STS 414/2014, 12 de Noviembre de 2014

Mediante la firma de este documento DOÑA María Rosario , vende y transmite su participación de una cuarta parte indivisa sobre la finca referida en el exponendo II, a la mercantil "MIES DE LA CAVA S.L" la cual adquiere libre de cargas y gravámenes.

PRECIO. SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS VEINTIOCHO EUROS ( 743.228 €) equivalentes a CIENTO VEINTITRES MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y DOS MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO PESETAS ( 123.662.734 Ptas.)

FORMA DE PAGO.

1 A la firma del presente documento mediante entrega de cheque bancario de DOSCIENTOS DIEZ MIL EUROS (210.000 €).

2 CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000 €) antes del día treinta de marzo de dos mil siete.

3 El resto del precio acordado, o sea la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS VEINTIOCHO EUROS (383.228 €) en el momento de la firma de la escritura pública.

OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

La oportuna escritura pública de compraventa se otorgará en la Notaria que designe la parte compradora antes del día 30 de junio de 2007, a requerimiento de cualquiera de las partes.

No obstante lo anterior, en el supuesto de que la mercantil compradora llegará a un acuerdo de compra con la totalidad de los condueños de la finca, se deberá otorgar la escritura pública, y consecuentemente abonar la totalidad del precio pactado, en el plazo máximo de TREINTA DÍAS, desde la de dicho acuerdo. La escritura se otorgará a la firma mercantil que figura como compradora, o en su defecto la persona física o jurídica que designe la compradora.

GASTOS.

El solar se entregará, libre de cargas, arrendamientos y gravámenes, según manifiesta la parte vendedora.

Serán de cuenta de la parte compradora el impuesto de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).

Serán de cuenta de la compradora los impuestos indirectos que gravan la operación así como el pago de los honorarios de Notario y Registro de la Propiedad.

la medición y deslinde entre ambas, o sea del solar, del resto de la finca segregada, así como la ejecución, con cargo a la parte compradora, de un muro que limite las dos fincas. Dicho muro se ejecutara de similares características y altura que los muros de cierre de las casas de la zona. Se designa por parte de la propiedad, al letrado D. Arturo a los efectos de comprobar el deslinde que deba practicarse y hacer las observaciones que entienda oportunas.

División de la finca y acceso al Registro de la Propiedad.

La Parte compradora ha llegado a un acuerdo con tres cuartas partes de los propietarios de la finca y manifiesta su voluntad de perfeccionar el presente aún sin el acuerdo con el resto de los copropietarios del inmueble.

No obstante, en el supuesto de que, la parte compradora no consiguiera alcanzar un acuerdo de compra con la otra cuarta copropietaria de la finca, concreto la del Sr. D. Pedro Francisco e hijos, la parte vendedora faculta y apodera expresamente a la compradora para que inicie los trámites oportunos para el ejercicio de la acción de división de la cosa común, si bien la parte vendedora deberá tener conocimiento previo del contenido exacto de la demanda que se quiera interponer y en su caso formular las indicaciones jurídicas que considere oportunas.

Dicho apoderamiento incluirá facultades para la inscripción en el Registro de la propiedad de cuantas actuaciones de segregación se realicen.

Los gastos de dicho procedimiento serán por cuenta de la compradora.

No se tomará posesión del terreno hasta el momento de la firma de la escritura pública, si bien se podrán realizar actos previos al inicio de la promoción como catas, mediciones etc. previa comunicación al vendedor.

INCUMPLIMIENTO

En caso de incumplimiento por parte del comprador de los términos y condiciones establecidos en el presente contrato, el mismo quedará rescindido a todos los efectos, pudiendo retener la parte vendedora en concepto de indemnización, la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta por la compradora.

Si el incumplimiento fuera de la vendedora, la parte compradora tendrá derecho a exigir, por tal incumplimiento del vendedor, la devolución de las cantidades entregadas, al como el pago, en concepto de indemnización, de igual cantidad".

2. CONTRATO MODIFICATIVO .

   "REUNIDOS

   partes vendedoras:

   Dª Eva , casada en régimen de separación de bienes, vecina de Barcelona, con domicilio en la C/ DIRECCION004 n° NUM012 NUM013 , NUM013 , C.P. 08012 y D.N.I. N° NUM014

   Dª Sara , casada en régimen de separación de bienes,

   vedna de Barcelona, con domicilio en la C/ DIRECCION005 NUM015 Atico NUM005 , C.P. 08036 y D.N.I. n° NUM016 .

4. Gabino , soltero**, vecino de Maoño (Bezana), con domicilio en URBANIZACIÓN000 n° NUM017 , y D.N.I. NUM018

4. Rodrigo , soltero**, vecino de Santander, con domicilio en San Martin, DIRECCION006 , con D.N.I. NUM019 .

4. Victorino , soltero**, vecino de Santander, con domicilio en C/ DIRECCION007 n° NUM013 NUM013 NUM020 , con D.N.I. NUM021 .

4. Leticia , soltera**, vecina de Santander, con domicilio en DIRECCION008 n° NUM022 , NUM023 , con D.N.I. NUM024 .

   Y de otra, como parte compradora

4. Ezequiel , con D.N.I. NUM004 y domicilio en la Avd. DIRECCION001 n° NUM001 de Noja, actuando en nombre y representación como administrador único de la entidad mercantil 'MIES DE LA CAVA S.L." con C.I.F. B-39576202, y domicilio en Noja Cantabria

   Según intervienen, reuniendo ambas partes las condiciones legales precisas para contratar y obligarse, que mutuamente se reconocen, convienen el otorgamiento del presente contrato de COMPRAVENTA y en su virtud;

   EXPONEN

   1. - Que con fecha 30 de Noviembre de 2.006, DOÑA Eva , DOÑA Sara , DOÑA María Rosario Y DON Arturo firmaron sendos contratos de compraventa por sus partIciones pro indiviso sobre la siguiente finca;

   De una finca en el BARRIO000 , al sitio " DIRECCION002 -"del pueblo de Noja, un terreno a prado y labrantío con peñas de cabida treinta carros igual a cincuenta y tres áreas y setenta centiáreas, y linda: Norte, Sur y Oeste, camino vecinal, y Este, Eduardo , la parte urbana de esta que se corresponderá, una vez otorgada escritura de segregación con la siguientes:

   "Finca URBANA, en Noja, en la C/ DIRECCION003 n° NUM010 , de cabida - la parte urbana de la misma- de mil ochocientos setenta y seis metros cuadrados, equivalentes a diez con cuarenta y ocho carros. Linda: Norte, Sur, camino vecinal, Oeste; resto de finca matriz y camino vecinal y Este, Eduardo .

   Referencia Catastral: NUM011 (la parte urbana)."

   2. Que con fecha 10 de Abril de 2007 y 8 de agosto de 2007 fallecieron DOÑA María Rosario Y DON Arturo . Siendo sus herederos universales, DON Gabino , DON Rodrigo , DON Victorino Y DOÑA Leticia .

   IIIº.- Que la parte compradora ha sido demandada por un tercer copropietario en el procedimiento n° 357/2007 que se sigue en el Juzgado n° 1 de Santoña, en acción de división de la finca. En el suplico de la contestación se solicita el que se llame al pleito a todos los copropietarios, y que se proceda a otorgar la escritura de segregación.

   IV.-Que aún no habiendo sido posible aún otorgar la escritura pública de segregación, requisito previo para proceder a elevar a escritura pública los contratos de compraventa en el plazo previsto en la estipulación CUARTA de dichos contrato, las partes siguen interesadas en seguir adelante con la compraventa, por lo que de común acuerdo convienen novar los referidos contratos de conformidad con las siguientes;

   ESTIPULACIONES

   PRIMERA.- Las partes consienten en prorrogar el plazo establecido en la estipulación CUARTA en lo referente a la fecha para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y abono resto de las cantidades pendientes de pago. Dicha elevación se realizará en los TRES MESES siguientes al otorgamiento de la escritura de segregación.A efectos de cumplimiento de la obligación todas las partes se comprometen a realizar todos los actos previos y necesarios para hacer posible dicho otorgamiento.

   SEGUNDA.- Si en el plazo de DOS AÑOS a contar desde la firma del presente documento, no fuese posible otorgar dicha escritura por causas no imputables a ninguna de las partes, cualquiera de ellas podrá instar la resolución del contrato.

   TERCERA.- El resto de las estipulaciones del contrato de fecha 30 de NOVIEMBRE de 2006 no se modifican, ratificando expresamente las partes su eficacia y vigencia".

   3. En síntesis, la mercantil "Mies de la Cava S.L." interpuso demanda de juicio ordinario contra D. Gabino , D. Rodrigo , D. Victorino y Dª Leticia y Dª Sara y Dª Eva , en la que instaba la resolución de los contratos de compraventa suscritos entre las partes con fecha 30 de noviembre de 2006 novados el 6 de septiembre de 2007 condenando a los demandados a restituir las cantidades entregadas a cuenta del precio, así como al pago en concepto de indemnización de igual cantidad a la entregada, ascendiendo el total de las sumas a pagar a la cantidad de 1.360.000 euros. Basaba su reclamación en que en el plazo pactado como de entrega del bien objeto de la compraventa, el mismo no se entregó (pues no estaba en condiciones de hacerse para poder construir y vender).

      La Sentencia de Primera Instancia estimó totalmente la demanda declarando la resolución de lo contratos de compraventa con obligación de devolver las cantidades entregadas por la actora y con indemnización de daños y perjuicios.

      Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada dictándose Sentencia de Segunda Instancia por la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4ª de fecha 8 de mayo de 2012 , la cual desestimó el recurso y confirmó la sentencia de Primera Instancia. En esencia, la Audiencia concluye que se aprecia una conducta imprudente en los vendedores pues se obligaron a entregar una parcela en condiciones de poder ser recibida para construir y vender por parte de la promotora compradora, pese al extremado riesgo de la operación, pues se tenían que realizar una serie de actuaciones administrativas y registrales; que no exime de culpa a las vendedoras las actuaciones del Ayuntamiento ni del Registrador y que no ha sucedido nada extraordinario o ajeno al ámbito normal del funcionamiento de Administración, Notarías y Registro de la Propiedad; considera la Audiencia que corrobora esta afirmación el hecho de que en 2007 las partes llegaron al convencimiento de que podría no consumarse la venta y fijaron un plazo para resolver en evitación de una situación indefinida de incertidumbre.

      Recurso de casación.

      Compraventa de finca apta para la edificación. Interpretación gramatical referida al "sentido literal" ( artículo 1281.1 del Código Civil ) y base del negocio. Obligación del vendedor de obtención de la licencia de segregación y acceso al Registro.

      Término esencial del plazo y resolución contractual. Doctrina jurisprudencial aplicable.

      SEGUNDO .- 1. La parte demandada, al amparo del ordinal segundo del artículo 477.2 LEC interpone recurso de casación que articula en dos motivos.

      En el motivo primero , se alega la infracción del articulo 1281.1 del Código Civil en relación a la determinación del momento para el cumplimiento de la obligación de otorgar escritura pública ( arts. 1089 , 1091 , 1096 , 1100 , 1254 , 1255 y 1462, en relación al artículo 1124 del CC ) y del momento para el desistimiento del contrato ( arts. 1089 , 1091 , 1254 , 1255 CC , en relación a los arts. 1118.1 y 1119 CC ). Infracción del artículo 1281.1 CC en relación a los arts. 1089 , 1091 , 1254 , 1255 y 1462 CC , para la determinación de la mora en el cumplimiento ( arts. 1100 y 1124 CC ). Infracción del art. 1281.1 CC en relación con los artículos 1089 , 1100 , 1254 , 1255 y 1462 CC en la interpretación del carácter esencial del plazo de otorgamiento de la escritura pública ( arts. 1125 y 1127 CC ). Se incluyen en este motivo una serie de alegaciones y supuestas vulneraciones normativas tales como las normas sobre interpretación de los contratos, la teoría de los actos propios o la necesidad de que hubiese mediado requerimiento previo de cumplimiento del contrato de compraventa.

      En el motivo segundo , se alega la infracción del artículo 1281.1 del Código Civil en relación a los arts. 1089 , 1254 , 1255 , 1256 , 1261.1 , 2 y 3 , 1278 , 1445 y 1450. Infracción de los arts. 605 , 606 y 1875 del CC , del art. 38 de la LH dado que la inscripción de la escritura de segregación en el Registro de la Propiedad no es una obligación pactada en el contrato, ni legalmente impuesta ya que no tiene carácter constitutivo. Indebida aplicación del artículo 1258 del CC e indebida invocación de la normativa del "ámbito de la construcción (legislación del Suelo, Normas subsidiarias etc)", por inexistencia de norma legal que exija la inscripción de las escrituras públicas como condición de validez y eficacia del título que contienen (salvo la constitución de la hipoteca). Infracción por inaplicación de la doctrina de la prohibición de ir contra los propios actos ( Art. 7.1 CC ). Basa la recurrente este motivo en los avatares sufridos por la escritura de segregación, insistiendo la parte en que no era condición del contrato la escrituración de la misma; también se habla de la imposibilidad de obtener financiación por parte de la compradora.

      En el motivo tercero , se denuncia la infracción (inaplicación) de los arts. 65 y 66 de la Ley Hipotecaria y del art. 348 del Código Civil , respecto de las facultades dominicales, en relación con los artículos 8 , 9 y 17.1 y 2 del RD Legislativo 2/2008 , Texto Refundido de la Ley del Suelo y del art. 11.1.2 de las Normas subsidiarias del Ayuntamiento de Noja, en relación a la interpretación de la licencia de segregación obtenida, por considerar que la misma impone unas condiciones urbanísticas que impedían su transmisibilidad. Infracción de la jurisprudencia que considera que las limitaciones derivadas del régimen urbanístico no constituyen cargas o gravámenes, ni vicios ocultos, sino que suponen generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna pretensión. Se insiste en los efectos de la escritura de segregación y las supuestas vulneraciones de preceptos de la Ley Hipotecaria, haciéndose referencias a la distinción entre propietario y promotor a efectos de la Ley del Suelo y a que la normativa del Ayuntamiento de Noja no prevé las licencias de segregación. Por último, también se hacen referencias a la vulneración de la doctrina de esta Sala sobre las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes.

      En el motivo cuarto , se alega la infracción por inaplicación (nuevamente) de los artículos 1089 , 1100 , 1254 , 1255 , 1256 , 1261 , 1278 , 1445 , 1450 , 1461 y 1462.2, en relación al artículo 1281.1 del CC , habida cuenta que en el contrato de compraventa de inmuebles, salvo que en el mismo se prevenga otra cosa, la entrega se establece a través del otorgamiento de la escritura pública, que es un acto bilateral, que en este caso depende de la disposición de la vendedora a otorgarlo, y depende de la fijación del tiempo, lugar, e incluso de la persona a favor de quien se otorgue, por parte de la compradora. Se realizan disquisiciones sobre el lugar, el tiempo y el modo de la celebración del contrato concluyendo en que la actora (compradora) no hace nada para llevar a cabo el otorgamiento o para negar la posibilidad de llevarlo a cabo, retrasarlo o incluso, suspender el pago.

      En el motivo quinto , se alega la aplicación indebida del artículo 1124, por incumplimiento de los requisitos que el mismo impone para su aplicación. Infracción de los arts. 1089 , 1254 , 1255 , 1256 , 1261 , 1278 , 1445 , 1450 , 1500 , 1461 y 1462.2, en relación al artículo 1281.1 del CC , infracción de los arts. 1258 y 7.1 e infracción de la jurisprudencia ha desarrollado el principio de conservación de los contratos y el carácter excepcional de su resolución, dado que la compradora no estaba al corriente de las obligaciones contractuales asumidas por la misma, no concurre incumplimiento de la vendedora y no hay prueba alguna de la que concluir la frustración del fin del contrato. Nuevamente se vuelve al tema de la escritura de segregación, al cumplimiento por parte de la vendedora (hoy recurrente) de todas sus obligaciones contractuales, a la falta de requerimiento para el otorgamiento de la escritura de compraventa y al hecho de que la compradora no ofreció el pago del precio. Se afirma también que no existe prueba alguna sobre la existencia de defectos en la escritura de segregación ni que se hayan frustrado los fines del contrato.

      Por último, en el motivo sexto , se alega la improcedencia de la acción de resarcimiento del art. 1124 del CC y subsidiaria aplicación del 1154 CC y de la doctrina que impone una interpretación restrictiva de las cláusulas penales, se afirma que el incumplimiento de una obligación, no genera obligatoriamente la existencia de perjuicios.

      En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, los motivos planteados deben ser desestimados.

   2. En orden a la mejor sistematización de esta Sentencia se procede a agrupar los cuatro primeros motivos del recurso de casación pues, pese a la variedad de la cita de preceptos infringidos, la impugnación realizada se proyecta sobre las normas de interpretación y calificación contractual, particularmente sobre el alcance de la interpretación del sentido literal del contrato ( artículo 1281.1 del Código Civil ).

      En este sentido, y en la línea de lo argumentado por la sentencia de la Audiencia, debe señalarse que la doctrina jurisprudencial de esta Sala, particularmente la STS de 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012 ) así como otras mas recientes, STS de 22 de febrero de 2013 (núm. 53/2013 ) ha puntualizado que en el ámbito de la interpretación de los contratos, la interpretación gramatical, referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código Civil no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes; mas bien, por el contrario, el citado precepto, párrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes ( STS 18 de junio 1992 ). Su relevancia, por tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialéctica y dentro de la unidad del fenómeno interpretativo en su conjunto. En esta línea, el sentido literal, como criterio hermeneútico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

      En el presente caso, en contra de lo alegado por la parte recurrente, se observa una clara correspondencia entre el marco del sentido literal del contrato y el propósito negocial plasmado por las partes que se pretende alcanzar por el cauce contractual. Esta correspondencia, que elude que haya cuestión interpretable, queda evidenciada si nos planteamos la instrumentación técnica de la teoría de la base del negocio como criterio de interpretación contractual; extremo que esta Sala ha aplicado recientemente en múltiples aspectos de la relación contractual, así, entre otras, para la delimitación del carácter esencial del término establecido ( STS de 20 de noviembre de 2012, núm. 674/2012 ), de la calificación del contrato ( STS de 26 de marzo de 2013, núm. 165/2013 ) del objeto contractual proyectado ( STS de 12 de abril de 2013, núm. 226/2013 ) y, en su caso, de la previa determinación del incumplimiento esencial de la obligación ( STS de 18 de noviembre de 2013, núm. 638/2013 ).

      Pues bien, en el presente caso, y de acuerdo al anterior y extenso contexto doctrinal, no puede albergarse duda alguna, conforme al sentido literal del contrato (Expositivo del contrato de 30 de noviembre de 2006) que para la parte compradora el que la finca se entregara en condiciones de edificar (esto es, con la correspondiente calificación de urbana y pertinentemente segregada de la parte rústica) resultaba consustancial en orden al propósito negocial que informó el contrato; resultando frustrado en sentido diverso. La obligación de segregar constituía, por tanto, una condición previa que debía reunir el objeto del contrato y que asumía directamente la parte vendedora. Con lo que se debía obtener la correspondiente licencia y su pertinente inscripción registral a los efectos del resultado buscado por las partes. Observése, en este último aspecto, que el propio contrato facultaba a la compradora para que pudiera inscribir las actuaciones de segregación de la finca que debía realizar la parte vendedora.

      En parecidos términos, debe pronunciarse esta Sala respecto de la cuestión del carácter esencial del término establecido para el cumplimiento del contrato. En este aspecto, y al hilo del sentido literal que configuró la relación negocial llevada a cabo, también debe concluirse, conforme lo razonado por la Audiencia, que, precisamente por las incertidumbres que presentaba el cumplimiento de la vendedora, las partes procedieron a una modificación temporal del cumplimiento del contrato establecido una prórroga del plazo anteriormente pactado para el otorgamiento de la escritura pública de la venta (tres meses siguientes al otorgamiento de la escritura de segregación) condicionada, a su vez, a un marco temporal de posible realización (dos años); de modo que resulta evidenciado el carácter improrrogable y esencial de la modificación temporal realizada en el documento negocial de 6 de septiembre de 2007 (estipulaciones primera y segunda); SSTS 8 y 11 de noviembre de 2012 , núms. 644 y 674/2012 , respectivamente.

   3. En relación a los motivos quinto y sexto del recurso de casación, en donde la parte recurrente cuestiona la procedencia de la resolución contractual declarada, procede igualmente su desestimación a tenor de lo ya expuesto. En efecto, determinado el alcance del contenido obligacional de la parte vendedora (respecto de la obtención de la licencia de segregación y su pertinente inscripción registral), así como la naturaleza o el carácter esencial del nuevo marco temporal dado por las partes, la sentencia de la Audiencia procede correctamente a la resolución contractual solicitada centrando su operatividad en el cumplimiento de la obligación como "eje central" de la dinámica resolutoria del artículo 1124 del Código Civil y, en consecuencia, como elemento clave de la legitimación activa para su respectivo ejercicio; legitimación que, en ningún caso, ampara a la parte incumplidora del contrato ante la otra parte que cumple o se presta a cumplir ( SSTS de 24 de noviembre de 2012, núm. 696/2012 y 22 de febrero de 2013, núm. 53/2013 ). Resolución por incumplimiento contractual que comporta una pluralidad de efectos o consecuencias jurídicas, entre las que destacan, entre otras, los efectos propiamente restitutorios y los efectos resarcitorios que resulten acreditados y cuantificados como, en su caso, los que se deriven de lo estipulado por las partes, caso que nos ocupa (estipulación séptima del contrato), STS de 30 de abril de 2013 (núm. 275/2013 ). No pudiéndose apreciar, en el presente caso, ni la incidencia de la doctrina de los actos propios en contra de la resolución contractual operada, ni tampoco la posible aplicación del artículo 1504 del Código Civil , dispuesto en favor del posible cumplimiento del comprador.

      TERCERO .- Desestimación del recurso de casación y costas.

      La desestimación de los motivos planteados comporta la desestimación del recurso de casación interpuesto, debiéndose hacer expresa imposición de las costas del recurso a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la ley de Enjuiciamiento Civil .

      Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.