STS 721/2013, 14 de Noviembre de 2013

PRIMERO.- El 19 de septiembre de 2008 se presentó demanda por la entidad Ferris Hills, S.L. contra la también mercantil Mont Benacantil Alacant Urbana, S.L., solicitando se dictara sentencia por la que:

-Se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 21 de mayo de 2007 firmado entre mi mandante y la hoy demandada.

-Se condene a la mercantil demandada a estar y pasar por tal declaración.

-Se condene a la mercantil demandada a la restitución de la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL EUROS (116.000,00€), (100.000€ en concepto de cantidades entregadas a cuenta del precio, más 16.000 €- IVA abonado-), que mi mandante entregó a la firma del contrato como parte del pago del precio.

-Se condene a la mercantil demandada al pago de la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL EUROS (125.000,00 €), en concepto de daños y perjuicios, según lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato de compraventa

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SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Alicante, dando lugar a las actuaciones n.º 1524/08 de juicio ordinario, y emplazada la parte demandada, la vendedora-promotora contestó negando el incumplimiento contractual aducido de contrario y defendiendo, en síntesis y en lo que ahora interesa, que los inmuebles contaban con licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 2 de febrero de 2010 con el siguiente fallo:

Que estimando la demanda interpuesta por el procurador señora Tormo Moratalla, en nombre y representación de Ferris Hills SL, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 21 de mayo de 2007 y, en su virtud, debo condenar y condeno a la parte demandada Mont Benacantil Alacant Urbana SL a la devolución de la cantidad de ciento dieciséis mil euros entregados a cuenta del precio y a que indemnice a la demandante en la cantidad de ciento veinticinco mil euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha de esta resolución en ambos casos. Todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas en esta instancia

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CUARTO.- Interpuesto recurso de apelación contra dicha sentencia por la parte demandada, que se tramitó con el n.º 259- 192/10 de la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Alicante, esta dictó sentencia el 22 de julio de 2010 con el siguiente fallo:

Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Alicante de fecha dos de febrero de dos mil diez , en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la mencionada resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y, con declaración de pérdida del depósito constituido para la preparación del recurso

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QUINTO.- Anunciado por la entidad demandada-apelante recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal mediante un único motivo fundado en infracción del artículo 1124 CC , defendiéndose, en síntesis, que la licencia de primera ocupación no es importante en sí misma sino por sus consecuencias, de manera que la falta de licencia de primera ocupación solo constituye un incumplimiento con efectos resolutorios si no permite el uso del inmueble, lo que entiende que no ha sucedido porque de la prueba no tomada en cuenta por la Audiencia resulta que los demás propietarios han podido escriturar y contratar los suministros sin problemas, además de que su ausencia no responde a una «ilegalidad insubsanable» , sino a la mera discrepancia entre Ayuntamiento (y sus técnicos) y promotora respecto de cómo han de entenderse «ciertos puntos de la ejecución del edificio» , constando igualmente en la documentación obrante en el expediente administrativo incorporado a los autos que el promotor ha hecho todo lo posible para obtener la licencia de primera ocupación «desde interponer un recurso contencioso-administrativo (en este momento aún en trámite) ante el rechazo del Ayuntamiento de considerar concedida dicha licencia por efecto del silencio administrativo positivo, hasta dirigirse al Síndic de Greuges (Defensor del Pueblo en la Comunidad Valenciana»). En atención a ello pidió que se casara la sentencia recurrida con dictado de nueva sentencia desestimando la demanda.

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 26 de abril de 2011, por razón de la cuantía ( artículo 477.2.2.º LEC ), a continuación de lo cual la parte recurrida comparecida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Por providencia de 23 de octubre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 5 de noviembre siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

PRIMERO .- De nuevo accede a casación un asunto tras estimarse en la instancia la pretensión de resolución del contrato de compraventa de inmuebles interesada por la parte compradora con fundamento en el incumplimiento del promotor-vendedor de su obligación de entrega efectiva, por falta de licencia de primera ocupación.

Ferris Hills SL, adquirente de seis locales comerciales en virtud de contrato de compraventa suscrito el 21 de mayo de 2007 con la ahora recurrente Mont Benacantil Alacant Urbana, S.L., demandó a esta última sociedad interesando la resolución del contrato y, además, la condena a la devolución de la suma entregada a cuenta del precio (116.000 euros, IVA incluido) y al pago de la indemnización pactada en su estipulación séptima (125.000 euros). En síntesis, fundaba sus pretensiones en el incumplimiento de la vendedora por no haber entregado los locales en el plazo contractualmente pactado ya que al concluir la obra aquellos carecían de la preceptiva licencia de primera ocupación, que tampoco cabía entender concedida por silencio positivo al deberse su ausencia a la propia actuación de la promotora. Esta se defendió negando dicho incumplimiento, asegurando que los inmuebles contaban con licencia obtenida por silencio administrativo positivo.

La parte actora ha visto estimada sus pretensiones en ambas instancias. En lo que atañe a la pretensión resolutoria, el Juzgado la estimó en atención a la consideración de la licencia de primera ocupación como un elemento accesorio de trascendental importancia para el cumplimiento de la obligación de entrega, de tal manera que su ausencia impide la contratación de los suministros esenciales, y porque, en este caso, su ausencia cabía imputarla directamente a la actuación de la vendedora, ya que los servicios municipales constataron deficiencias en el edificio -algunas en locales de la planta baja-, cuya configuración no se ajustaba a la licencia de obras, impidiendo así la pretendida obtención por silencio administrativo positivo. Por su parte la Audiencia, en la sentencia recurrida, confirma íntegramente el fallo de primera instancia argumentando en torno a la resolución contractual por falta de licencia de primera ocupación, en síntesis: 1) Que la obligación de entrega comprende la de entregar todos los accesorios aunque no consten mencionados; 2) que la licencia de primera ocupación es trascendental para el acceso a los suministros esenciales; 3) que asimismo cumple la función de asegurar al comprador que no sufrirá sanción por posible contravención de normativa urbanística -la cual podría impedir incluso la apertura y ejercicio de actividad a las empresas que exploten los referidos locales-; 4) que del testimonio del expediente administrativo remitido por el Ayuntamiento de Alicante resulta que a la fecha de entrega de los locales -30 de noviembre de 2007, prórroga incluida- estos carecían de la preceptiva licencia; y 5) que ha sido la propia actuación de la promotora, realizando modificaciones de la obra inicialmente autorizada que debían ser previamente legalizadas, la que ha provocado su denegación. La sentencia añade que no sirve de excusa al incumplimiento de la promotora el dato de que, a falta de licencia de primera ocupación, otros compradores de viviendas del mismo edificio sí hayan escriturado y obtenido suministros de agua y luz, toda vez que se desconoce el estado de tramitación de las licencias de primera ocupación referentes a las viviendas, además de que existen al menos dos sentencias estimando la resolución de compraventas de viviendas del citado edificio por falta de licencia de primera ocupación, y porque las propias compañías suministradoras de energía eléctrica y agua potable pusieron de manifiesto ante el Ayuntamiento que la falta de dicha licencia determinaría el cese del suministro.

La parte demandada-apelante, promotora-vendedora, recurre en casación a través de un único motivo en el que discrepa de la decisión de atribuir efectos resolutorios a la ausencia de licencia de primera ocupación.

SEGUNDO.- El motivo, formulado como si se tratara de un escrito de alegaciones, denuncia infracción del artículo 1124 CC , defendiéndose la tesis de que la falta de licencia de primera ocupación no es relevante a efectos resolutorios sino que solo puede serlo en atención a las consecuencias derivadas de su ausencia en la medida en que obste o imposibilite el uso del inmueble por el comprador, de tal forma que no cabe amparar la pretensión resolutoria en supuestos como este en que las pruebas practicadas (principalmente, la documental que forma parte del expediente administrativo incorporado a los autos) permiten concluir que el comprador estaba en disposición de contratar los suministros (como hicieron otros propietarios) y, fundamentalmente, que la falta de licencia de primera ocupación no resulta de una ilegalidad insubsanable sino de simples discrepancias entre Ayuntamiento y promotora respecto a ciertos aspectos de la ejecución del edificio que pueden llegar a solventarse. En su desarrollo admite que existe un recurso contencioso-administrativo en trámite impugnando la decisión municipal denegatoria de la obtención de la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo.

La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009 , y SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010 , rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001 , respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente.

De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La STS de 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 , abundando en estos mismos criterios, añade además, en lo que aquí interesa, y en síntesis, las siguientes razones: 1) que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de 2009, rec. n.º 45/2007 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2) que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina fijada por STS, Sala 3ª de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06 ) y todas las que cita como precedentes; 3) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y 5), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

TERCERO .- En aplicación de esta doctrina, procede desestimar el único motivo del recurso por las razones siguientes:

1. Como ha quedado dicho, aunque en los contratos solo figure el deber de entregar el certificado final de obra, la entrega efectiva de los locales en condiciones para su adecuado uso obliga a entregar también la referida licencia de primera ocupación, tratándose de una obligación que incumbe al promotor vendedor conforme al 1258 CC, cuyo carácter esencial, en caso de no tenerse contractualmente como tal, también puede derivar de las concretas circunstancias del caso.

2. Estas circunstancias han de ser las sentadas por la Audiencia Provincial, las cuales no cabe revisar en casación por estar limitado este recurso extraordinario a la revisión del juicio jurídico desde el pleno respeto a los hechos probados de la sentencia recurrida. Constituye doctrina pacífica y reiterada que, por su naturaleza y ámbito objetivo, no es posible convertir el recurso de casación en una tercera instancia en la que se pueda realizar una nueva valoración conjunta de la prueba. El discurso de la recurrente es en gran medida una simple muestra de disconformidad con la valoración probatoria, al limitarse a extractar primero sus propias conclusiones fácticas para, después, defender conclusiones jurídicas que solo son posibles admitiendo como ciertas aquellas. De aquí que no puedan tomarse en consideración las alegaciones de la parte recurrente sobre los documentos obrantes en el expediente administrativo, que dice no fueron valorados por la Audiencia, y que a su juicio permitirían entender tanto que la falta de licencia solo se debió a discrepancias en la interpretación de los trabajos ejecutados, no a ilegalidades urbanísticas que impidieran su obtención en el futuro, cuanto que, en todo caso, su ausencia no ha tenido influencia alguna sobre la posibilidad real de que la compradora hiciera uso de los locales (contratando los necesarios suministros).

3. Frente a tales conclusiones, que mezclan las cuestiones de hecho con las de derecho, han de prevalecer los hechos que la sentencia recurrida declara probados, fundamentalmente que al llegar el plazo máximo pactado para la entrega de los inmuebles estos carecían de licencia de primera ocupación y, fundamentalmente, que su denegación expresa y la imposibilidad de obtenerla por silencio positivo se debían a la propia conducta de la promotora por haber realizado modificaciones u obras no ajustadas al proyecto inicial y que debían ser previamente legalizadas. La sentencia impugnada también razona sobre la falta de identidad con respecto a la situación de las viviendas del edificio cuyos propietarios sí accedieron a los suministros, y declara probado que en cualquier caso las propias compañías suministradoras supeditaron la continuación del servicio a la obtención de licencia de primera ocupación. Es decir, forma parte de la base fáctica de la sentencia recurrida, en la que se apoya su razón decisoria, que la falta de licencia de primera ocupación es imputable a la actuación de la promotora, y este razonamiento descarta la tesis de que la recurrente sea por completo ajena a los problemas que han ocasionado su no obtención, así como que su ausencia responda a un mero retraso, motivado por simples discrepancias, y no a la falta de concurrencia de los presupuestos fácticos y jurídicos necesarios de los que depende su obtención. Como viene declarando esta Sala, estas circunstancias colocaron a la parte compradora en una situación de incertidumbre respecto al uso y disfrute de los locales que esta Sala viene considerando determinante de la frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar, pues sin licencia expresa y denegada también la obtención por silencio positivo, desconociéndose el resultado del recurso contencioso- administrativo en trámite, es obvio que ninguna certeza tenía la compradora en aquel momento -fecha límite de entrega pactada- acerca de si finalmente iban a poder incorporar a su patrimonio unos inmuebles conformes con la legalidad urbanística o si, por el contrario, podía resultar sancionada, impedida para explotar o negociar con los locales comprados o, en último extremo, obligada a soportar su devolución.

CUARTO .- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente, que además, conforme a lo previsto en el apdo. 9 de la D. Adicional 15.ª LOPJ , perderá el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. - DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandada Mont Benacantil Alacant Urbana, S.L., contra la sentencia dictada el 22 de julio de 2010 por la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Alicante en el recurso de apelación n.º 259-192/10 .

2. - Confirmar la sentencia recurrida.

3. - E imponer las costas a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.