STS, 7 de Marzo de 1987

En la villa de Madrid, a siete de marzo de mil novecientos ochenta y siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina legal contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de Mayor Cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Salamanca, sobre Declaración de derechos y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por doña Trinidad Olivera y Hernández, representada por el Procurador de los Tribunales don Federico Bravo Nieves y asistida del Letrado don Adolfo Hernández García; en cuyo recurso es parte recurrida don Manuel Sánchez Ferrero, no personado. 1. El Procurador don José Luiz Hernández Comendador, en representación de doña Trinidad Olivera Hernández, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Salamanca número 3, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra don Manuel Sánchez Ferrero, sobre declaración de derechos y otros extremos, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: 1. Su representada mediante contrato de uno de marzo de 1959, alquiló al entonces propietario del inmueble don Víctor Villoría Palomero, el pi:;o bajo izquierda de la casa número 15 del Paseo del doctor Torres Villarroel, de Salamanca. En dicho contrato, entre otras circunstancias se hacía constar: a) que se autorizaba a la arrendataria para ejercer en el mismo la industria de peluquería, b) la renta se fijó en 1.750 pesetas mensuales y la arrendataria depositó fianza por el importe de dos anualidades, c) En la antefirma del arrendador, manuscrito por el mismo, se hacía constar «el arrendatario queda autorizado para el traspaso del piso e industria». En méritos de referido contrato doña Trinidad Olivera Hernández estableció en el piso locado una vivienda e industria de peluquería de señoras, cumpliendo con todos los requisitos administrativos. 2. Que como consecuencia de las notificaciones realizadas por el propietario del inmueble a su mandante, con fecha 11 de septiembre de 1974, ante el Notario de Salamanca don José Madrazo Núñez, compareció la misma y don Manuel Sánchez Ferrero para contestar documentalmente al derecho de retorno a favor de la primera cumpliendo lo dispuesto en el artículo 81 de la LAU haciéndose constar en dicho documento la extensión superficial del objeto arrendado, la renta que satisfacía la arrendataria, el domicilio que ésta señalaba para oír notificaciones y cuantos requisitos eran precisos para el derecho de retorno conforme a la legislación en vigor, debiendo destacarse que ya en dicho documento notarial doña Trinidad Olivera Hernández expuso y sostuvo que lo que ella ocupaba era un local de negocio con vivienda, mientras que el propietario señor Sánchez Ferrero mantenía que se trataba de una vivienda con industria de peluquería. El derecho de retorno a favor de doña Trinidad Olivera Hernández fue inscrito en el Registro de la Propiedad. 3. Que la propiedad le notificó notarialmente a su representada, que como consecuecia del acto de retorno, ponía a su disposición una vivienda señalada con letra B, del piso 1.° de la casa número 15 del paseo del doctor Torres Villarroel de Salamanca; y a dicha notificación su representada requiere a don Manuel Sánchez Ferrero, por conducto notarial. 4. Que entregada que le fue a su mandante la llave del piso de referencia, se instó por la arrendataria procedimiento especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se tramitó en el Juzgado de 1.a Instancia número 1 de Salamanca, y dictada Sentencia por dicho Juzgado, fue objeto de recurso de apelación que fue confirmado por estimar la Sala sentenciadora de la Excma. Audiencia Territorial de Valladolid, que procedía estimar la excepción procesal de inadecuación del procedimiento. 5. Por su mandante, mediante demanda de 16 de mayo de 1978 se entabló demanda de mayor cuantía solicitando en el Suplico de la misma con base en los hechos y fundamentos jurídicos de la misma, se dictase sentencia acogiendo las peticiones que consignaba a los apartados 1.°, 2.°, 3.°,4.° y 5.°. Por la parte demandada se contestó a la demanda y accionó en reconvención, recayendo sentencia el 2 de abril de 1979 por la que desestimando la demanda y estimando en parte la reconvención, declaraba caducado el derecho de retorno a la actora, a ocupar la vivienda asignada de la planta 1.a Letra B de la calle Torres Villarroel número 13, antes 15, y en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento de uno de marzo de 1959, sobre el objeto que en el mismo se determina, condenando a la actora a estar y pasar por dicha declaración. La Sala de lo Civil de la Excma. Audiencia Territorial de Valladolid, resolviendo el recurso de apelación, interpuesto a instancia de su mandante contra la sentencia anterior, dictó sentencia con fecha 1 de febrero de 1980 diciendo: Que debemos desestimar y desestimamos la pretensión primera formulada por la actora doña Trinidad Olivera Hernández contra don Manuel Sánchez Ferrero, de la que absolvemos al demandado sin entrar a conocer de las restantes pretensiones tanto de la demanda como de la reconvención, sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las dos instancias y con revocación de la resolución recurrida. 6. Que resumiendo su postura, por lo que a los hechos se refería en el escrito, hacía constar: a) La actora doña Trinidad Olivera Hernández ocupaba en el inmueble derruido un local de negocio con vivienda, b) Tras las oportunas notificaciones doña Trinidad Olivera Hernández se reservó el derecho de retorno, c) Que el señor Sánchez Ferrero había incumplido sus obligaciones respecto al derecho de retorno, d) Acompañaba con la presente demanda el contrato de arrendamiento, el documento en que consta todo el derecho de retorno, así como otros documentos notariales. Termina suplicando se dicte sentencia por la que se declare: 1. Se declare que don Manuel Sánchez Ferrero ha incumplido su obligación de entregar a la actora un local de negocio con vivienda en el inmueble reedificado a que se refieren los hechos de esta demanda. 2. Se declare que don Manuel Sánchez Ferrero viene obligado a entregar a la actora, en virtud de su derecho de retorno, un local de negocio con vivienda que goce del derecho de traspaso, declarando asimismo que don Manuel Sánchez Ferrero viene obligado a pagar a la actora la indemnización de daños y perjuicios correspondientes a la no explotación del local de negocio con vivienda por incuplimiento del señor Sánchez Ferrero desde la fecha de la entrega de las llaves, como así viene a abonar a la actora los gastos causados en los procedimientos anteriores y consignaciones de renta efectuadas todo ello conforme al resultado de la prueba que en su día se practicara. 3. En defecto de lo anterior, se declare que don Manuel Sánchez Ferrero está obligado a indemnizar a doña Trinidad Olivera Hernández los daños y perjuicios causados a la misma por el incumplimiento por parte del primero de sus obligaciones respecto del derecho de retorno de la actora al inmueble reedificado a que se refieren los hechos de esta demanda, comprendiendo en tal idemnización de daños y perjuicios las partidas de beneficios dejados de obtener, precio de los derechos de traspaso, gastos ocasionados a doña Trinidad Olivera Hernández en los procedimientos anteriores y consignaciones de rentas, que fijaban en su conjunto en la suma de ocho millones de pesetas o bien en la cuantía que resulte de la prueba que en el momento oportuno se practique, pudiendo, en su caso, establecerse las bases para la fijación de cuantía de indemnización de daños y perjuicios en ejecución de sentencia. 4. Condenar al demandado don Manuel Sánchez Ferrero a estar y pasar por las declaraciones que conforme a lo anteriormente pedido haga el Juzgador en la sentencia, así como a realizar los actos precisos para su cumplimiento, como también a abonar los daños y perjuicios que se fijen en la sentencia. 5. Condenar al demandado señor Sánchez Ferrero al pago de todas las costas que se causen en el procedimiento. Admitida la demanda y emplazado el demandado don Manuel Sánchez Ferrero, compareció en los autos en su representación el Procurador don Gonzalo García Sánchez, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: 1. Negaba los de la demanda en cuanto se opusieran o contradigan los que a continuación exponía. Hacía constar en primer lugar y para un mejor conocimiento del tema que el mismo ya ha sido visto, aunque con muy diversos matices jurídicos en las siguientes ocasiones: a) La demandante presentó con fecha 12 de julio de 1976 ante el Juzgado de 1.a Instancia número 1 de Salamanca demanda de juicio especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos contra don Manuel Sánchez Ferrero; en dicha demanda la actora reclamaba su derecho a retornar, a un local de negocios con vivienda en el edificio reedificado en el número 13 de Paseo de Torres Villarroel por ocupar en el antiguo asimismo, un local con vivienda, cosa que no era cierto, b) La demandante presenta con fecha 16 de mayo de 1978 nueva demanda contra don Manuel Sánchez Ferrero, esta vez en juicio ordinario declarativo de mayor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Salamanca. El señor Sánchez Ferrero se opone a la demanda, alegando que la señora Olivera Hernández no ocupaba en el edificio derruido un local con vivienda, sino un piso-vivienda en el que podía ejercer su industria de peluquería, c) Con fecha 14 d~ abril de 1981, el hoy demandado, presenta demanda de juicio de cognición, ante el Juzgado de Dis-

trito número 3 de Salamanca contra doña Trinidad Olivera Hernández que se tramita con el número 140/81 en cuyo suplico solicita en síntesis: 1.° Que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 1 de marzo de 1959 del piso-vivienda primero izquierda letra B, del edificio número 13 del Paseo de Torres Villarroel de esta Ciudad, por no ocupación ni uso del mismo por la demandada. 2. Que subsidiariamente se declare caducado y perdido el derecho de retorno al mismo por no ser ocupado por la demandada en el plazo que marca la LAU; recayendo sentencia el 30 de junio de 1981, declarando resuelto el contrato de arrendamiento. 2.° Se mostraba de acuerdo con lo que la actora dice en el correlativo en cuanto se refieren a las notificaciones notariales, haciendo constar que habían mediado muchos más requerimientos, notificaciones y actas notariales que hacía referencia a continuación. 3.° Que se limitaba la parte actora en el hecho correlativo a poner de manifiesto las actuaciones judiciales que hasta el momento se habían realizado, por lo que entendían que con la exposición que de las mismas hacía esta parte en el hecho primero de la demanda, está contestado aquél. 4.° Contestando al hecho sexto que es donde verdaderamente se centra el tema de la cuestión hoy debatida, habían de decir que la actora sostenía que lo que tenía arrendado en el edificio número 13 del Paseo de Torres Villarroel de Salamanca, antes de su derribo, era un local de negocios con vivienda. Discrepaba en cuanto a la indemnización por daños y perjuicios que reclamaba la actora. Que la renta revisada y a pagar en lo sucesivo, quedaba fijada por la que en su día señaló la Delegación del Ministerio de la Vivienda en la Cédula de Calificación Definitiva, que fue de 10.328,24 pesetas, la cual la demandante no ha pagado jamás; y la vivienda entregada por el señor Sánchez Ferrero era análoga a la que anteriormente ocupaba la actora en la que perfectamente podía ejercer la actividad de peluquería, y que nunca se le habían negado los derechos de traspaso; que la actora venía explotando desde el año 1975, en el Paseo de Torres Villarroel, de esta ciudad, un negocio de peluquería. Terminaba suplicando se dictase sentencia, por la que admitiendo las excepciones y razones alegadas, desestime por completo la demanda, absolviendo de la misma libremente a su representado, con imposición de las costas a la demandante. Formulaba demanda reconvencional en base de los siguientes hechos: 1. Una vez reconstruido el edificio señalado con el número 13 (antes 15) del Paseo de Torres Villarroel, de esta Ciudad, en el que como reiteradamente se había dicho doña Trinidad Olivera Hernández tenía arrendada antes de su derribo una vivienda por la que pagaba una renta de 1.750 pesetas mensuales, don Manuel Sánchez Ferrero, de acuerdo en la Ley de Arrendamientos Urbanos, le notificó a dicha señora poniendo a su disposición la vivienda señalada con la letra B del piso primero izquierda del mismo, que es la que le correspondía por su derecho de retorno, notificándole al propio tiempo que la renta estaba señalada en lo sucesivo en la cantidad de 10.328,24 pesetas mensuales. Que la señora Olivera Hernández requiere a su vez al señor Sánchez Ferrero para que le haga entrega de las llaves de dicha vivienda. La entrega de las llaves y con ellas la posesión del piso-vivienda la efectuó el señor Sánchez Ferrero. 3. Que una vez establecida la renta a pagar por la arrendadora, aplicando a dicha cantidad los aumentos que desde aquella fecha han sido autorizados, resultaba que la demandada adeuda al señor Sánchez Ferrero hasta el 30 de mayo de 1982 la cantidad de 836.133,53 pts. 4. Asimismo se habían de contar como cantidades asimiladas a la renta, los gastos de comunidad de Propietarios, desde la fecha de la constitución de la misma que habían venido pagando puntualmente la misma el señor Sánchez Ferrero y que hasta el momento ascendía a 584.045 pts., como resultaba de sumar los recibos que aportaba. 5. De lo anteriormente expuesto se deduce que doña Trinidad Olivera Hernández, adeuda al señor Sánchez Ferrero, en concepto de renta y gastos de Comunidad de Propietarios, por el piso 1.° izquierda, letra B del edificio número 13 del Paseo de Torres Villarroel, la cantidad de 1.520.178 pesetas, cantidad que reclamaba a la señora Olivera, mediante esta demanda covencional. Terminaba suplicando que teniendo por presentado dicho escrito y por formulada reconvención por la cantidad de un millón quinientas veinte mil ciento setenta y ocho pesetas que la actora principal señora Olivera Hernández adeuda en concepto de rentas y gastos de comunidad de propietarios al demandado don Manuel Sánchez Ferrero, se sirva en definitiva estimarla, condenando a su pago a la reconvenida, más los intereses legales y al pago de las costas. Conferido traslado a la parte actora para que evacuara el trámite de réplica, esta lo verificó alegando los siguientes hechos: 1. Ratificaba íntegramente los contenidos en su escrito inicial de la demanda. Y en cuanto a la reconvención formulada, contestaba la misma negando los hechos en ellas contenidos, insistiendo una vez más en que la demandada reconvenida ocupaba en el inmueble derruido un local de negocio con vivienda y con derecho de traspaso y que el piso que se le había adjudicado no podía tener otro destino que el que indicaba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial. Terminaba suplicando se dictase sentencia estimando la demanda conforme al Suplico de la misma, desestimando íntegramente la reconvención y condenando expresamente en las costas que se causen en el procedimiento a don Manuel Sánchez Ferrero. Que por resolución de siete de junio último se tuvo por presentado dicho escrito y evacuado el trámite de réplica y contestada la reconvención, dándose traslado para duplica, en base de los siguientes hechos: 1. Ratificaba íntegramente el escrito de contestación a la demanda, negando los contenidos en la demanda y réplica de la actora. Terminaba suplicando se dictase sentencia en la que admitiendo las excepciones y razones de esta parte desestime íntegramente la demanda presentada por doña Trinidad Olivera Hernández, imponiéndole las costas del juicio. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El señor Juez de Primera Instancia de Salamanca número 2, dictó sentencia con fecha 24 de diciembre de 1982, cuyo fallo es como sigue: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador don José Luis Hernández Comendador, en nombre y representación de doña Trinidad Olivera Hernández, debo de absolver y absuelvo al demandado don Manuel Sánchez Ferrero, representado por el Procurador don Gonzalo García Sánchez, de las pretensiones contenidas en aquélla, y, estimando sustancialmente la demanda reconvencional interpuesta por el último contra la primera, debo de condenar y condeno a doña Trinidad Olivera Hernández a satisfacer a don Manuel Sánchez Ferrero las cantidades de setecientas treinta y tres mil trescientas cinco pesetas y cuatrocientas noventa mil cuatrocientas diez pesetas, adeudadas por los conceptos de renta y servicios, desde la recepción de la vivienda hasta el treinta de mayo del corriente año y treinta de septiembre de mil novecientos ochenta y uno, respectivamente, sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes. 2. Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1a Instancia por la representación de la demandante doña Trinidad Olivera Hernández, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, dictó sentencia con fecha 17 de julio de 1984, con la siguiente parte dispositiva: Que, revocándose conceptualmente en parte la reclusión impugnada, debemos confirmar y confirmamos la parte dispositiva de la sentencia, de fecha 24 de diciembre de 1982 dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Salamanca número 2 en los autos de que dimana la presente apelación, sin hacerse expresa condena en las costas del recurso. 3.El 23 de octubre de 1984, el Procurador don Federico Bravo Nieves, en representación de doña Trinidad Olivera Hernández, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Acogido al número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: error en la apreciación de la prueba basada en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del Juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. 1. El contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 1959 (documento número 2 unido a la demanda). 2. La certificación del antiguo Sindicato de Actividades Diversas, acreditativo de su afiliación por nuestra mandante. 3. Certificación de la Cámara de Comercio de Salamanca. 4. Certificación del Instituto Nacional de Previsión (número patronal de la empresa doña Triidad Olivera Hernández). 5. Certificación de la Delegación de Hacienda de Salamanca (licencia fiscal y demás impuestos). La eficacia probatoria de tales documentos es evidente: a) En cuanto al contrato de arrendamiento, por estar reconocido por ambas partes en litigio como auténtico, b) Los demás que se citan por haber sido expedidos por las pertinentes oficinas públicas con todas las garantías y requisitos formales y de fondo. Del contenido de tales documentos aparece probado que la aquí recurrente: a) Ejercía una industria de Peluquería (no pequeña industria doméstica) como se acredita con la documentación pública de que se deja hecha mención; b) Gozaba del derecho de Traspaso (expresamente y por escrito). Al serle entregada -en la vía del retorno- una vivienda de protección oficial por imperativo legal: 1. No puede ejercer en dicha vivienda la actividad industrial (no pequeña industria doméstica). 2. No mucho menos traspasar (su derecho reza literalmente y manuscrito en el contrato). En nuestro modesto criterio así lo entendió la Sala de lo Civil de la Excma. Audiencia Territorial de Valladolid en su sentencia de fecha 1 de febrero de 1980 -seguida entre las mismas partes litigantes y que obra en autos- al aludir al anómalo cumplimiento de la obligación contraída (Considerando 3.°, «in fine») de la parte demandada (don Manuel Sánchez Ferrero) La Sala en dicha sentencia -sinceramente así lo creemos- tenía presente: a) El artículo 107 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial impone que éstas hayan de dedicarse a residencia habitual y permanente, sin que bajo ningún pretexto puedan dedicarse a uso distinto. El artículo 124 del Reglamento citado prohibe el arrendamiento conjunto de viviendas y local de negocio o de cualquier otro inmueble o servicio que no haya sido incluido en la cédula de calificación definitiva como anejo de aquélla (artículo 124-2.° del Reglamento citado), b) El artículo 125 del citado texto legal prohibe la cesión de uso total o parcial de las viviendas de protección oficial. No pueden ser dedicadas tales viviendas a local de negocio y mucho menos aún -si cabe así expresarse- gozar del derecho de traspaso. De lo precedentemente expuesto resulta claro el incumplimiento del señor Sánchez Ferrero en méritos del que se actuó en la demanda la pretensión indemnizatoria y que concurren los tres requisitos que señala la sentencia recurrida en su Considerando segundo (parte final del mismo: a) No poder instalar en la vivienda la industria de peluquería, por impedirlo la legislación vigente de viviendas de protección oficial, b) No poder traspasarla como fue convenido entre las partes en su contrato de fecha 1 de marzo de 1959 y, c) No cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 83 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al no estimar así la sentencia que motiva este Recurso, viola lo dispuesto en los artículos 1.101 del Código civil, en relación con el artículo 1.106 del propio texto legal, al desestimarse la pretensión indemnizatoria actuada por doña Trinidad Olivera Hernández. Segundo. Acogido al número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Violación del artículo 1.101 del Código Civil, en relación con el artículo 1.106 del propio Código sustantivo, preceptos legales aplicables para resolver las cuestiones objeto de este debate. Este precepto no se limita a exigir que el agente productor del daño haya procedido con dolo, negligencia o mora, sino que extiende su contenido a quienes de cualquier modo contravinieren el tenor de aquéllas (S. 23-1-64). El señor Sánchez Ferrero al poner a disposición de la aquí recurrente una vivienda acogida al Régimen de Viviendas de Protección Oficial, priva a nuestra mandante por imperativo legal del Reglamento regulador de dichas viviendas: a) De instalar la industria de Peluquería. La vivienda no puede tener tal destino, b) Priva, así bien, a nuestra mandante del derecho de traspaso del que ha de gozar conforme al contrato (artículo 125 del Reglamento). Así lo entendió -creemos- la Sentencia de la Sala de lo Civil de la Excma. Audiencia Territorial de Valladolid. Al no estimarlo así la sentencia recurrida viola, al no aplicarlo, el artículo 1.101 del Código Civil, como asimismo el artículo 1.106 de dicho Código sustantivo, siendo aquí de la apreciación y fijación cuántica la indemnización, toda vez que la sentencia recurrida, al no estimar el incumplimiento, no se pronuncia -ni podía hacerlo con la doctrina de la misma-sobre la cuantía. Obra en el procedimiento prueba pericial a la que respetuosamente nos remitimos que la Sala con su superior y respetado criterio valorará. Tercero. Acogido al número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: violación del artículo 1.554-1.° del Código Civil, precepto legal aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Incide la sentencia recurrida en violación de la legalidad que se deja citada, toda vez que, admitiendo en parte la reconvención, condena a nuestra mandante al pago de las rentas -que unilateralmente fija la contraparte- y el pago de los gastos de comunidad. Ha de tenerse presente: 1. Así como el arrendador, antes de comenzar el arrendamiento, viene obligado a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, como condición necesaria para procurarle el uso o goce de la misma, también el arrendatario al concluir el arriendo, viene obligado a devolverla tal como la recibió. 2. Doña Trinidad Olivera Hernández no ha podido disfrutar de un inmueble en el que pudiera establecer su industria de Peluquería. 3. No puede olvidarse que la sentencia de la Sala de lo Civil de la Excma. Audiencia Territorial de Valladolid aludió al «anómalo cumplimiento de la obligación contraída». 4. La puesta a disposición del inmueble (vivienda de protección oficial) constituye una entelequia, toda vez que la legislación vigente, impide la instalación de la industria y el traspaso de la misma. Debe estimarse el presente motivo. Cuarto. Acogido al número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Violación del artículo 84 y violación asimismo del artículo 85 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, preceptos legales aplicables para la resolución de las cuestiones objeto de debate. Es indudable que la sentencia que motiva el Recurso, incide en violación de los preceptos legales que se dejan invocados, aparte de por las razones expuestas en los precedentes motivos del Recurso. 4. Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día dieciocho de febrero del presente año. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Antonio Carretero Pérez. Fundamentos de Derecho. 1. La actora, en este proceso, era inquilina de una planta baja, en la cual tenía instalada su vivienda y una pequeña industria doméstica de peluquería, para cuyo ejercicio estaba autorizada expresamente, según consta en el documento de contrato de inquilinato de fecha 1 de marzo de 1959 y estaba, asimismo, autorizada para el traspaso del piso e industria. El demandado, arrendador y dueño de la finca, la demolió para su reedificación y, al cumplir sus obligaciones, frente al derecho de retorno de la inquilina, puso a su disposición el piso 1.°, letra B del nuevo edificio, mediante acta notarial de fecha 30 de junio de 1976. Como la nueva edificación se ejecutó al amparo del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, de fecha 24 de julio de 1979, según lo dispuesto en su artículo 125, no puede la vivienda ser objeto de cesión, por lo cual, la inquilina, plantea su demanda sobre la base de que el arrendador demandado no ha cumplido con las obligaciones consecuentes al derecho de retorno impuesto por los artículos 82 y 83 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y pide que se le asigne un local de negocio, con indemnización de daños y perjuicios o, en su defecto, que se le indemnice por la pérdida de su derecho de traspaso y perjuicios consecuentes a la no explotación de su industria. La sentencia impugnada, no solamente desestimó la demanda, sino que estimó la reconvención, condenando a la demandante al pago de las rentas devengadas desde la puesta a disposición del piso y cantidades correspondientes a servicios comunes de la Comunidad de Propietarios. 2. El recurso de casación interpuesto por la actora establece un primer motivo acogido al artículo 1.692-4.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error en la apreciación de la prueba, demostrado por documentos, error consistente en no valorar, como incumplimiento, por parte del arrendador, la entrega de un local que no puede traspasar, pero este motivo no puede prosperar, porque la sentencia no niega la anterior autorización de traspaso, sino que niega la eficacia de tal autorización, desde su origen, por imperativo del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que debe relacionarse con los artículos 6.°-3 (antes 4.°), 1.255, 1.258, 1.275 y 1.306 del Código Civil, por lo cual nunca hubiera podido la actora reclamar al arrendador el cumplimiento de la obligación de consentir la cesión onerosa (traspaso), totalmente prohibida por la Ley en materia de viviendas, ni puede argüir un perjuicio por su incumplimiento. 3.Por faltar la base del incumplimiento, debe también ser rechazado el motivo segundo, que se apoya en el artículo 1.692, 5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación del artículo 1.101 y 1.106 del Código Civil, cuya aplicación requiere un incumplimiento de lo pactado, siempre que lo pactado no resulte contrario a la Ley o al orden público claramente implicado en los contratos que adquieren la categoría de normados y en los cuales se limita la autonomía de la voluntad para salvaguardar intereses sociales. 4. El motivo tercero se articula con la misma base procesal, por violación del artículo 1.554-1.° del Código Civil, puesto que la sentencia, al estimar la reconvención, condena a la actora, inquilina, al pago de las rentas devengadas, sin haber recibido el objeto del arrendamiento. Esta alegación contradice las sentencias en sus hechos probados, no combatidos de modo eficaz, que proclaman la puesta a disposición del piso a la actora y la utilidad del piso para los fines de vivienda e industria de peluquería, por lo cual, a partir del cumplimiento del deber de entrega, tratándose de un contrato consensual que genera obligaciones recíprocas, puede, quien ha cumplido, exigir el cumplimiento de la otra parte en el contrato, aunque ésta no haga la ocupación efectiva, por su propia voluntad. 5.En el motivo cuarto, bajo el mismo amparo procesal, la recurrente acusa la violación de los artículos 84 y 85 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre distintos supuestos que se estudian separadamente. El primer supuesto es el que se basa en la afirmación de que la nueva renta supera el límite del aumento del 5 por 100 del capital invertido en la reconstrucción, pero esta afirmación carece de base probatoria y contradice la afirmación de la sentencia para hallar la cantidad que establece, según la cédula de calificación definitiva, en comparación con lo dispuesto en el citado artículo 84. El segundo supuesto se refiere a que no se computan en el fallo las cantidades consignadas durante el curso de la situación litigiosa, pero este cómputo resulta claro en la fundamentación de la sentencia de primera instancia (considerando 6.°) como base de la futura ejecución. El tercer supuesto ha de ser referido al pago de los gastos originados por servicios comunes a la Comunidad de Propietarios que correspondan al arrendatario, según lo dispuesto en los artículos 95-2, 102-2 y concordantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 120-4 y siguientes del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1968 (Decreto 2.114/1968), por lo cual no existe base para apreciar, en la sentencia, violación legal de precepto alguno que excuse del pago de estos conceptos reglamentarios al arrendatario. Sin embargo, la alegación que estima violado el artículo 85-1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha de ser acogida porque este artículo, no exige, para la reducción de la renta, la demostración de perjuicio alguno, cuando, en el edificio reconstruido, se asignó al inquilino una planta distinta de la que ocupaba. 6.Por lo tanto, la sentencia ha de ser anulada y casada, parcialmente, reduciendo de la renta asignada (10.328,24 pts.) un 10 por 100 (1.033 pesetas en números redondos), de lo que resuta la cantidad básica de 9.295 pesetas como renta mensual. 7.No procede la imposición de las costas en este recurso, ni la pérdida del depósito. No se estiman méritos para la imposición de las costas procesales, por vía de condena, en ninguna de las instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, FALLAMOS: Que estimanos, en parte, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia impugnada y, estimando, en parte, la recon-

vención, anulamos y casamos dicha sentencia en cuanto condenamos a la actora reconvenida a que pague al demandado reconviniente la cantidad de seiscientas cincuenta y nueve mil novecientas cuarenta y cinco pesetas (659.945 pts.) por el concepto de rentas devengadas, más la cantidad por los servicios que reglamentariamente han de ser pagados por la inquilina, debiendo descontarse las cantidades efectivamente consignadas, sin hacer expresa condena al pago de las costas causadas en primera y segunda instancias, ni en este recurso. Devuélvase el depósito constituido y líbrese a la Audiencia Territorial de Valladolid la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que en su día fueron remitidos. ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronuciamos, mandamos y firmamos. Mariano Martín-Granizo y Fernández. José Luis Albacar López. Antonio Carretero Pérez. Eduardo Fernández-Cid de Temes. Antonio Sánchez Jáuregui. Rubricado. Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Antonio Carretero Pérez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que, como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a siete de marzo de mil novecientos ochenta y siete.