STS 604/2013, 22 de Octubre de 2013

Por escrito registrado por el Juzgado Decano de Hellín el veintinueve de julio de dos mil ocho, la Procurador de los Tribunales doña Carmen de Gea Callejas, obrando en representación de don Iván , interpuso demanda de juicio ordinario contra don Camilo .

En dicha demanda, la representación procesal de don Iván alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que el veintitrés de enero de dos mil siete, dicho señor celebró en Elche de la Sierra un contrato de compraventa, como comprador, con don Camilo , como vendedor, cuyo objeto era " un edificio a medio construir ", compuesto de tres plantas - " menos el bajo del edificio " -, de trescientos metros cuadrados, como demostraba el documento aportado con el número 1. Que el precio de compra fue de trescientos mil euros (300 000 €), de los que dieciocho mil (18 000 €) los debía entregar el comprador " a la firma del contrato ", otros dieciocho mil (18 000 €) " el día diez de febrero de dos mil siete", mediante ingreso en la cuenta bancaria del vendedor, y el " resto de la cantidad en un plazo de tres meses de la fecha del contrato privado de compraventa ".

Añadió que el comprador había cumplido las prestaciones que le eran exigibles, pues entregó al vendedor los primeros treinta y seis mil euros (36 000 €), en los dos plazos establecidos. Pero que, al solicitar del Registro de la Propiedad de Yeste información, descubrió que el vendedor no era el único dueño, ya que el edificio pertenecía a la sociedad de gananciales formada por él con su esposa, en cuya parte la habían sucedido sus herederos. Y, además, que conoció que la finca no tenía la consideración de urbana, sino de rústica, y estaba afectada por un expediente de reparcelación forzosa, como demostraban los documentos aportados con los números 2 y 3.

También afirmó que, al haber transcurrido el plazo de tres meses desde la firma del contrato, el dos de junio de dos mil ocho requirió al vendedor para que formalizase la escritura pública, con su compromiso de entregar en ese momento la parte del precio pendiente de pago. Lo que hizo de nuevo el cuatro de junio de dos mil ocho, sin resultado, como demostraban los documentos números 5, 6 y 7.

Concluyó sosteniendo que el demandado vendedor había incumplido su obligación de hacerle entrega oportuna de la cosa objeto de la venta, como consecuencia de ser dueño sólo de la mitad y de tener la finca la calificación de rústica.

Con esos antecedentes y tras dar por supuesto que en el contrató habían pactado unas arras, la representación procesal de don Iván interesó del Juzgado de Primera Instancia competente una sentencia " por la que se declare la resolución del contrato, debiendo abonar la demandada la cantidad entregada, duplicada, a mi representado don Iván , más las costas que se causen en el procedimiento ".

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número Dos de Hellín, el cual la admitió a trámite por auto de veintinueve de septiembre de dos mil ocho , conforme a las reglas del juicio ordinario, con el número 476/2008.

Don Camilo fue emplazado y se personó en las actuaciones representado por la Procurador de los Tribunales doña Carmen Gea Callejas, que en desempeño de su representación contestó la demanda.

En el escrito de contestación la representación procesal de don Camilo alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que era cierta la celebración del contrato el veintitrés de febrero de dos mil siete, así como el pago por el comprador de la suma de treinta y seis mil euros (36 000 €), que hizo efectiva en los dos plazos pactados. Que, sin embargo, el comprador no había pagado ni consignado el resto del precio - doscientos noventa y cuatro euros (294 000 €) -, pese a que dicha cantidad debía ser entregada, lo más tarde, el veintitrés de abril de dos mil siete.

Y, en relación con los incumplimientos que en la demanda se le atribuían, alegó que no era cierto que la finca no fuera urbana, ya que el expediente de reparcelación que afectaba a la misma hacía tiempo que había quedado resuelto y concluido, de modo que aquella era urbana, como demostraban los documentos aportados por él con los números 1 - acuerdo municipal de veintiuno de noviembre de dos mil siete, de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación -, 2 - certificación del secretario del Ayuntamiento sobre la calificación de la finca como urbana - y 3 - recibo de contribución del IBI, de dieciséis de mayo de dos mil ocho, en el que constaba que la finca es urbana-.

Por otro lado, añadió que tenía pleno poder de disposición de la finca, ya que los demás copropietarios de la misma le habían dado su consentimiento a la venta, como demostraba el documento número 4 - que contenía las manifestaciones de los otros cinco copropietarios de conocer el contrato y estar de acuerdo con él y, además, la expresión de la voluntad de dividir en su día la comunidad y que al demandado le correspondiese lo que había vendido -.

En síntesis, alegó que él había cumplido y que quién no lo había hecho era el comprador, pese al requerimiento que le dirigió, con fecha veintiséis de marzo de dos mil ocho, como demostraba el documento aportado con el número 5 - carta de requerimiento, con advertencia de resolución -.

Añadió que, cuando el comprador le citó a la notaría, el seis de junio de dos mil ocho, él le requirió para que en tres días pagara la parte debida del precio y que, además, se personó en dicha notaría, como demostraba el documento aportado con el número 6 - manifestaciones ante un notario, en tal sentido -.

Concluyó negando la concurrencia de los requisitos de la resolución pretendida por el comprador.

Por esos hechos la representación procesal de don Camilo formuló reconvención contra el demandante, con la reclamación de que el mismo cumpliera lo que debía, esto es, otorgase la escritura y pagase la parte adeudada del precio.

Con esos antecedentes, la representación procesal de don Camilo , en el suplico de la reconvención, interesó el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Hellín una sentencia que " declare no haber lugar a la acción deducida en el escrito de demanda. Declare el incumplimiento de la parte demandan respecto del contrato de compraventa celebrado el pasado veintitrés de enero de dos mil siete. Condene a don Iván a cumplir el contenido del mencionado contrato de compraventa, compareciendo ante notario junto con la parte vendedora a fin de otorgar escritura pública de compraventa, procediéndose a la entrega recíproca de las prestaciones, y en especial para don Iván , debiendo entregar la cantidad pendiente de pago junto con los intereses que se devenguen desde el vencimiento de la deuda hasta su completo pago así como los daños y perjuicios correspondientes, que se concretarán en ejecución de sentencia. Y condene al demandante al pago de las costas que se deriven del presente proceso ".

Por auto de trece de noviembre de dos mil ocho, el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Hellín admitió a trámite el escrito de reconvención interpuesto por la representación procesal de don Camilo y mandó se diera traslado del mismo a la de don Iván , que la contestó.

En el escrito de contestación a la reconvención la representación procesal de don Iván alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que, en contra de lo afirmado de contrario, concurrían en el caso todos los requisitos precisos para el éxito de la acción resolutoria que había ejercitado en la demanda y que no lo hacían los necesarios para la existencia del contrato, por razón de haber padecido error en su celebración, con entidad suficiente para viciar su consentimiento.

En el suplico del escrito de contestación a la reconvención, la representación procesal de don Iván interesó del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Hellín una sentencia que "desestime la demanda reconvencional con todos los pedimentos deducidos de contrario. Declare el incumplimiento de la parte vendedora respecto del contrato de compraventa suscrito entre ambas partes, declarando en consecuencia la resolución del contrato, condenando a don Camilo a entregar las cantidades entregadas mas los intereses legales devengados desde la fecha de entrega. O, subsidiariamente, se declare la nulidad del contrato de compraventa formalizado entre ambas partes al existir un error esencial que invalida el consentimiento prestado por don Iván . Y todo ello con expresa imposición de costas al demandante reconvencional ".

Celebrados los actos de audiencia previa y del juicio, practicada la prueba que, propuesta, había sido admitida, el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Hellín dictó sentencia el once de diciembre de dos mil nueve , con la siguiente parte dispositiva: " Fallo. Que debo desestimar la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña Carmen Gea Callejas, en nombre y representación de don Iván , contra don Camilo , representado por el Procurador don José Antonio Laborda Lencina, y, en consecuencia, absuelvo al demandado de las pretensiones con el mismo formuladas en el presente procedimiento y todo ello con expresa condena en costas a la parte actora. Asimismo debo estimar parcialmente la demanda reconvencional formulada por el Procurador don José Antonio Laborda Lencina en nombre y representación de don Camilo , contra don Iván , representado por la Procuradora de los Tribunales doña Carmen Gea Callejas y, en consecuencia, declaro el incumplimiento de don Iván respecto del contrato de compraventa de fecha veintitrés de enero de dos mil siete y condeno al mismo a cumplir el contenido del mencionado contrato, compareciendo junto con la parte vendedora a fin de otorgar escritura pública de compraventa procediendo a la entrega recíproca de las prestaciones. Todo ello sin hacer especial condena en costas ".

La representación procesal de don Iván recurrió en apelación la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Hellín de once de diciembre de dos mil nueve . En el suplico del escrito de interposición interesó que se " tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación contra la sentencia de fecha once de diciembre de dos mil nueve , para que, tras los trámites legales, se dicte sentencia por la Audiencia Provincial en la que, estimando el recurso de apelación interpuesto, se revoque la misma en el sentido de no estimar la demanda reconvencional interpuesta por el demandado y todo ello con imposición de costas de ambas instancias a la contraparte ".

Las actuaciones se elevaron a la Audiencia Provincial de Albacete, en la que se turnaron a la Sección Primera de la misma, la cual tramitó el recurso, con el número 270/2010 , y dictó sentencia con fecha cuatro de marzo de dos mil once , con la siguiente parte dispositiva: " Fallo. Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Iván contra la sentencia dictada en fecha once de diciembre de dos mil nueve , en los autos de procedimiento ordinario 476/2008 por la Señora Juez de Primera Instancia número Dos de Hellín, debemos revocar y revocamos la referida resolución. Y estimando la demanda interpuesta por don Iván , contra don Camilo y desestimando la reconvención articulada por el segundo frente al primero, declaramos resuelto el contrato documentado privadamente el veintitrés de enero de dos mil siete, celebrado entre las partes, y condenamos a don Camilo a entregar a don Iván la cantidad de treinta y seis mil euros (36 000 €). Se condena a don Camilo a que pague las costas de la primera instancia correspondientes a su reconvención ".

La representación procesal de don Camilo preparó e interpuso recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación contra la sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Albacete, en el rollo número 270/2010, de fecha cuatro de marzo de dos mil once .

Las actuaciones se elevaron a la Sala Primera del Tribunal Supremo, la cual, por auto de catorce de febrero de dos mil doce , decidió: " Admitir el recurso extraordinario por infracción procesal y de casación interpuesto por la representación procesal de don Camilo , contra la sentencia dictada, en fecha cuatro de marzo de dos mil once, por la Audiencia Provincial de Albacete (Sección Primera), en el rollo número 270/2010 , dimanante del procedimiento ordinario número 476/2008 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Hellín ".

El recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la representación procesal de don Camilo contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Albacete, en el rollo número 270/2010, el cuatro de marzo de dos mil once , se compone de un único motivo, en el que el recurrente, con apoyo en la norma segunda del apartado 1 del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia:

ÚNICO . La infracción de las normas de los artículos 216 y 218, apartado 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

El recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Camilo contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Albacete, en el rollo número 270/2010, el cuatro de marzo de dos mil once , se compone de un único motivo, en el que el recurrente, con apoyo en la norma segunda del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia:

ÚNICO . La infracción de las normas de los artículos 1255 , 1271 , 1445 a 1506 del Código Civil .

Evacuado el traslado conferido al respecto, la Procurador doña María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de don Iván , impugnó los recursos, solicitando se declarase no haber lugar a los mismos.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló como día para votación y fallo del recurso el veinticinco de septiembre de dos mil trece, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel,

Resumen de los antecedentes.

En relación con el funcionamiento sinalagmático de un contrato de compraventa, cuyo objeto fue un " edificio a medio construir ", se han cruzado en el proceso las pretensiones deducidas, en demanda y reconvención, respectivamente, por el comprador - interesado en que la relación contractual se declare resuelta - y el vendedor - que lo está en que su contrario sea condenado a cumplir lo convenido y a que le haga entrega de la parte del precio que, según lo pactado, le seguía debiendo -.

La pretensión resolutoria del comprador se basó en el incumplimiento por el vendedor de la obligación de entrega del objeto que los contratantes habían identificado al contratar, por dos causas: (1ª) el terreno sobre el que se asienta el edificio está sujeto a un expediente de reparcelación forzosa con el fin de hacer efectivos los mínimos de superficie exigidos en el plan; (2ª) el vendedor no es el dueño exclusivo del edificio, pese a que ello se dio por supuesto en el contrato, sino un copropietario del mismo junto con otras personas que no habían intervenido en la perfección de la compraventa.

La decisión del conflicto fue totalmente distinta en una y otra instancia.

El órgano judicial de la primera desestimó la demanda, al considerar que los incumplimientos atribuidos al vendedor no eran tales o no tenían entidad resolutoria, porque la construcción había terminado respondiendo a las exigencias urbanísticas y porque todos los copropietarios habían manifestado, después de la venta y en un documento privado, su conformidad con ella. A la vez, estimó la reconvención del vendedor, por lo que condenó al comprador a cumplir el contrato y, en concreto, a entregar a aquél la parte del precio que le debía.

En sentido contrario, la Audiencia Provincial estimó la demanda y desestimó la reconvención, al considerar que los incumplimientos atribuidos al vendedor se habían producido y tenían entidad resolutoria, ya que el mismo no estuvo en situación de entregar el edificio en las condiciones pactadas, mediante el otorgamiento de la escritura pública de venta en la fecha establecida, que debía ser también la de pago del resto del precio - porque el expediente de reparcelación había sido finalmente suspendido por el órgano judicial competente y porque la conformidad expresada por los demás copropietarios a la venta se había emitido, además de tardíamente, en un documento privado, lo que impedía al comprador inscribir su título en el Registro de la propiedad, trámite necesario para poder obtener financiación de la total construcción del edificio y proceder a su reventa -.

Contra la sentencia de segundo grado interpuso el vendedor demandado y actor reconvencional recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación.

1. RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL DEL VENDEDOR DEMANDADO Y ACTOR RECONVENCIONAL.

Enunciado del único motivo.

Denuncia don Camilo , con apoyo en la norma segunda del apartado 1 del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la infracción de la del artículo 216 y la del apartado 1 del artículo 218, ambos de la citada Ley .

Atribuye el recurrente a la sentencia de apelación el vicio de incongruencia, dado que, en el suplico de su escrito de interposición de dicho recurso, el demandante sólo interesó del Tribunal que desestimara la reconvención - no que estimara la demanda y, por lo tanto, declarase resuelto el contrato - y, pese a ello, la sentencia de segundo grado, ahora recurrida, además de desestimar la reconvención y la pretensión de condena al cumplimiento en ella deducida, estimó la demanda y declaró resuelto el vínculo contractual con condena del vendedor a devolver la parte del precio recibida.

Efectivamente, en el suplico del escrito de interposición del recurso de apelación el comprador demandante interesó que " [...] se dicte sentencia por la Audiencia Provincial en la que, estimando el recurso de apelación interpuesto, se revoque la misma en el sentido de no estimar la demanda reconvencional interpuesta por el demandado [...] ".

Desestimación del motivo.

Como expresaron las sentencias 385/2010, de 16 de junio , y 271/2011, de 11 de abril , y las que en ella se citan, la congruencia consiste en la necesaria adecuación, correlación o armonía entre el fallo de la resolución judicial de que se trate y las pretensiones de las partes - teniendo en cuenta, además del " petitum " (petición), la " causa petendi " (hechos en que se funda la pretensión deducida) -.

En la segunda instancia esa adecuación debe existir entre la parte dispositiva de la sentencia y las peticiones que, habiendo sido objeto de la primera instancia, hubieran resultado efectivamente apeladas - " tantum devolutum quantum appelatun "-.

No obstante, la adecuación entre ambos términos de la comparación puede existir aunque no se advierta entre ellos una coincidencia literal o absoluta. En particular, pueden ser congruentes los pronunciamientos complementarios o los que estén implícitamente comprendidos en los expresamente interesados por las partes - sobre ello, entre otras muchas, la sentencia 271/2011, de 11 de abril , y las que en ella se citan -.

No hay duda, como se expresa en el motivo, de que don Iván , al redactar el suplico del escrito por el que interpuso el recurso de apelación, omitió pedirle al Tribunal que, además de desestimar la reconvención, estimara la demanda por él interpuesta. La lectura del apartado del escrito constituye la evidencia de ello.

Sin embargo, en otros apartados del mismo escrito el apelante expresó claramente su voluntad de que la relación contractual quedara resuelta por los incumplimientos del vendedor, tal como había solicitado en la demanda. Precisamente en las dos líneas que anteceden al suplico transcrito, el comprador, refiriéndose a dichos incumplimientos, afirmó que tenían " la suficiente entidad para que su Señoría estime la resolución del contrato de compraventa interesado por esta parte ".

Con carácter general l os escritos procesales de alegación son decisivos en el sentido que expresan. Pero, en el caso enjuiciado, el debate se suscitó - también en la segunda instancia - en torno a la alternativa entre el cumplimiento y la resolución de la relación de compraventa, de modo que la estimación de uno llevaba la desestimación del otro, como una consecuencia jurídicamente necesaria.

La declaración de la ineficacia sobrevenida del vínculo contractual constituyó, en un correcto entendimiento de la sentencia de segundo grado, la única justificación de que el comprador no viniera obligado a pagar el precio. No fue, por tanto, incongruente, sino el resultado de una correcta integración del suplico del escrito de interposición del recurso de apelación, en cuanto "ratio " de la desestimación de la reconvención.

2. RECURSO DE CASACIÓN DEL VENDEDOR DEMANDADO Y ACTOR RECONVENCIONAL.

Enunciado del único motivo del recurso.

En el único motivo de su recurso denuncia don Camilo la infracción de los artículos 1255 , 1271 y 1445 a 1506 del Código Civil .

El recurrente alega, en primer término - y con referencia a la afirmación, implícitamente contenida en la sentencia recurrida, de que el acuerdo de los codueños del edificio vendido debería haberse hecho constar en escritura pública para que el comprador pudiera inscribir en el Registro de la propiedad su título - que el Tribunal de apelación no había aplicado de modo correcto las normas sobre celebración y perfección del contrato, al no haber tenido en cuenta que el de compraventa es consensual y que no se exige, para la transmisión del dominio de la cosa vendida, la inscripción previa del derecho de la parte vendedora. Ni que dicho contrato es válido aunque tenga por objeto bienes indivisos, con cuotas ideales pertenecientes a terceros respecto del contrato.

También alega que el Tribunal de apelación había infringido las normas reguladoras del objeto de la compraventa y la entrega de la cosa vendida, al no haber tenido en cuenta que ésta era un edificio a medio construir, tal como estaba - no una cosa futura, objeto de una venta sobre plano - y que fue entregado materialmente al comprador, como había declarado el Tribunal de la primera instancia.

El necesario respeto a los hechos declarados probados.

El recurso de casación no abre una tercera instancia, pues no permite revisar la valoración de la prueba efectuada por el Tribunal de la segunda - sobre ello, sentencia 797/2011, de 18 de noviembre -. Antes bien - como precisaron, entre otras muchas, las sentencias 532/2008, de 18 de julio , 142/2010, de 22 de marzo , y 153/2.010, de 16 de marzo -, el recurso cumple la función de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento sustantivo a la cuestión de hecho, pero no a la reconstruida por el recurrente, sino a la que se hubiera declarado probada en la sentencia recurrida, como resultado de la valoración, por el Tribunal que la dictó, de los medios de prueba practicados.

Se impone, en consecuencia, respetar los hechos declarados probados por el Tribunal de apelación, aunque no coincidan con los que lo fueron por el de la primera instancia.

Conforme a ello, la decisión del recurso ha de basarse en que la entrega de la construcción al comprador no se había producido y debería tener lugar, con el otorgamiento de la escritura, en el plazo señalado al comprador para pagar el resto del precio - fundamento de derecho cuarto -; en que la operación de reparcelación de la que dependía la legalidad urbanística de la construcción vendida quedó suspendida por decisión judicial - mismo fundamento de derecho -; en que " los problemas urbanísticos de la operación " no quedaron eliminados por el vendedor antes de la fecha señalada para la entrega instrumental del edificio - fundamento de derecho sexto -; y en que el comprador desconocía, al contratar y al interponer la demanda, que los copropietarios de la finca vendida estuvieran conformes con la enajenación de la misma por el demandado.

El incumplimiento con entidad resolutoria.

La obligación se incumple cuando el deudor no ejecuta la prestación debida, tanto si la falta de identidad plena entre lo contratado y lo ejecutado es consecuencia de no haber realizado mínimamente el comportamiento proyectado, como si lo es de una irregular realización por razones cualitativas, cuantitativas o circunstanciales.

Una de las manifestaciones del incumplimiento de la obligación asumida por el vendedor está referida a la identidad de la cosa objeto del contrato, así porque, aunque sea específica, se le hubieran atribuido determinadas cualidades expresamente - " dicta et promissa " - o porque las mismas se deban entender presupuestas en ella y, por lo tanto, convenidas tácitamente por las partes.

Aunque el artículo 1124 Código Civil no lo diga de modo expreso, su contenido se interpreta en el sentido de que no todo incumplimiento basta para provocar la resolución de la relación contractual. Dadas las consecuencias que ésta produce - liberatoria y restitutoria -, la conveniencia de potenciar el respeto a la palabra dada - pacta sunt servanda - y de procurar la conservación del negocio - favor contractus -, se mencionan como argumentos para impedir que una medida tan radical se aplique a cualquier clase de incumplimiento - sentencias de 16 de enero de 1975 , 25 de febrero de 1978 , 7 de marzo de 1983 , 22 de marzo de 1985 , entre otras muchas -.

Durante tiempo la jurisprudencia, para resolver la relación contractual, exigió en el deudor una voluntad deliberadamente contraria al cumplimiento - sentencias de 3 de junio de 1970 , 19 de diciembre de 1972 , 16 de enero de 1975 , 16 de mayo de 1978 , 16 de noviembre de 1979 , 28 de febrero de 1980 , 11 de octubre de 1982 , 7 de febrero y 7 de marzo de 1983 , 21 de febrero y 23 de septiembre de 1986 , entre otras muchas - .

Sin embargo, la necesidad de tal rebeldía deliberada para el triunfo de la acción resolutoria terminó pareciendo excesiva, pues, de hecho, vinculaba el remedio a un comportamiento doloso o intencionado - sentencia de 4 de abril de 1991 -.

Por ello, en algunas sentencias se consideró que la rebeldía del deudor quedaba demostrada por el mismo incumplimiento, unido a la falta de prueba de la concurrencia de factores impeditivos no imputables al mismo - sentencias de 29 de abril y 19 de junio de 1.985 y 4 de marzo de 1.986 -. En otras se sustituyó la necesidad de rebeldía por la de una voluntad obstativa al cumplimiento - sentencias de 26 de enero de 1980 , 20 de noviembre de 1984 , 25 de octubre de 1988 , 13 de octubre de 1989 - o de una frustración del fin del contrato - sentencias de 12 de mayo de 1988 , 5 de junio de 1989 - o, al fin, de una cierta gravedad del incumplimiento - sentencias 122/2004, de 27 de febrero , y 416/2004, de 13 de mayo -, lo que generó la dificultad de identificarla o medirla en cada caso.

En la natural evolución que corresponde a las producciones humanas, la jurisprudencia - sentencias 366/2008, de 19 de mayo , 35/2012, de 14 de febrero , 162/2012, de 29 de marzo , entre otras muchas - ha precisado últimamente que, para reconocerle fuerza resolutoria, el incumplimiento, además de no excusable, ha de ser esencial, ya porque la estricta observancia de la obligación forme parte de lo pactado en el contrato - en reconocimiento de la potencialidad normativa creadora de los contratantes y la fuerza vinculante de la " lex privata " -; ya, en su defecto, porque el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar según con lo pactado, a menos que la otra parte no haya previsto ni podido prever razonablemente tal resultado; ya porque, siendo intencional el comportamiento del deudor, la parte perjudicada crea razonablemente que no puede confiar en un cumplimiento futuro.

Además, incluso en el caso de incumplimiento con entidad resolutoria, la jurisprudencia exige que quien ejercite la acción prevista en el artículo 1124 no merezca también el calificativo de incumplidor, salvo que ello sea como consecuencia del previo incumplimiento del otro contratante - sentencias 940/1994, de 21 de octubre y de 7 de junio de 1.995, recurso número 749/92 -.

3. El Tribunal de apelación, en ejercicio de sus funciones de interpretación del contrato - que no han sido sometidas a revisión - entendió que las partes pactaron, aunque no lo expresaran, que la escritura de venta se otorgaría cuando el comprador pagase la parte del precio aplazada y que, en ese momento, los problemas urbanísticos aparecidos deberían estar resueltos, de modo que el vendedor estaría en posición de transmitir el dominio de la finca, con todos los requisitos jurídicos precisos para poder inscribir el título en el Registro de la propiedad.

Además, en ejercicio de sus facultades de valoración de la prueba - no susceptibles de revisión por medio del recurso de casación - declaró incumplidas por el vendedor esas prestaciones en el plazo pactado. Y, también, que a consecuencia de ello, el comprador no había podido dar publicidad registral a su titularidad ni obtener préstamos con garantía real sobre el inmueble ni vender las partes de la construcción a terceros.

No cabe, por lo tanto, sostener con fundamento que el Tribunal de apelación aplicó incorrectamente el artículo 1124 del Código Civil al declarar resuelta la relación contractual, ya que el comprador, en consideración a los hechos declarados probados, se ha visto privado, sustancialmente, de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato.

La referencia que contiene la sentencia recurrida a los " problemas urbanísticos " y a la imposibilidad sobrevenida de solventarlos, tampoco es inadecuada. Como recordó la sentencia 300/2011, de 4 de mayo - tras las de 23 de noviembre de 1964 y 24 de febrero de 1993 -, la imposibilidad de cumplir la prestación debida, cuando no sea originaria, sino sobrevenida respecto del momento de perfección del contrato fuente de la obligación, además de absoluta, definitiva y no imputable al deudor, libera al mismo - artículos 1182 y 1184 del Código Civil (Digesto, 50.17.185: " impossibilium nulla obligatio est ") - y, en caso de que la relación de obligación sea sinalagmática, constituye causa de su resolución, ya que determina una situación de incumplimiento - pese a no ser éste atribuible al obligado -.

Por lo demás, las alegaciones del recurrente contenidas en el motivo no desvirtúan la conclusión que ha sido expuesta.

En efecto, el Tribunal de apelación tuvo en cuenta que el contrato de compraventa se perfeccionó consensualmente, si bien declaró que las partes integraron, implícitamente, el contenido de la reglamentación nacida de aquel con la previsión de que los problemas jurídicos afectantes a la construcción vendida estarían solucionados en la fecha de su entrega, mediante el otorgamiento de la escritura de venta.

Por otro lado, la circunstancia de que, como fuente de obligaciones, sea válida en nuestro ordenamiento la venta de cosa ajena - sentencia 340/2004, de 11 de mayo - e, incluso, la de cosa indivisa cuanto falte el consentimiento de los demás copropietarios o de alguno de ellos - sentencia 620/2011, de 28 de marzo -, no significa que el vendedor no incumpla si, como sucede en el caso, se considera pactado que, en el momento de la entrega, los obstáculos que de esa cotitularidad resultasen para el registro del título a favor del comprador debían haber desaparecido. Lo que el Tribunal de apelación negó en su sentencia hubiera acaecido.

Régimen de las costas.

Los términos en que se redactó la sentencia recurrida llevan a entender que la cuestión planteada con los recursos extraordinarios ofrecía dudas de hecho y de derecho, cuanto menos al efecto de no imponer al recurrente las costas causadas con ellos, pese a su desestimación.

En definitiva, aplicamos la norma del artículo 398, en relación con la del artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españoly su Constitución.