STS 305/2013, 14 de Mayo de 2013

PRIMERO.- El 27 de febrero de 2008 se presentó demanda interpuesta por la compañía mercantil HOTEL RITZ DE BARCELONA S.A. contra la compañía mercantil INMOBILIARIA SARASATE S.A. solicitando se dictara sentencia por la que "condene a la demandada INMOBILIARIA SARASATE, S.A., por incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales que la incumbían durante el periodo comprendido entre los meses de enero de 1998 y abril de 2004, ambos inclusive, en cuanto a la devolución de la industria conocida como "Salón Imperial" tal como la recibió, a satisfacer a HOTEL RITZ DE BARCELONA, S.A. el importe indemnizatorio de 1.139.680,08 euros o, alternativamente, aquél otro importe que quede establecido en período probatorio, atendiendo a las bases fácticas establecidas en esta demanda, más sus intereses desde la fecha de esta demanda o, en su defecto, los que se devenguen desde la fecha de la Sentencia que se dicte en la primera instancia; e igualmente condene a la demandada al pago de las costas del procedimiento."

SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona, dando lugar a las actuaciones nº 250/08 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, esta compareció y contestó a la demanda alegando prescripción de la acción, oponiéndose a continuación en el fondo y solicitando la desestimación de la demanda con expresa imposición de costas a la parte demandante.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la magistrada- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 26 de enero de 2009 con el siguiente fallo: "Que estimando totalmente la demanda presentada por el Sr. Ángel Montero Brusell en representación de HOTEL RITZ DE BARCELONA S.A. asistido por el Sr. Oriol Rafols Vives, frente a la entidad INMOBILIARIA SARASATE S.A. representada por el Sr. Antonio María Anzizu Furest y asistida por el Sr. Francisco Málaga Diéguez.

1. Condeno a la demandada al pago de 1.139.680'08€ más los intereses desde la interposición de la demanda.

2. Se imponen las costas a la parte demandada."

CUARTO.- Interpuesto por la demandada contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 648/09 de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona , esta dictó sentencia el 29 de julio de 2010 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo a la parte recurrente las costas de la segunda instancia.

QUINTO.- Anunciados por la parte demandada-apelante recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador los tuvo por preparados y, a continuación, dicha parte los interpuso ante el propio tribunal.

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, por auto de 5 de julio de 2011 se acordó la inadmisión del recurso extraordinario por infracción procesal y la admisión del recurso de casación.

SÉPTIMO.- El recurso de casación admitido se articula en tres motivos: el primero por infracción del art. 1561, el segundo por infracción de los arts. 1281.1 º y 1283 en relación con el art. 1258, y el tercero por infracción de los arts. 1101 y 1106, todos del CC . Con el escrito de interposición se acompañó, al amparo del art. 270 LEC , la sentencia de primera instancia de otro litigio.

OCTAVO.- La parte recurrida presentó escrito de oposición al recurso alegando que era inadmisible por no respetar los hechos probados, impugnando a continuación todos y cada uno de sus tres motivos y solicitando la inadmisión de dichos motivos o, subsidiariamente, la íntegra desestimación del recurso, con expresa imposición de costas a la parte recurrente. Además, se opuso a la aportación de la sentencia acompañada con el recurso, alegando que no era firme ni condicionante ni decisiva para el presente litigio.

NOVENO.- Por providencia de 5 de marzo del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 17 de abril siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

PRIMERO .- El presente recurso de casación, único admitido de los interpuestos por la parte demandada contra la sentencia de segunda instancia, versa sobre una indemnización de daños y perjuicios a la parte arrendadora en un contrato de arrendamiento de industria o negocio (salón de fiestas) por no haber devuelto la arrendataria la cosa arrendada, después de haberse acordado el desahucio por sentencia de esta Sala de 2 de septiembre de 1997 , "tal como la recibió" ( art. 1561 CC ).

La demanda se interpuso el 27 de febrero de 2008 por la compañía mercantil "Hotel Ritz de Barcelona S.A." (en adelante HR)) , antigua propietaria del edificio sito en la Gran Vía de les Corts Catalanes nº 664-668 (finca registral 3019) en el que había explotado el negocio o industria de hotel conocido como "Hotel Ritz", y propietaria también de un inmueble enclavado en el interior de la manzana (finca registral nº 1627) en el que explotaba el establecimiento o industria de salón de fiestas conocido como "Salón Imperial", contra la compañía mercantil "Inmobiliaria Sarasate S.A." (en adelante Sarasate) , que en 1975, a resultas de un procedimiento de ejecución hipotecaria, había adquirido la propiedad del edificio destinado a hotel y en 1985 había celebrado con HR un contrato de arrendamiento de industria en virtud del cual HR cedía la explotación del "Salón Imperial" a Sarasate .

Fundamento de la demanda era, en esencia, que Sarasate se había resistido a cumplir la sentencia de esta Sala que reconocía a HR el derecho a explotar en exclusiva el "Salón Imperial" a partir de 1991, y lo pedido era la condena de Sarasate a pagar a HR , por el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales a su cargo durante el periodo de enero de 1998 a abril de 2004, en orden a la devolución de la industria conocida como "Salón Imperial", la cantidad de 1.139.680'08 euros, equivalente a la renta contractual dejada de percibir por HR durante ese mismo periodo, o, alternativamente, el importe que quedara establecido en periodo probatorio, explicándose la limitación al periodo señalado por haber sido el periodo anterior (noviembre de 1991 a diciembre de 1997) objeto de otro litigio precedente.

Tras oponerse Sarasate a la demanda alegando en esencia, y en lo que aquí interesa, que HR podía explotar sin ningún impedimento el "Salón Imperial", aunque sin derecho a acceder al mismo por la puerta principal y el vestíbulo del hotel, la sentencia de primera instancia estimó totalmente la demanda y, por tanto, condenó a Sarasate a pagar a HR la cantidad reclamada de 1.139.680'08 euros más los intereses desde la interposición de la demanda. Este fallo se fundaba, en síntesis, en que no cabía discutir el incumplimiento de la demandada porque su lanzamiento se había acordado en 2001, el local del "Salón Imperial" no se había entregado a HR hasta el 25 de febrero de 2002, tuvo que dictarse en el mes de abril del mismo año un auto acordando que la industria de dicho salón se entregara en condiciones de ser explotada y, en fin, hasta un auto de la Audiencia Provincial de 12 de marzo de 2006 no podía considerarse totalmente cumplida la sentencia de desahucio, a lo que se unía que en otro procedimiento diferente, un juicio posesorio, se había dictado sentencia de 12 de enero de 2004 , confirmada en apelación el 22 de septiembre siguiente, restituyendo a HR la posesión del acceso al "Salón Imperial" por el vestíbulo del hotel.

Interpuesto recurso de apelación por Sarasate , la sentencia de segunda instancia, desestimándolo, confirmó la de primera instancia razonando, en lo que aquí interesa, lo siguiente: 1) El hecho nuevo consistente en la sentencia de casación de la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 30 de abril de 2009 declarando la finca de Sarasate libre de cualquier servidumbre voluntaria de paso a favor de la finca de HR y la supresión del paso o acceso concedido en el juicio posesorio por la puerta principal de la finca de Sarasate y el vestíbulo y salones de hotel no podía privar a HR de la indemnización reclamada, porque esta se refería a daños y perjuicios sufridos hasta 2004 y el litigio finalizado por la referida sentencia de casación de 2009 se había iniciado en 2005, versando tal sentencia sobre una eventual servidumbre voluntaria de paso y no sobre cualquier otro tipo o categoría de servidumbre; 2) además, los actos de pertubación llevados a cabo por Sarasate en perjuicio de HR no se habían limitado a la obstaculización del acceso al "Salón Imperial" por la puerta y el vestíbulo y salones del hotel, y así lo probaban las actas notariales aportadas con la demanda y el propio contenido de las distintas resoluciones dirigidas a lograr la efectividad de la sentencia de esta Sala del Tribunal Supremo de 2 de septiembre de 1997 , según la cual lo decisivo era el contrato de arrendamiento celebrado en su día entre ambas partes, en el que constaba que HR era propietaria del establecimiento en el que se explotaba el salón de fiestas denominado "Salón Imperial", "con todas las instalaciones, enseres y muebles, como un todo organizado y una unidad productiva, sin salida a la calle y comunicada con este a través de la finca nº 658 de la Avda. José Antonio, propiedad de "Inmobiliaria Sarasate S.A." ; 3) como resultaba del auto dictado en ejecución por la Audiencia Provincial el 9 de enero de 2001, Sarasate no podía limitarse a devolver únicamente el local, pues lo que debía entregar era la industria alquilada "en las mismas condiciones en que fue cedida" ; 4) en cuanto al importe de la indemnización, era procedente el fijado en la demanda porque el criterio propuesto por Sarasate , consistente en aplicar al periodo litigioso los beneficios reales obtenidos por HR con la explotación del salón a partir de 2004, no tenía en cuenta el hecho de que HR no había tenido la industria a su entera disposición debido a la conducta obstruccionista de Sarasate ni que, tras un periodo de inactividad imputable igualmente a Sarasate , necesariamente se rompía la continuidad de la empresa y el volumen de eventos o de ganancias se veía disminuido "en relación con los existentes anteriormente, cuando la actividad venía continuada en el tiempo, desde 1919 de forma óptima" .

Como se ha indicado ya, el recurso por infracción procesal interpuesto por Sarasate junto con el de casación fue inadmitido por esta Sala. Con el escrito de interposición se acompañaba, al amparo del art. 270 LEC , la sentencia de primera instancia de otro litigio más en la que se establece una servidumbre de paso a favor de la finca nº 1627 (la del "Salón Imperial") por el denominado "Pasillo de Cortes", perteneciente a la finca nº 3021, Gran Vía de las Corts Catalanes nº 670, propiedad de una compañía mercantil diferente de Sarasate . La demandante-recurrida, en su escrito de oposición al recurso de casación, ha considerado improcedente la aportación de dicha sentencia y, en cuanto al recurso, antes de impugnar sus tres motivos ha alegado que es inadmisible por diferentes razones.

SEGUNDO .- Conforme al apdo. 2 del art. 271 LEC procede admitir la sentencia aportada por la parte recurrente con el escrito de interposición de sus recursos, ya que versa sobre una servidumbre de paso a favor de la finca en la que se encuentra el "Salón Imperial", de modo que sobre su alcance se resolverá al conocer del motivo o motivos del recurso que guarden relación con la cuestión.

TERCERO .- En cuanto a los óbices de admisibilidad alegados por la parte demandante-recurrida, pueden resumirse así: a) los motivos primero y segundo se fundan en una "previa discusión de la base fáctica" de la sentencia recurrida, intentada mediante el recurso por infracción procesal interpuesto por la misma parte demandada pero que en su momento fue inadmitido por esta Sala; b) el motivo primero hace supuesto de la cuestión al dar por sentado que el proceso de ejecución de la sentencia de esta Sala de 1997 y el proceso posesorio que antecedieron al presente litigio son procesos "sin garantías suficientes" y quedarían desvirtuados por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 30 de abril de 2009 ; c) el motivo segundo pretende convertir la casación en una tercera instancia eludiendo todo aquello que se constató en el procedimiento de ejecución de la sentencia de esta Sala y planteando incluso cuestiones nuevas como la de la mejora de la industria aportada por la hoy recurrente en el contrato de arrendamiento de 1985; y d) el motivo tercero también pretende convertir la casación en una tercera instancia al dar por sentado que la recurrente devolvió la industria con un acceso adecuado desde la calle al denominado "Pasillo de Cortes" y de este al "Salón Imperial".

Pues bien, los referidos óbices de admisibilidad no justifican la inadmisión del recurso ni la de ninguno de sus motivos porque, admitido ya en su momento el recurso de casación por esta Sala, lo alegado por la parte recurrente tiene más que ver con una falta de razón de fondo de los motivos que con una manifiesta contradicción con los hechos que la sentencia recurrida declara probados, no apreciándose tampoco la absoluta dependencia que se predica de los motivos primero y segundo respecto del recurso extraordinario por infracción procesal.

Procede, por tanto, entrar a conocer de los motivos del recurso de casación.

CUARTO .- Por razones de método procede comenzar el estudio del recurso por su motivo segundo , ya que al impugnar la interpretación que la sentencia recurrida hace del contrato de arrendamiento de industria de 1985, cuyo incumplimiento por la hoy recurrente es el verdadero y único objeto del presente litigio, condiciona en gran medida lo que haya de resolverse sobre los otros dos motivos del recurso.

Fundado este motivo en infracción de los arts. 1281, párrafo primero , y 1283 en relación con el 1258, todos del CC , impugna la sentencia de segunda instancia por fundarse esta en que mediante el contrato de 1985 se arrendó el "Salón Imperial" como una industria en funcionamiento sin salida a la calle y comunicada con esta a través de la finca de la hoy recurrente. A partir de aquí la recurrente considera que, precisamente por los términos en que estaba redactado el contrato, lo que ella aportaba era precisamente el acceso a la calle, "como mejora de la industria ", por lo que, al término del contrato, no estaba obligada a devolver esta mejora.

Pues bien, el motivo ha de ser desestimado porque ninguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento establece que el acceso al "Salón Imperial" desde la calle se aporte por Sarasate como una mejora de la industria. Antes bien, lo que declara el expositivo I) del contrato, precisamente el invocado en el motivo, es que el "Salón Imperial", objeto del contrato, es un todo organizado y una unidad productiva comunicada con la calle a través de la finca propiedad de Sarasate , y lo que se estipula en el pacto quinto es que la arrendataria "no podrá efectuar mejora alguna" sin consentimiento expreso de la arrendadora.

En consecuencia, no es ya que la interpretación del contrato por el tribunal sentenciador nada tenga de arbitraria, ilógica o irrazonable, únicos casos en que cabría su revisión por esta Sala según jurisprudencia tan conocida y reiterada que huelga la cita de sentencias concretas, sino que el criterio de interpretación literal propuesto en este motivo determina un resultado totalmente contrario al pretendido por la parte recurrente, ya que si el "Salón Imperial" se entregaba como una unidad productiva, esto solamente podía deberse a que ya desde antes del contrato de arrendamiento su comunicación con la calle era a través de la finca propiedad de Sarasate y por tanto no constituía una mejora aportada por ella.

QUINTO .- Lo razonado para desestimar el motivo segundo determina a su vez que deba desestimarse el motivo primero , fundado en infracción del art. 1561 CC alegándose que la sentencia de 30 de abril de 2009 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña habría venido a demostrar que lo único que hizo Sarasate al finalizar el arrendamiento fue "ejercer sus derechos dominicales" ya que al celebrar el contrato de arrendamiento lo hizo en "su doble cualidad de arrendatario y propietario" .

Realmente lo que hace el motivo es aplicar retrospectivamente lo decidido en un litigio sobre relaciones entre fincas a un litigio sobre un arrendamiento de industria en virtud del cual la hoy recurrente obtuvo de la otra parte la cesión de una industria en funcionamiento y con un determinado acceso a la calle. Esto significa que, finalizado el plazo del arrendamiento, lo que tenía que haber hecho la hoy recurrente era devolver la industria arrendada tal como la recibió, con su mismo acceso a la calle, sin perjuicio de promover el litigio correspondiente sobre relaciones entre fincas si lo consideraba conveniente, y su obligación de restituir la industria tal como la había recibido se reforzó aún más, si cabe, en virtud de lo acordado por esta Sala en su sentencia de 1997.

Así pues, lejos de cumplir lo que dispone el art. 1561 CC , única norma citada en el motivo, y de acatar lo acordado por esta Sala, la recurrente optó por perjudicar todo lo posible al arrendador no solo cerrándole el acceso que la industria tenía según el contrato de arrendamiento sino también, como declara probado la sentencia recurrida al remitirse a las actas notariales, tapiando, mediante tabiques de ladrillo, los ventanales del salón que daban al jardín, así como todas las ventanas y huecos de ventilación del sótano del salón que también daban al jardín, y levantando también un tabique en el acceso al salón por el denominado "Pasillo de Cortes", por más que en el tabique pusiera una pequeña puerta. En suma, la hoy recurrente se aprovechó de su posición de fuerza como propietaria del edificio destinado a hotel para impedir que la demandante, hoy recurrida, recuperase la industria arrendada tal como la había entregado, actuando así la recurrente en contra de la buena fe impuesta por el mismo art. 1258 CC que paradójicamente invoca a su favor en el motivo segundo y entorpeciendo lo más posible la ejecución de la sentencia de esta Sala de 1997 que, casando la de apelación, confirmaba la de primera instancia que, ya en 1993, había acordado la restitución de la industria a la parte hoy recurrida.

Centrado, pues, el presente litigio en el incumplimiento de la hoy recurrente como arrendataria, ni la sentencia de casación de la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ni la aportada con el escrito de interposición de los recursos, una sentencia de primera instancia, no firme, que acuerda la constitución de una servidumbre de paso a favor de la finca de HR por el llamado "Pasillo de las Cortes" perteneciente a una finca distinta de la de Sarasate , eliminan retrospectivamente aquel incumplimiento ni la resistencia de la hoy recurrente, frontalmente contraria a lo que disponen los arts. 118 de la Constitución y 18 LOPJ , a cumplir en sus propios términos la sentencia que quedó firme en 1997.

SEXTO .- Lo razonado para desestimar el motivo primero justifica en gran medida la desestimación del motivo tercero y último del recurso, fundado en infracción de los arts. 1106 y 1107 CC para discutir que la cuantía de la indemnización de daños y perjuicios se haya fijado por la sentencia recurrida en función de las rentas no percibidas y no, como se propone en el motivo, en función del perjuicio efectivamente sufrido por HR únicamente por la falta de acceso al "Salón Imperial", desde la calle, por la entrada principal del edificio del hotel, ya que HR habría podido explotar el "Salón Imperial" con acceso a la calle por el "Pasillo de Cortes" y lo que no puede hacerse es convertir una mora accipiendi del acreedor en un incumplimiento de la hoy recurrente.

Semejante planteamiento pierde toda consistencia ante el comportamiento globalmente doloso de la hoy recurrente, acerca del cual se ha razonado en el fundamento jurídico precedente y que produce las consecuencias previstas en los arts. 1102 y 1107 párrafo segundo del CC , porque, como razona la sentencia recurrida, lo que hizo la hoy recurrente fue romper la continuidad de la empresa, tal y como venía funcionando desde 1919, no solo por el acceso desde la calle sino también perjudicando todo lo posible la industria arrendada hasta el puede de tapar con tabiques de ladrillo los ventanales del "Salón Imperial", de modo que no puede sostenerse seriamente que HR podía seguir explotando perfectamente la misma industria arrendada aunque con un acceso diferente desde la calle.

De ahí que el criterio para fijar la indemnización en función de las rentas dejadas de percibir no deba considerarse incorrecto ni dejarse sin efecto en función de una especie de aplicación retrospectiva de lo resuelto en otros litigios acerca de las relaciones entre fincas, porque lo decidido en el presente litigio se refiere única y exclusivamente al incumplimiento del arrendamiento de industria y la parte hoy recurrente siempre tuvo a su disposición la posibilidad de defender jurídicamente ante los tribunales su derecho de propiedad antes de, como arrendataria, optar por el incumplimiento que más podía perjudicar a la arrendadora.

SÉPTIMO .- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , y al apdo. 9 de la D. Adicional 15ª LOPJ , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente, que perderá el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. - DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandada INMOBILIARIA SARASATE S.A. contra la sentencia dictada el 29 de julio de 2010 por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el recurso de apelación nº 648/09 .

2. - Confirmar la sentencia recurrida.

3. - E imponer las costas a la parte recurrente, que perderá el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Roman Garcia Varela.-Xavier O'Callaghan Muñoz.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.