STS, 27 de Enero de 1987

1. El Procurador don Enrique Basté Solé en representación de doña María Vila Jané, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Sabadell número dos, demanda de proceso incidental, contra don Francisco López González, sobre revisión de renta de local de negocio, estableciendo los siguientes hechos: Primero. Mi representada es dueña del local de negocio, sito en esta ciudad Paseo Manresa quince-diecisiete. Segundo. Las plantas sótanos y baja del referido local fueron arrendadas al demandado en contrato de primero de febrero de mil novecientos sesenta y seis por don Juan Ferrán apoderado de mi representada. Tercero. En primero de diciembre de mil novecientos sesenta y nueve, el demandado y don Juan Ferrán Martí, suscribieron un anexo al contrato de primero de febrero de mil novecientos sesenta y seis, adicionando al mismo el altillo propiedad de mi representada y estableciéndose la renta en veintinueve mil pesetas mensuales. Cuarto. Entre las condiciones del contrato de arrendamiento inicial que no fueron alteradas por el anexo figuran las siguientes: a) Ambas partes contratantes convinieron que la renta estipulada en el presente contrato se acomodará cada dos años a las variaciones del coste de vida. Quinto. Con anterioridad a mil novecientos setenta y nueve se practicaron diversas aplicaciones de la citada cláusula de actualización de la renta y no aceptando el arrendatario los incrementos, se alcanzaron diversos acuerdos transaccionales, estableciéndose en definitiva una renta de cuarenta y cuatro mil doscientas pesetas mensuales, a partir del mes de agosto de mil novecientos setenta y ocho. Posteriormente, conocidos por la arrendadora los índices del bienio febrero mil novecientos setenta y seis-febrero mil novecientos setenta y ocho, procedió ésta a la notificación de la correspondiente actualización en trece de noviembre de mil novecientos setenta y nueve y se alcanzó nuevamente un acuerdo transaccional por el que la renta quedó fijada en cuarenta y nueve mil setecientas dieciséis pesetas mensuales. Así pues, la aplicación de la cláusula de estabilización correspondiente al bienio febrero mil novecientos setenta y seis-febrero mil novecientos setenta y ocho no se realizó en febrero de mil novecientos setenta y ocho por desconocerse todavía el índice y hubo de practicarse conocido éste, el trece de noviembre de mil novecientos setenta y nueve, de lo que se desprende claramente que como consecuencia de la falta de aplicación puntual del incremento de rentas y atendido que el artículo ciento uno de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos impide que la elevación tenga efectos retroactivos, mi representada se vio perjudicada en el sentido de haber estado cobrando la renta entre febrero de mil novecientos setenta y ocho y mil novecientos setenta y nueve a razón de pesetas cuarenta y cuatro mil doscientas

   y no de cuarenta y nueve mil setecientas dieciseis o de cincuenta mil ochocientas sesenta y cinco pesetas como habría podido exigir de haberlo aplicado puntualmente. Sexto. El administrador de mi representada remitió al demandado en quince de julio de mil novecientos ochenta nueva notificación de incremento de renta con efectos desde el mes de octubre de mil novecientos ochenta inclusive, determinándose una nueva renta de cincuenta y seis mil cuatrocientas veintiocho pesetas mensuales. Ante el impago del primer recibo girado con la nueva renta, el administrador mediante acta notarial el veinticuatro de octubre de mil novecientos ochenta procedió a notificar los términos del incremento. Como contestación fue entregada al Administrador carta remitida por el demandado en la que niega la procedencia del incremento de renta notificado. Séptimo. En resumen, si contractualmente procedía aplicar la revisión de la renta pactada con carácter bianual si a los efectos de su notificación fehaciente se practicó ésta por conducto notarial el día veinticuatro de octubre de mil novecientos ochenta, es forzoso declarar que el incremento de renta procedente es la cantidad de seis mil setecientas doce pesetas, que sumada a la renta anterior de cuarenta y nueve mil setecientas dieciséis pesetas, determinaba una renta a pagar de cincuenta y seis mil cuatrocientas veintiocho pesetas con efectos desde diciembre de mil novecientos ochenta, inclusive. Por ello, en la sentencia que se dicte se deberá declarar que hasta el mes de noviembre de mil novecientos ochenta, inclusive, la renta a satisfacer es la de cuarenta y nueve mil setecientas dieciséis pesetas mensuales, y a contar de diciembre de mil novecientos ochenta, inclusive, la de cincuenta y dos mil cuatrocientas veintiocho pesetas mensuales, y condenar al demandado a pasar por dicha declaración. Octavo. Por todo lo cual, se solicita, se declare la legitimidad de los aumentos notificados. Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando sentencia por la que se declare: a) La legitimidad de los incrementos de renta relativos al arrendamiento de referencia y concretamente seis mil setecientas doce pesetas mensuales, condenando al demandado a pagar las rentas a partir del primero de diciembre de mil novecientos ochenta, inclusive, b) Y subsidiariamente, la suma en que debe cifrarse tal incremento por aplicación de la cláusula de estabilización contractualmente pactada, condenando en este último caso al demandado a pagar las sumas que correspondan, con efectos desde el mes de diciembre de mil novecientos ochenta. Todo ello con expresa imposición al demandado de las costas del presente juicio.

2. Admitida la demanda y emplazado el demandado compareció en los autos en su representación el Procurador doña Carmen Martínez Sanz que contestó a la demanda, oponiendo a la misma: Primero. Aceptamos los cuatro primeros hechos de la demanda, si bien merece poner de relieve en otras cláusulas que la de acomodación de la renta lo será en base a los índices de estadística, pero sin expresar si los mismos son para el conjunto nacional o para la provincia. Y que la acomodación de renta lo será tomando como base la existente en la fecha de este contrato, o sea, la de veintinueve mil pesetas mensuales. Segundo. Negamos el hecho quinto por no ser cierto. A mediados de mil novecientos ochenta, el administrador de la finca gestionó verbalmente la nueva revisión que procedería a partir de febrero del indicado año, en base a una cantidad alzada que manifestaba sería provisional hasta que no se conocieran los índices de dicho mes, a lo que no accedió el demandado alegando que cuando justificara los índices sería el momento. En vista de la actitud adoptada por mi representado, la actora suponemos inducida por el administrador puso el asunto en manos de un Letrado quien por carta al demandado invitándole a pasar por su despacho para llegar a una transacción y a través de unas entrevistas se consiguió un acuerdo y se convino como renta a partir de febrero de mil novecientos ochenta, la de cuarenta y nueve mil setecientas dieciséis pesetas. Tercero. Negamos el hecho sexto de la demanda, puesto que gratuitamente afirma que la revisión de febrero de mil novecientos ochenta lo fue por el período de febrero de mil novecientos setenta y seis setenta y ocho, ni que en quince de julio de mil novecientos ochenta remitiese el administrador al demandado, la notificación de incremento de renta y que por el contrario del documento citado se desprende que la renta pretendida lo sería con efectos desde agosto de dicho año. Cierto que por el Administrador de la finca se dirigió a mi principal la notificación notarial en la que se pretende una nueva revisión de renta correspondiente al bienio mil novecientos setenta y ocho/ochenta, la cual fue rechazada. Cuarto. Negamos y rechazamos todo cuanto se alega en los hechos séptimo y octavo de la demanda y en su consecuencia la improcedente acción revisora, tanto por su concepto como también por su «cuantum» a) si la revisión de renta que pretende la actora debía efectuarse según su decir, en febrero de mil novecientos ochenta, evidentemente que la misma se llevó a cabo en virtud del convenio de fines de enero de mil novecientos ochenta. De nada serviría aducir que la revisión que se efectuó cuando tocaba hacerlo en febrero de mil novecientos ochenta, no correspondía a este período sino a otro anterior de mil novecientos setenta y ocho, porque para que así fuera se precisaría que expresamente se hubiera hecho constar en tal momento y que mi mandante lo hubiera aceptado. Por lo tanto, la revisión de renta efectuado en febrero de mil novecientos ochenta, no podía corresponder a un período anterior. Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgador que desestimara la demanda en todas sus partes, absolviendo integramente de la misma al demandado, con expresa imposición de costas al actor.

3. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas; y unidas a autos las practicadas, se celebró vista a la que las partes informaron por su orden en apoyo de sus respectivas pretensiones.

4. El señor Juez de Primera Instancia de Sabadell número dos, dictó sentencia con fecha dieciocho de marzo de mil novecientos ochenta y tres cuyo fallo es como sigue: Que estimando totalmente la demanda formulada por doña María Vila Jané contra don Francisco López González, debo declarar y declaro que procede revisar la renta del local del negocio litigioso, para el bienio comprendido entre los meses de febrero de mil novecientos setenta y ocho a febrero de mil novecientos ochenta, aumentándola en seis mil setecientas doce pesetas, con efectos a partir del mes de diciembre de mil novecientos ochenta inclusive, sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes, digo, con expresa imposición de costas al demandado (sic).

5. Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación del demandado y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, dictó sentencia con fecha tres de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro, con la siguiente parte dispositiva: Que estimando sólo parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha dieciocho de marzo de mil novecientos ochenta y

   tres, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Sabadell en el pleito sobre actualización de rentas de local de negocio promovido por doña María Vila Jané contra don Francisco López González, debemos declarar y declaramos que el aumento legítimo de la renta del local de negocio arrendado por el demandado que corresponde al bienio mil novecientos setenta y ocho ochenta por actualización es de seis mil setecientas cuarenta y una pesetas, sobre cuarenta y nueve mil setecientas dieciséis, lo que hace un total de cincuenta y seis mil trescientas cincuenta y siete, condenando al referido demandado a que abone dicha renta a partir del mes de diciembre de mil novecientos ochenta, todo ello sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

6. El Procurador don Santos de Gandarillas Carmona en representación de don Francisco López González ha interpuesto recurso de casación por infracción de Ley contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona con apoyo en los siguientes motivos:

1. Impugnada la sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia de Barcelona de tres de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro que confirmando, esencialmente, la apelada declaró la procedencia de la actualización de la renta del local de negocio litigioso, para el bienio mil novecientos setenta y ocho mil novecientos ochenta, cifrando en seis mil seiscientas cuarenta y una pesetas la cantidad en que se debían incrementar, a partir de diciembre de mil novecientos ochenta, las cuarenta y nueve mil setecientas dieciséis pesetas que se venían satisfaciendo por el arrendatario, aquella impugnación se formaliza articulando cinco motivos de casación, denunciando, en el primero de ellos, al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil la existencia de un error de derecho en que incidió la sentencia combatida que infringió -según el actor- en concepto de inaplicación el artículo mil doscientos veinticinco del Código Civil y doctrina legal interpretadora del mismo y acusando en los restantes cuatro motivos con amparo, todos ellos, en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la citada Ley Procesal, la misma incorrecta aplicación, respectivamente, de los artículos mil doscientos cincuenta y seis, mil doscientos cincuenta y tres, mil doscientos ochenta y ocho y párrafo primero del mil doscientos ochenta y uno del propio Ordenamiento sustantivo, así como de la doctrina jurisprudencial referente a dichos preceptos que en el correspondiente motivo es citada por el recurrente.

2. El perecimiento del primero de los motivos de casación expuestos, es obligado ante la consideración de que la denunciada inaplicación por el juzgador del artículo mil doscientos veinticinco del Código Civil al caso controvertido, se sustenta en el error de entender que lo dispuesto en este artículo excluye -según razona el motivo- todo valor probatorio del documento privado no reconocido legalmente, interpretación que ha de ser rechazada conforme al contenido del precepto en cuestión, que se limita a la afirmación de que para que los documentos privados tengan el valor, entre los suscribientes y sus causahabientes, que a las escrituras públicas otorga el artículo mil doscientos dieciocho del Código, se precisa que hayan sido reconocidos en legal forma, pero sin que esto excluya, conforme a reiterada doctrina de este Tribunal, de la que son muestra las sentencias de dos de mayo y catorce de junio de mil novecientos cincuenta y seis, catorce de mayo de mil novecientos sesenta y dos y dos de junio de mil novecientos sesenta y seis, que el documento no reconocido legalmente carezca absolutamente de valor probatorio, ya que ello supondría tanto como dejar al arbitrio del perjudicado la eficacia probatoria del documento, a lo que ha de añadirse que, en el caso controvertido, la Sala de Instancia no basó su conclusión sólo en los impresos de notificación que, como documentos privados, se aportaron al pleito bajo los números cinco y seis con la demanda iniciadora del proceso -como presupone el segundo motivo de casación que, por tanto, es decir por haber supuesto de la cuestión, es, desde ahora, inviable-, sino que, a la vista de tales impresos, que es más que dudoso que merezcan la consideración de documentos, al no aparecer escritos ni firmados por persona alguna que, por ellos, resulte comprometida, es de la conexión y coincidencia del contenido en los mismos «con la realidad admitida por las partes» de la que, con el apoyo en la carta enviada por conducto notarial al arrendatario el veinticinco de octubre de mil novecientos ochenta, contestada por el demandado el cuatro de noviembre siguiente y en la, al mismo, dirigida el veintinueve de enero de mil novecientos ochenta, de donde el juzgador deriva la deducción de que la renta de cuarenta y nueve mil setecientas dieciséis pesetas, que se venía abonando, no incluía la elevación correspondiente al bienio mil novecientos setenta y ocho mil novecientos ochenta, conclusión presuntiva cuya validez y eficacia, como tal presunción judicial, ha de admitirse en la vertiente de los hechos de que parte, una vez que ningún motivo del recurso acusa la vulneración del artículo mil doscientos cuarenta y nueve del Código Civil, desde cuya acreditada infracción ha de ser combatida la base fáctica de una presunción «hominis», utilizando al efecto la vía del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos (sentencias de cuatro de noviembre de mil novecientos sesenta y cinco, veintiocho, dos y tres de mayo y trece de octubre de mil novecientos ochenta y tres y once de febrero de mil novecientos ochenta y cuatro) en vez de invocar, como, a los fines dichos, hace el recurrente, la infracción del artículo mil doscientos

   cincuenta y tres que desarrolla el motivo tercero, toda vez que este precepto civil es el apto para atacar, no la premisa de hecho de la presunción, sino la existencia de enlace preciso y directo entre el hecho básico y el deducido, enlace cuya apreciación, por estar únicamente sometida a las reglas del criterio humano, no determinadas en ninguna norma legal, ha de quedar atribuido al criterio del Tribunal de instancia cuya decisión, en este punto, es sólo censurable cuando quede acreditada su patente improcedencia por contraria a la sana lógica y buen criterio (sentencias de cinco de noviembre de mil novecientos setenta y cuatro, cinco de noviembre de mil novecientos ochenta y uno, veintiséis de marzo de mil novecientos ochenta y dos y once de febrero de mil novecientos ochenta y cuatro) circunstancia que no se aprecia en el caso presente, con el consiguiente perecimiento también de este tercer motivo de casación que se examina, cuyo inviable destino alcanza asimismo al cuarto en el que, nuevamente, se cuestiona la deducción hecha en la instancia de no corresponder al período mil novecientos setenta y ocho mil novecientos ochenta la elevación de renta convenida por las partes a comienzos de mil novecientos ochenta de espaldas a los artículos mil doscientos cuarenta y nueve y mil doscientos cincuenta y tres del Código que, como se ha repetido, son las normas de obligada invocación, por la vía, respectivamente, de los números séptimo y primero del artículo mil seiscientos noventa y dos, para enfrentar las presunciones en los mismos reguladas.

3. Planteado el motivo quinto del recurso «sólo para el caso de que no fueran acogidos todos o alguno de los anteriores», con la pretensión de que la revisión de renta del local de negocio arrendado, que la sentencia impugnada declara procedente para el bienio mil novecientos setenta y ocho mil novecientos ochenta, se gire como porcentaje sobre la inicial del contrato -veintinueve mil pesetas mensuales- y no sobre la actualizada que se venía pagando en el período inmediatamente anterior, tal pretensión, articulada por el recurrente con denuncia de haberse infringido en la instancia el párrafo primero del artículo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil dado el texto del apartado a) del epígrafe «Otras cláusulas» del contrato de arrendamiento concertado que establece que, la renta estipulada en el mismo, «se acomodará cada dos años a las variedades del costo de vida de acuerdo con los índices que fija la Dirección General de Estadística, tomando como base el existente en la fecha de este contrato», tal motivo es inestimable a la vista de que la interpretación del contrato hecha en la instancia -que es lo que se discute- en la que se resalta que el texto contractual, que salvaguarda la equivalencia de las recíprocas prestaciones a lo largo de la vida del contrato, manda tomar como base para la actualización pactada el índice del costo de vida en la fecha inicial del propio contrato, no la renta convenida en tal momento como pretende el demandado, no sólo no conculca la regla interpretativa de aquel párrafo primero del artículo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil, invocado en el recurso, sino que, por el contrario, cumple el designio de desbloquear, cada dos años, el precio del arriendo, mediante la acomodación de renta prevista por las partes, como, con acierto, concluye el juzgador de instancia cuya correcta interpretación ha tenido presente lo expresamente querido por los interesados, esto es, que el valor original convenido en concepto de renta permanezca a cubierto del insistente y progresivo movimiento que sufre el poder adquisitivo del dinero.

4. La claudicación de los motivos del recurso lleva consigo la desestimación del mismo con el efecto en cuanto a costas que prevé el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por don Francisco López González contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, en fecha tres de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro. Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Rafael Casares.- Mariano Martín-Granizo.- Rafael Pérez.- Ramón López Vilas.- Eduardo Fernández Cid.- Rubricados. Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. don Rafael Casares Córdoba, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.- Antonio Docavo.- Rubricado.