria, normas positivas de derecho voluntario con otras de derecho necesario, a las que haya que atender dentro de una interpretación superadora, ajustada a la realidad social del tiempo de su aplicación, para conseguir extraer el principio informador de dichas relaciones complejas, según el espíritu y finalidad de las mismas, que es la "ratio essendi ", junto a la equidad concurrente, preconizada por el artículo 3.1 y 2 CC ( SSTS 8 marzo 1982 ; 3 noviembre 1987 ; 13 mayo 1993 ).

3. Así sucedió con el fenómeno de las urbanizaciones privadas que la doctrina civilista venía asimilando bien a figuras de comunidad horizontal (atípica) o a una forma de propiedad especial (sobre derechos exclusivos y servicios comunes) y otras veces a una modalidad de Comunidad General de bienes, o una sociedad civil, siendo fuente de obligaciones en aplicación del principio de libertad de pactos.

4. Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad "tumbada", en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento, lo que, en definitiva, origina y posibilita la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la construcción y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( SSTS de 13 noviembre de 1985 ; 28 enero 1995 ; 26 mayo 1995 ; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997 ).

5. Ello es así porque frente a las nuevas formas de propiedad inmobiliaria la LPH funciona en un doble sentido, es decir, como "Corpus" específico respecto a la materia que le es propia, y como cuerpo básico en relación con las citadas nuevas modalidades de propiedad, como pueden ser las urbanizaciones o comunidades de parcelas.

6. Por no existir una específica regulación de la comunidad de plazas de aparcamiento independientes a la fecha en que se constituyó bajo la denominación de "Régimen de gastos de la existencia de la servidumbre", al que la parte recurrente califica de comunidad funcional, es por lo que la sentencia de instancia considera como comunidad de hecho, pero no porque careciese de regulación en el título constitutivo en el sentido ya relatado por los recurrentes.

7. Se puede trasladar al supuesto la doctrina que contiene la sentencia del Tribunal Supremo de 7 abril 2003 , pues aunque no se constituyese legalmente la Comunidad como un complejo inmobiliario, por no estar legalmente regulado entonces, no puede negarse su realidad, basándose para ello en su actuación prolongada en el tiempo.

8. La situación anómala que se ha descrito vino a ser solventada por la Ley de 6 abril 1999 que introdujo el nuevo artículo 24 de la LPH , por el que se regulaba, con normativa específica y adecuada, aquellas situaciones.

   El artículo 24 de la LPH prevé que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

   1. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

   2. Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

   Será necesario, pues, para que exista comunidad que haya dos o más titulares, con una integración material en algo común, pues en otro caso nunca se podría hablar de copropiedad. A tales efectos sólo se consideran Conjuntos o Urbanizaciones las construcciones de parcelas unifamiliares o de bloques independientes, así como los Centros comerciales o explotaciones mixtas, donde lógicamente además de la propiedad individual, existan zonas o servicios comunes, esto es, con destino de vivienda o local de negocio.

9. Si tales datos jurídicos se trasladan a la situación urbanística creada en su día y que es objeto de la litis, la conclusión es que reúnen los requisitos necesarios para recibir tal calificación. Es cierto que los titulares de las plazas de aparcamiento de las fincas que son predios dominantes no serían copropietarios de las zonas de rodadura y maniobrabilidad del predio sirviente así como de la rampa de salida, pero precisamente por ello entiende autorizada doctrina que el caso que se enjuicia es el que viene a justificar que el artículo 396 CC incluyan la servidumbre como "elemento común". Sería necesario Título cuando tratándose de fincas jurídicamente independientes, que sería este caso, un edificio, en el seno del Complejo Urbanístico, deba permitir el acceso o el paso de determinados servicios a los copropietarios o vecinos de otro inmueble.

10. Como formalmente no parece que se hayan adoptado las posibilidades legales que prevé el número 2 letra a), del citado artículo 24, constituyéndose la Comunidad por el procedimiento previsto en el párrafo segundo del artículo cinco, se habrá que estar a las previsiones del apartado 4 y, por ende, le será de aplicación supletoria, respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de la LPH , con las especialidades que se señalan en el apartado anterior.

    De este modo lo que antes era construcción doctrinal ahora se convierte en disposición legal.

11. Siguiendo el anterior discurso no puede estimarse la alegación de los recurrentes sobre la inexistencia de Comunidad regida por la LPH, pues ésta existe, y es el caso presente, desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo construcciones similares, por un lado varias propiedades privadas y, de otro elementos comunes, naciendo, a partir de ese momento, los derechos obligaciones de todos los comuneros. Remitimos a la doctrina ya expuesta de la SSTS de 7 abril 2003 y a la de 6 de julio 1999 .

    Es más, en el caso de autos se regula esta situación con acceso al Registro de la Propiedad, con el nomen del "Régimen de gastos de la existencia de servidumbre"; por lo que, aunque para un supuesto no coincidente, resulta de interés lo que recoge la sentencia de 28 de mayo de 2009 : "En la actualidad, la actividad de las urbanizaciones privadas está regida por el artículo 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril , que modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y denomina a dichas urbanizaciones como complejosinmobiliarios privados. Y es precisamente en defensa de los intereses generales y del régimen de propiedad horizontal, lo que autoriza a los propietarios, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil , a configurar un régimen jurídico adaptado a esa peculiar naturaleza de las urbanizaciones privadas, limitando las facultades dispositivas de sus integrantes mediante la redacción de unos Estatutos en los que se disciplinan los derechos y obligaciones de todos ellos, sin contravención alguna que pudiera afectar al contenido del derecho singular que asiste a cada uno, desde el momento en que van dirigidos a asegurar el mejor disfrute de los comuneros; el equilibrio arquitectónico de la urbanización y a evitar un aumento de la densidad de la población en la misma, impidiendo la división o segregación de las parcelas en los términos que se establece en el artículo 2; estatutos que tienen una eficacia configuradora absoluta y que producen efectos reales entre las partes que contribuyeron a su formación y constitución a los que obliga junto a los demás que de los mismos traigan causa por virtud de un negocio jurídico posterior, al margen de la inscripción registral, como sucede en este caso.".

12. Así, además, se desprende de la celebración de las Juntas y de la creación de un sistema organizativo, por lo que por la teoría de los actos propios la recurrente reconoció la existencia de tal tipo de comunidad y su funcionamiento, resultando contradictorio que se niegue ahora lo previamente aceptado: (i) En el Diligenciado del libro de actas de esta Comunidad se hace constar por la Señora Notario "De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960... ", siendo la fecha de 7 octubre de 1991; (ii) La primera Junta se celebró el 5 diciembre 1991, constando como asistentes: Covadonga (plaza número NUM009 ), Encarnacion (plaza número NUM008 ), Laureano (plaza número NUM010 ), Estanislao (plaza número NUM024 ), Gonzalo (plaza número NUM002 ), Sixto (plaza número NUM003 ), Jose María (plaza número NUM004 ) y Construcciones Zadaso, SA (plazas números 7,8, 9,10, 13,14, 15,16, 18 y 19). En ella se nombra a la recurrente Covadonga como Presidenta y el Encarnacion como Secretaria, estableciéndose normas por las que se deberá regir dicha Comunidad.

Decisión de la Sala.

Con tales antecedentes la Decisión de la Sala no puede ser otra que la desestimación de los recursos extraordinarios por infracción procesal y el de casación por interés casacional.

1. - Una vez expuesto y motivado que se está en presencia de una subcomunidad de plazas de aparcamiento independientes que se rige, en defecto de pactos expresos, por la Ley de Propiedad Horizontal, se ha de estar a las previsiones de esta sobre quorum para la adopción de acuerdos, y asiste la razón a la sentencia recurrida cuando afirma que no se trata de un acuerdo sobre el mero pintado de plazas de garaje cuya superficie ya se encontraba delimitada sino de que "se señalicen según la superficie... se adjuntará al acta plano indicando por donde irán las nuevas líneas (eliminando las anteriores)", esto es, se trata de un pintado exnovo, lo que supone que el acuerdo va mucho más allá de un mero acto de administración y tiene por objeto un verdadero deslinde de las plazas de aparcamiento independientes privativas así como de elementos comunes del edificio, con afectación de los títulos constitutivos; y ello exige la unanimidad de todos los propietarios o que se decida por vía de resolución judicial.

   Las sentencias que se citan para contrastar el interés casacional del motivo único del recurso de casación no tienen encaje en el supuesto aquí debatido, pues ( SSTS de 2 abril 1971 y 22 mayo 1993 ) enjuician unas comunidades que se creaban para construir, muchas veces en régimen de auto-promoción, y que nada tiene que ver con los complejos urbanísticos que ahora regula el artículo 24 LPH y, antes de su introducción por la Ley de 6 abril entre 1999, eran objeto de construcción doctrinal.

2. - Una vez que se ha dado respuesta a la única queja jurídica a la que hace mención la parte recurrente, según se expuso al tratar sobre la cuestión metodológica previa a los recursos, procede la desestimación de los tres motivos del recurso extraordinario por infracción procesal que se encuentran en íntima conexión con la calificación jurídica que mereciese la comunidad de plazas de aparcamiento.

Conforme a los artículos 394.1 y 398.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponer a la parte recurrente las costas de los recursos extraordinario por infracción procesal y el de casación con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.