STS 662/2009, 28 de Octubre de 2009

JurisdicciónEspaña
Número de resolución662/2009
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha28 Octubre 2009

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintiocho de Octubre de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " , representada por la Procuradora doña María Rodríguez Puyol, contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo nº 1028/2003-, en fecha 11 de octubre de 2004, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada, dimanante de autos de juicio ordinario sobre propiedad horizontal, seguidos con el número 18/2003 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Motril.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1º.- El Procurador don Jesús Aguado Hernández, en nombre y representación de don Ricardo , que actúa como Presidente de la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " , promovió demanda de juicio declarativo ordinario, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Motril, contra don Simón , en ejercicio de la acción del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte sentencia por la que se declare que las obras realizadas por el demandado en la forma que se han realizado es contrario a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, así como a la LPH y Código Civil, y condene a la restauración de todos los elementos comunes afectados por las obras del local, a su estado original, y en el caso de que desee realizar obras sobre los elementos comunes, lo ponga previamente en conocimiento de la Comunidad para su aprobación o no, como exige la LPH; apercibiéndole de que en caso de no retirar la obra, podrá ser retirada a su costa, y todo ello con expresa condena en costas del demandado".

  1. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora doña Mª Isabel Bustos Montoya, en nombre y representación de don Simón , en su contestación a la demanda, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte sentencia por la que se desestime en su integridad la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora".

  2. - El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Motril dictó sentencia, en fecha 22 de julio de 2003 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Aguado Hernández, en nombre y representación de don Ricardo frente a don Simón , debo absolver y absuelvo a éste último de las pretensiones frente a él deducidas, con expresa imposición de las costas procesales a la actora".

  3. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada dictó sentencia, en fecha 11 de octubre de 2004 , cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Mir Gómez en larepresentación de don Ricardo contra la sentencia de 22 de julio de 2003 dictada por el Juzgado de Primera Instancia 4 de Motril , en autos de juicio ordinario número 18/03, de los que dimana este rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de esta alzada".

    SEGUNDO.- 1º.- Por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 "

    , con fecha 30 de diciembre de 2004, se ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada, en fecha 11 de octubre de 2004, por la Audiencia Provincial de Granada (Sección Cuarta), en el rollo nº 1028/2003 dimanante de los autos de juicio ordinario sobre propiedad horizontal nº 18/2003, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Motril.

  4. - Motivos del recurso de casación . Al amparo del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por los siguientes motivos: 1º) Por infracción del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , al oponerse a la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo relativa a este precepto, que se cita en el escrito; 2º) por vulneración del artículo 7.1 del Código Civil , al oponerse a la doctrina jurisprudencial emanada en torno al mismo por la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se reseña en el escrito, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia por la que estimando el recurso de casación interpuesto por esta parte, case y anule la sentencia recurrida, dictando otra en su lugar por la que se estimen íntegramente las pretensiones deducidas en nuestro escrito de demanda y, en consecuencia, se declare que las obras realizadas por el demandado en la forma en que se han llevado a cabo son contrarias a los estatutos de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal y al Código Civil, restaurando los elementos comunes al estado anterior a tales obras conforme se expresaba en el suplico de la demanda".

  5. - Por Providencia de fecha 24 de enero de 2005 se acordó la remisión de los autos originales a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes, habiéndose notificado la misma a las partes litigantes con fecha 27 de enero de 2005.

  6. - La Procuradora doña María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 ", presentó escrito ante esta Sala con fecha 23 de febrero de 2005 , personándose en calidad de parte recurrente. La Procuradora doña Susana Gómez Castaño, en nombre y representación de don Simón presentó escrito ante esta Sala con fecha 17 de febrero de 2005 , personándose en calidad de parte recurrida.

  7. - Por Providencia de fecha 18 de diciembre de 2007 se puso de manifiesto la posible causa de inadmisión con relación a las costas procesales a las partes personadas.

  8. - La parte recurrente presentó escrito con fecha 18 de enero de 2008 manifestándose disconforme con la causa de inadmisión puesta de manifiesto en relación con el art. 394 de la LEC 2000 . La parte recurrida no ha formulado alegaciones tras la puesta de manifiesto de la citada causa de inadmisión.

  9. - La Sala dictó auto de fecha 29 de abril de 2008 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "1º) No admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 ", contra la sentencia dictada, en fecha 11 de octubre de 2004, por la Audiencia Provincial de Granada (Sección Cuarta), en el rollo nº 1028/2003 dimanante de los autos de juicio ordinario sobre propiedad horizontal nº 18/2003, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Motril, respecto a la infracción del art. 394 de la LEC 2000. 2º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " , contra la sentencia dictada, en fecha 11 de octubre de 2004, por la Audiencia Provincial de Granada (Sección Cuarta), en el rollo nº 1028/2003 dimanante de los autos de juicio ordinario sobre propiedad horizontal nº 18/2003, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Motril, respecto a las infracciones indicadas en los motivos primero y segundo del escrito de interposición. 3º) Y entréguense copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".

    TERCERO.- 1º.- La Procuradora doña Susana Gómez Castaño, mediante escrito de fecha 30 de junio de 2008, suplicó a la Sala: " (...) Se tenga a este Letrado (don José Manuel Hernández-Villalobos Jiménez) y Procurador por renunciados a continuar asistiendo al Sr. Simón , acordándose de conformidad con lo solicitado en el cuerpo de este escrito.

  10. -Por providencia de fecha 8 de septiembre de 2008, al no haberse personado en forma el recurrido, la Sala acordó continuar el trámite del recurso sin su presencia.

    CUARTO.- La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 30 de septiembre , en quetuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " demandó por los trámites del juicio ordinario a don Simón , e interesó la declaración de que las obras hechas por el demandado en su local comercial es contraria a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, con la condena a la restauración a su estado original de todos los elementos comunes afectados por las labores verificadas en el establecimiento, y, en el supuesto de que pretenda realizarlas, lo ponga previamente en conocimiento de la Comunidad para su aprobación, como exige la Ley de Propiedad Horizontal, más el apercibimiento de que, en caso de no retirar las obras efectuadas, ello podrá ser efectuado por la demandante a costa del litigante pasivo.

El Juzgado rechazó la demanda con base en que la Comunidad actora no puede prohibir la realización de las obras que nos ocupan, habida cuenta de lo dispuesto en el Título Constitutivo, con el entendimiento de que los Estatutos han de interpretarse en el sentido de completar, suplir o desarrollar lo recogido en dicho Título sin contradecirlo, y la añadidura de que es contrario a la buena fe y constituye abuso de derecho que una serie de propietarios, por razones de mera conveniencia, obligaran a otro a destinar el local de negocios adquirido con unas determinadas expectativas comerciales, concretamente un Bar-Cafetería, a la actividad que les pueda resultar más cómoda a aquéllos; y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia, que reiteró los argumentos de la de primera instancia y señaló que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal no tiene carácter imperativo.

La actora ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y esta Sala, mediante auto de 29 de abril de 2008 , lo ha admitido en cuanto a las infracciones indicadas en los motivos primero y segundo.

SEGUNDO.- El motivo primero del recurso acusa la infracción del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , al oponerse a la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo concerniente a este precepto; y expone que la sentencia impugnada, al dar validez a las normas contenidas en la escritura de terminación de obra y ampliación de normas de la Comunidad de fecha 6 de junio de 2001, acompañada con la demanda como documento número 11, abre la posibilidad de que, de conformidad a la redacción de esta escritura, y según recoge la sentencia apelada, cualquiera de los propietarios de los elementos individuales, sin necesidad de consentimiento de la Comunidad, podrá realizar apertura y cierre de huecos, puertas y ventanas a otras fincas, a las calles y galerías de acceso, siempre que no afecte a la seguridad y estética general del edificio; la recurrente sostiene, contrariamente a lo manifestado en la sentencia, que las obras afectaban a la conformación del edificio, lo que se probaba con las fotografías acompañadas como documento 13 de la demanda, para ser ahora más graves los cambios a lo plasmado en éstas, que solamente describen un local en tareas de modificación; asimismo, manifiesta que, como dicen las SSTS de 27 de octubre de 1960 y 13 de febrero de 1969 , para estimar si se ha alterado la configuración o estado exterior de un edificio se ha de comparar el estado actual con el que tenía y que ha sido modificado, y es irrelevante que con los cambios se beneficie o perjudique el destino del local como señalan las SSTS de 6 de diciembre y 28 de mayo de 1958 ; e insiste en que basta la mera alteración del estado exterior o configuración del edificio para considerar vulnerado el citado artículo 7.1 , sin que quepa apelar a criterios estéticos o funcionales abstractos respecto del aspecto exterior o estructura, puesto que el propietario de un piso o local carece de facultades para decidir por sí mismo sobre estas cuestiones; por último, en apoyo de su tesis, cita las SSTS de 10 de julio de 1991 y 8 de octubre de de 1993 , y acompaña el texto de los fundamentos de derecho de la STS de 24 de febrero de 1996 .

El motivo se desestima.

La sentencia recurrida contiene la argumentación siguiente:

"Sin perjuicio de constatar, como ya puso de relieve esta Sala en la sentencia de 18 de de junio de 2004 , que puso fin al interdicto de obra nueva seguido con anterioridad, que los Estatutos referidos no fueron aprobados en la Junta de 22 de septiembre de 2001, por cuanto que en el Orden del Día aparece un punto segundo titulado >, y al abordarse este punto, únicamente se dió lectura por el Sr. Secretario a los mismos, los cuales se relacionaron en el acta, sin que conste que se sometieran a votación ni el resultado de ésta, lo que ya es revelador ante la importancia que supone la cuestión referida, y aunque pudieran darse por aprobados, implícitamente en el acta de 30 de marzo de 2002, en donde bajo el primer punto del Orden del Día, Centro de Documentación Judicial

del artículo 15 aprobado por la Comunidad el pasado 22 de septiembre de 2001 >>, ya sí se votó la aclaración de este artículo, con el resultado de 51 votos a favor y 3 en contra, así como a la elevación de escritura pública de los Estatutos aprobados en la Junta de 22 de septiembre de 2001, con el mismo resultado, de lo que no cabe la menor duda es que el acuerdo no se tomó por unanimidad, por lo cual tales Estatutos carecen de validez jurídica, dado que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad para la >, por lo que toda consideración al respecto al punto debatido, basado en la alteración del Título Constitutivo, el cual, de forma categórica permite, sin necesidad de contar con el consentimiento de la Comunidad, la apertura de huecos en las calles, como son los realizados por el demandado, sin que se haya planteado la única limitación que esta facultad tiene, esto es, que afecte a la seguridad o estética general del edificio, extremo que, por otra parte, y según lo que aparece en los autos, no consta se haya producido " .

Asimismo, la sentencia de apelación integra los razonamientos que se exponen acto continuo:

"Y de igual forma debe recibir su tratamiento jurídico, la pretensión del demandado de instalar una salida de humos por los patios, permitida en el apartado III d) antes transcrito del Título Constitutivo, pues mal se compadece la autorización concedida a los propietarios (> se dice) con la necesidad de exigir previo consentimiento a la Comunidad, como sostiene la parte actora, sin perjuicio de las facultades de ésta en orden a las limitaciones que el propio apartado establece, esto es, que tales conductos sólo se pueden instalar >, lo que implica que el derecho de instalar tales conductos sólo viene condicionado al hecho de acreditar ante la Comunidad la necesidad de los mismos, constriñéndose a esta cuestión el acuerdo de la Comunidad sobre tales obras, con la consiguiente impugnación si fuere negativa" .

Procede aplicar la reiterada doctrina jurisprudencial referente a que la interpretación de los contratos es función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal, nada de lo cual es predicable en la que la resolución recurrida ha hecho con mención a la no virtualidad de los Estatutos litigiosos (entre otras SSTS de 17 de febrero de 2003, 6 de octubre de 2005, 7 de junio de 2006, 5 de diciembre de 2007, 18 de junio de 2008 y 9 de febrero de 2009 ).

Por otra parte, como ya se ha sentado en la STS de 15 de octubre de 2009 , en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros.

Corresponde declarar que el sistema legal de la Propiedad Horizontal obra establecido en el artículo 396 del Código Civil , donde se determina que esta figura de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , junto con el artículo 396 del Código Civil , desarrolla los fundamentos de la Propiedad Horizontal, pues se refiere al Título Constitutivo, los Estatutos y la cuota de participación, es decir, contempla los requisitos principales para conocer los datos del inmueble y sus normas de funcionamiento.

En el supuesto debatido, el Título Constitutivo, en su apartado III b) autoriza a los propietarios de elementos individuales, sin necesidad de consentimiento de la Comunidad y bajo dirección técnica, a realizar la apertura y el cierre de huecos, puertas y ventanas a otras fincas, a las calles y galerías de acceso en su caso, siempre que no afecte a la seguridad y estética general del edificio, y, en su apartado d), señala que en los patios de luces y ventilación del edificio se podrán instalar, cuando sea preciso, las salidas, acometidas, tubos y otras conducciones necesarias a los distintos elementos que constituyen el edificio, para la extracción de gases y humos, ventilación, renovación de aire y climatización.

Según la sentencia de apelación, los Estatutos no han sido aprobados en la Junta de 22 deseptiembre de 2001 , y en el acta de aclaración de 30 de marzo de 2002, que podía servir implícitamente para su aceptación por la Comunidad, se precisa que ha sido votada con 51 votos a favor y 3 en contra, así como la elevación a escritura pública de los Estatutos con idéntico resultado, por lo que el acuerdo no ha sido tomado por unanimidad, de modo que tales Estatutos carecen de validez jurídica en virtud de la unanimidad exigida por el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , por lo que rige aquí lo dispuesto en el Título Constitutivo.

Por último, desde la perspectiva de la doctrina expresada en las SSTS indicadas en el motivo, no puede mantenerse la inaplicación de la jurisprudencia integrada en las mismas; corresponde matizar que la posición de esta Sala en dichas sentencias tiene carácter general y no determina su aplicación a un supuesto concreto, como el del caso del debate, que se singulariza por la interpretación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a los locales de negocio situados en las plantas bajas del edificio.

TERCERO.- El segundo motivo del recurso denuncia la transgresión del artículo 7.1 del Código Civil , al oponerse a la doctrina jurisprudencial emanada en torno al mismo por la Sala Primera del Tribunal Supremo, seguida en las SSTS de 30 de septiembre de 1996 , la cual, conforme a la reiterada doctrina de esta Sala (SSTS de 5 de marzo de 1991, 12 de abril de 1993, 10 de junio de 1994 y 31 y 30 de octubre de 1995), exige para que los actos propios vinculen a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar o modificar una determinada situación jurídica con carácter trascendental y definitivo y causando estado; no produciendo efectos en el caso de que el acto esté viciado por error provocado (SSTS de 4, 3 y 30 de septiembre de 1992 ), o cuando se violenta el consentimiento del otorgante; la STS de 10 de noviembre de 1992 , referente a que la posición jurisprudencial respecto a los requisitos para que los actos propios vengan a ser vinculantes exige que los mismos como expresión del consentimiento, han de realizarse con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivos (SSTS de 16 de febrero de 1988, 25 de enero y 6 de noviembre de 1990, 11 de marzo, 14 de mayo y 27 de noviembre de 1991 ), así como es del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto (SSTS 22 de septiembre y 10 de octubre de 1988 y 4 de junio de 1992 ); la STS de 22 de octubre de 2003 , donde se indica que los actos deben realizarse con la finalidad de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado y defendiendo unilateralmente la situación jurídica (SSTS de 12 de julio de 1990 y 11 de marzo de 1991 ) y han de ser tales actos concluyentes y definitivos (SSTS de 16 de febrero de 1988, 25 de enero y 6 de noviembre de 1990, 11 de marzo, 14 de mayo y 27 de noviembre de 1991 ) siendo además necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado y no ambiguo, ni inconcreto (STS de 10 de noviembre de 1992 ), y ello no puede predicarse en los supuestos en que existe error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia (SSTS de 31 de enero de 1995 y 3 de febrero de1998 ); asimismo, el motivo admite que la redacción del acta de fecha 22 de septiembre de 2001 por el Administrador de la Comunidad, acompañada como documento 5 de la contestación a la demanda, no es la más idónea, pues tras figurar en el orden del día como punto 2º, >, y transcribir íntegramente el contenido de todas las normas, dice que se acogerán a estos Estatutos, además de a los ya descritos en la escritura de obra nueva, sin embargo dicha acta no ha sido nunca impugnada y de ella se deduce claramente por todos los presentes que la Comunidad aprobaban en ese momento sus Estatutos por unanimidad.

El motivo se desestima.

En verdad, se reprocha la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de instancia, respecto a la validez de los Estatutos, como quedó explicado en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia con referencia a lo argumentado sobre este particular por la resolución de la Audiencia, pero esta cuestión no es susceptible de tratamiento mediante un recurso de casación y sólo cabía su censura mediante el recurso extraordinario por infracción procesal.

Por último, desde la perspectiva de la doctrina expresada en las SSTS indicadas en el motivo, no puede mantenerse la inaplicación de la jurisprudencia integrada en las mismas; corresponde matizar que la posición de esta Sala en dichas sentencias tiene carácter general y no determina su aplicación a un supuesto concreto, como el del caso del debate, que se singulariza por la interpretación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a los locales de negocio situados en las plantas bajas del edificio.

CUARTO.- En consecuencia, procede la desestimación del recurso de casación, sin hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en el mismo, porque la cuestión resuelta presentaba serias dudas de derecho al tiempo de la interposición del recurso (artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada en fecha de once de octubre de dos mil cuatro , sin hacer expresa condena en costas por las causadas en el presente recurso. Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Juan Antonio Xiol Rios; Roman Garcia Varela; FRANCISCO MARÍN CASTÁN; Jose Antonio Seijas Quintana; Encarnacion Roca Trias. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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