STS 204/2013, 20 de Marzo de 2013

El Juzgado de Primera Instancia n.º 54 de Barcelona dictó sentencia de 27 de febrero de 2008 en el juicio ordinario n.º 582/2007, cuyo fallo dice:

Fallo.

Que desestimando la demanda interpuesta por Peromoinver S.L. contra Sala Beckett S.L., absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra, y ello sin hacer especial imposición de las costas procesales.»

Con fecha 14 de marzo de 2008 se dictó auto aclaratorio de la sentencia, cuyo parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

Ha lugar a la aclaración solicitada por las partes respecto a la sentencia dictada en los presentes autos, en el sentido de que la parte dispositiva de la misma queda redactada del siguiente modo: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Peromoinver S.L. contra Sala Beckett S.L., declaro que el contrato de arrendamiento de autos no está sujeto al régimen de prórroga forzosa, absolviendo a la demandada de las otras pretensiones ejercitadas en su contra. Todo ello sin hacer especial imposición de las costas procesales.

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- En el presente juicio se ejercita acción de resolución de contrato de arrendamiento de local por expiración del plazo, pues entiende la parte actora que, aunque no se fijara un plazo concreto de duración y se empleara el término "indefinido", el contrato existente entre las litigantes está sujeto al RD 2/1985 de 30 abril excluyéndose expresamente en su redactado la normativa sobre prórroga forzosa del art. 57 LAU 1964 . Considera además que, siendo mensual la renta pactada, la duración del contrato también es mensual por aplicación de lo dispuesto en el art. 1581 CC , prosiguiendo después vigente por tácita reconducción hasta que la propiedad comunicó a la demandada su voluntad de dar por extinguido el contrato mediante requerimiento remitido el 25 de mayo de 2006.

Se opone la demandada por entender que el contrato suscrito con la parte actora sí está sujeto a prórroga forzosa, lo que resulta tanto de la interpretación de sus cláusulas en las que se hace constar que la duración es indefinida, como de los propios actos de la parte arrendadora que ha permitido al arrendatario la realización de obras importantes en el local y se ha ido actualizando la renta.

Segundo.- De la prueba practicada en autos, esto es la documental y la testifical de los Sr. Jesús Ángel y Sr. Adriano ha quedado acreditado que la actora es propietaria del inmueble sito en esta ciudad, CALLE000 n.º NUM000 en virtud de escritura de compraventa otorgada el 31 enero 2006. Por otro lado, la demandada es arrendataria del local semisótano ubicado en dicho inmueble, en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 26 de febrero de 1988 entre el anterior propietario y la sociedad EI Teatro Fronterizo S.A., que posteriormente se transformo en limitada y pasó a denominarse Sala Beckett S.L., destinándose a ensayos teatrales.

Consta en la carátula de dicho contrato (obrante a los f. 63-64) que el arrendamiento se convino "por plazo indefinido, precio de 135.000 pesetas más IVA mensuales y condiciones expresas en la hoja anexa".

En cuanto resulta de interés para la resolución de este pleito cabe destacar las siguientes cláusulas de las referidas condiciones complementarias:

- Cláusula 1.ª: "EI contrato se otorga conforme a los establecido en el RD-Ley 2/1985, de 30 abril, y se regirá por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, con excepción de su normativa sobre prórroga forzosa".

- Cláusula 3.ª: "EI contrato empezará a regir el día 25 del mes de febrero del año en curso, concertándose el arrendamiento por ... años." Se alude después a la tácita reconducción en los siguientes términos: "Si dentro de los quince días siguientes a la fecha del vencimiento del contrato, o de alguna de las prórrogas, en su caso, el arrendador no notifica al arrendatario la terminación del arrendamiento, requiriéndole para el desalojo del local y su entrega a la libre disposición de la propiedad, se entenderá que existe tácita reconducción, quedando prorrogado el contrato de arrendamiento conforme a lo establecido en el art. 1581 CC ."

- Cláusula 4.ª: "La renta pactada es de 135.000 pesetas más IVA mensuales el primer año de vigencia... ", la cual se complementa con el pacto adicional mecanografiado al final del contrato conforme al que durante el primer año la renta mensual sería de 50.000 ptas más IVA, durante el segundo año de 75.000 ptas más IVA, durante el tercer año de 100.000 ptas. más IVA, y a partir del cuarto año de 135.000 ptas más IVA, efectuándose la revisión anual con base desde el primer año a esta última cantidad. Dicho acuerdo estuvo motivado por las obras que la demandada efectuó en el local para adecuarlo a la actividad teatral. Se añade además que, en caso de prórrogas por tácita reconducción, la renta se elevará o disminuirá según el IPC.

EI local arrendado era una antigua fábrica, y la propiedad autorizó a la arrendataria la realización de obras para su acondicionamiento como local destinado al desarrollo de actividad teatral (f. 107), obras que se ejecutaron conforme al proyecto visado por el Colegio de Arquitectos el 30 marzo 1988, y cuyo presupuesto se fijó en 1.073.245 pesetas (f. 112-113).

Con posterioridad la demandada realizó nuevas obras: a- en el año 1999 consistentes en pintura, tapiar ventanas, instalación eléctrica y de agua, y otras principalmente de decoración y suministro de mobiliario (f. 117 a 126); y b- en el año 2005 se adaptó la sala a la normativa vigente de seguridad (proyecto f. 127 ss de importe 66.333 €, cantidad que fue subvencionada por la Generalitat f. 188 ss). No consta que se solicitara autorización a la propiedad para la ejecución de ninguna de tales obras.

En el mes de julio de 2006 la renta que por todos los conceptos pagaba la demandada era de 2.155,48 € (recibo f. 65), y en el mes de mayo y julio de 2007 de 2.201,61 € (recibos f. 75 y 105, actualización f. 106).

Mediante burofax entregado el día 29 mayo 2006 (f. 68-70), la actora comunicó a la demandada su voluntad de rescindir el contrato y la requirió para el desalojo del local el 30 julio 2006. La demandada se opuso al requerimiento por burofax de fecha 7 julio 2006 (f. 71-72).

»Tercero.- La controversia entre las partes gira en torno a la duración del contrato que une a los litigantes, y a si estaba o no sometido a la prórroga obligatoria que contemplaba la Ley de Arrendamientos de 1964 y cuyo carácter obligatorio suprimió el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril.

EI art. 9 del referido Real Decreto -Ley, vino a modificar lo dispuesto en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en materia de prórroga forzosa, al establecer que los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio celebrados con posterioridad a su entrada en vigor tendrían la duración que libremente estipulasen las partes contratantes, al no series aplicable forzosamente el régimen de prórroga forzosa de la LAU, y en su consecuencia, tales contratos, conforme a lo dispuesto en el art. 1565 del CC , concluían el día prefijado cuando se hubieran concertado por un tiempo determinado y sin perjuicio de lo establecido en el art. 1566 en relación con el 1581 del mismo cuerpo legal en lo que se refiere a la figura de la tácita reconducción.

Por otra parte, los art. 1281 y siguientes del Código Civil , señalan que «si los términos de un contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas» debiendo tenerse en cuenta principalmente los actos coetáneos y posteriores de las partes para juzgar dicha intención (art. 1282), de manera que si alguna cláusula admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto (art. 1284), interpretándose conjuntamente las diversas condiciones pactadas (art. 1285).

Diversas resoluciones del TS y de las Audiencias Provinciales se han venido ocupando del tema relativo a la interpretación del término «indefinido» en los contratos de arrendamientos posteriores al llamado Decreto Boyer:

EI Tribunal Supremo en sentencias de 17 septiembre 1987 , 13 diciembre 1990 y de 26 febrero de 1992 , ha declarado que "EI arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario "así la duración indefinida" son ineficaces (S. de 17 de noviembre de 1984), en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 del Código Civil , lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal".

En el mismo sentido se han pronunciado las Audiencias Provinciales en sentencias de: SAP Granada de 12 de mayo de 1992 , AP Toledo 10 julio 1992 , AP Albacete 20 octubre de 1993 , AP Toledo 19 abril 1994 , AP Granada de 14 julio 1999 , AP Almería 21 marzo 2001 , y la AP de Barcelona en sentencias 2 noviembre 2004 (Sec. 4 .ª) y 10 mayo 2001 , 3 mayo y 1 diciembre 2005 y 13 junio y 3 julio 2007 (Sec. 13.ª).

Concretamente la SAP Barcelona Sec.13.ª de 15 enero 2007 declara que "incluso de considerarse que no aparece clara la voluntad del arrendador de someterse al régimen establecido en el art. 57 TRLAU 1964 , ha de regir el sistema del art. 9 del RD 2/85 de 30 de abril , según ha entendido el Tribunal Supremo en sentencias de 10 junio 1993 , 15 octubre 1996 , y 13 junio 2002 , por lo que si la cuestión fuera dudosa habría que entender que no existe tal sometimiento, lo que es más acorde con el carácter bilateral y sinalagmático del contrato de arrendamiento y con su naturaleza jurídica, de carácter temporal o de duración limitada, que precisamente ha querido recuperar el legislador con la publicación del tan repetido RD 2/85, y que se había desdibujado por el carácter proteccionista de la legislación especial arrendaticia de 1964. Sentado lo anterior y pactada una duración del contrato por tiempo indefinido, debe tenerse en consideración que el Tribunal Supremo ha declarado en reiteradas ocasiones que el arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza ( arts. 1543 , 1554 y 1569.1 CC ) y las cláusulas en contrario -así la de duración indefinida- son ineficaces, en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 CC , lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal, así pues siendo la temporalidad característica esencial del arrendamiento no cabe que el mismo se concluya por tiempo indefinido, tanto en el sentido de carente de definición, es decir, sin delimitar ni precisar, como en el sentido de ilimitado o a perpetuidad".

»Cuarto.- Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos, del tenor literal del contrato suscrito en fecha 26 de febrero de 1988, resulta que se pactó explícitamente, de forma clara y en términos que no permiten una interpretación distinta, la exclusión de la prórroga forzosa (Pacto 1.º de las condiciones anexas al contrato), por lo que no cabe sustituir una supuesta voluntad tácita o implícita contraria a una voluntad que se ha manifestado expresamente y por escrito, ni presumir un error en la utilización del impreso, tanto más teniendo en cuenta que, atendida la normativa vigente a la fecha de conclusión del contrato, la exclusión de la prórroga forzosa constituía la regla general.

EI sometimiento del arrendamiento a prórroga forzosa no puede inferirse de la mera utilización del término "indefinido" para la fijación del plazo, que no significa en sí mismo más que una falta de determinación o de concreción respecto a la duración de este, cuando además también se hace referencia expresa a la tácita reconducción del art. 1581 CC , lo que abunda en la idea de exclusión de la prórroga forzosa.

Tampoco puede inferirse de la autorización por la propiedad a la arrendataria de ejecutar las obras necesarias para el acondicionamiento del local destinado al desarrollo de actividad teatral, pues además de pactarse un aumento progresivo de la renta durante los tres primeros años a tales efectos, de la naturaleza de las obras ejecutadas resulta que lo fueron en beneficio de la arrendataria sin que puedan calificarse como mejoras que queden en beneficio de la propiedad.

Asimismo, no se comparte por esta juzgadora la alegación de la parte demandada conforme a la que en la escritura de compraventa del inmueble de autos la actora se comprometía a respetar la pervivencia de los contratos de arrendamiento vigentes por el tiempo pactado convencionalmente en cada uno de los mismos" (pacto f. 24 ss), pues se trata de una cláusula que, en todo caso, no puede interpretarse de forma independiente a cada uno de los contratos de arrendamiento vigentes.

Por último, la sumisión a la prórroga forzosa no puede deducirse tampoco del resto de los pactos contractuales, y no es suficientemente indicativo de tal voluntad el hecho de que el contrato se haya prolongado en el tiempo, pues no podemos olvidar la figura de la tácita reconducción, ni que se hubiera acordado una cláusula de estabilización o revisión de renta por periodos anuales, precisamente ante la posibilidad, que evidentemente ambas contemplaban, de que aquella operase.

»Quinto.- Cuestión distinta es la relativa a la duración del contrato. En su cláusula 3.ª se dice que "EI contrato empezara a regir el día 25 del mes de febrero del año en curso, concertándose el arrendamiento por ... años", aludiéndose después a la tácita reconducción. Y en la cláusula 4.ª se declara que la renta pactada es de 135.000 pesetas más IVA mensuales "el primer año de vigencia", pactándose para los tres primeros años de duración una disminución de dicho importe en atención a las obras que la demandada debía realizar en el local.

Estas cláusulas deben ser interpretadas en el sentido de que el contrato se pactó por años, aunque sin especificar cuántos, lo que sería acorde con la autorización de las obras por la propiedad y con el pacto de disminución del importe de la renta pactada durante los tres primeros años. De esta forma el plazo contractual fijado no ha concluido, pues han ido transcurriendo las anualidades pactadas sin que el arrendador haya ejercitado su derecho a dar por resuelto el contrato al finalizar cada anualidad, requiriendo de desalojo al arrendatario dentro de los 15 días siguientes para evitar la tácita reconducción.

La tácita reconducción que regula el art. 1566 CC , según señala la doctrina, supone una renovación del contrato por mantenimiento del disfrute de la cosa una vez vencido el plazo fijado para su duración, con la presunción de que ambas partes están de acuerdo con la renovación, siendo necesaria la concurrencia de diversos requisitos para que pueda tener lugar: 1- Que el contrato originario haya concluido por la expiración del plazo contractual originariamente fijado. 2- Que el arrendatario, una vez haya expirado el contrato, permanezca disfrutando de la cosa arrendada durante quince días. Y 3- que el arrendador preste su consentimiento a dicha situación.

En el caso de autos el contrato se suscribió el 26 de febrero de 1988 (aunque en la repetida cláusula 3.ª se hace constar expresamente que producirá sus efectos desde el 25 febrero 1988), y el requerimiento de desalojo debía practicarse dentro de los 15 días siguientes a la fecha del contrato, pero no fue así, pues la actora comunicó a la demandada su voluntad de rescindir el contrato mediante burofax entregado el día 29 mayo 2006, requiriéndola para el desalojo del local el 30 julio 2006, permitiendo con ello que permaneciera durante más de quince días en el uso del local arrendado una vez transcurrido el año en curso. En consecuencia, debe desestimarse la demanda al no haber efectuado la actora el requerimiento de desalojo en el plazo legal a contar desde el vencimiento de cada anualidad, y sin perjuicio de que pueda comunicar de nuevo su voluntad a la demandada de dar por resuelto el contrato en los años sucesivos dentro de dicho plazo legal.

Estando vigente el plazo de duración contractual al no haberse requerido de desalojo a la demandada en legal forma al vencimiento de alguna de las anualidades pactadas, no es aplicable la doctrina alegada por la actora en relación al plazo de duración de la prórroga tácita.

»Sexto.- Siendo la cuestión discutida materia susceptible de interpretación jurídica, no procede hacer especial imposición de las costas procesales a la demandada.»

La Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia de 11 de noviembre de 2009, en el rollo de apelación n.º 599/2008 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil Sala Becket, S.L., y desestimando la impugnación de la empresa Peromoinver, S.L., contra la sentencia y auto de aclaración dictados por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 54 de Barcelona en los autos de procedimiento ordinario n.º 582/07 de fechas 27 de febrero y 14 de marzo de 2008, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, desestimando la demanda deducida por Peromoinver, S.L., absolvemos a la entidad Sala Becket, S.L. de las pretensiones contra la misma formuladas. Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas ocasionadas en ambas instancias.»

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- La juzgadora de instancia, tras fijar los hechos acreditados mediante la prueba practicada y exponer la doctrina jurisprudencial que entiende aplicable a la cuestión controvertida, considera que del tenor literal del contrato de arrendamiento relativo al local sito en el semisótano del inmueble ubicado en la CALLE000 , n.º NUM000 , de Barcelona, suscrito en fecha 26 de febrero de 1988, resulta que se pactó explícitamente la exclusión de la prórroga forzosa, sin que pueda deducirse lo contrario de la mera utilización del término "indefinido", ni del resto de pactos contractuales, o de la autorización por la propiedad a la arrendataria de ejecutar las obras necesarias para el acondicionamiento del local destinado al desarrollo de la actividad teatral, y concluye que las cláusulas 3.ª y 4.ª deben ser interpretadas en el sentido de que el contrato se pactó por años, declarando que no está sujeto al régimen de prórroga forzosa, si bien, al no haberse requerido de desalojo a la demandada en legal forma al vencimiento de alguna de las anualidades pactadas, desestima la demanda sin efectuar especial imposición de costas, dado que la materia discutida es susceptible de interpretación jurídica.

La sociedad demandada se alza frente a la sentencia dictada y reitera que el arrendamiento litigioso está sometido al régimen de prórroga forzosa, afirmando que ello se desprende claramente del examen del contrato en su conjunto, reseñando sentencias del Tribunal Supremo y de distintas Audiencias Provinciales en apoyo de su tesis, así como de las declaraciones testificales practicadas en el acto del juicio, sin que pueda dudarse de la veracidad de los testigos.

La parte actora se opone a las alegaciones vertidas en el recurso, y, a su vez, impugna la sentencia señalando que la jurisprudencia ha declarado de forma unánime que la tácita reconducción no es por el plazo estipulado en el contrato originario, sino por el tiempo previsto en el artículo 1581, en este caso, por meses, por lo que, el requerimiento de desalojo efectuado el 29 de mayo de 2006 impidió la siguiente tácita reconducción, y a partir de ese momento quedó resuelto en contrato; por todo lo cual solicita que se declare extinguido el contrato y se condene a la demandada a desalojar el local.

Segundo.- La cuestión planteada en esta alzada, al igual que ocurriera en la primera instancia, gira en torno a la determinación del plazo contractual y ha sido objeto de numerosas interpretaciones por las diversas Audiencias e incluso por esta misma Sala a lo largo de los años.

No ofrece duda cual es la norma aplicable y que a la firma del contrato no existía ya la prórroga forzosa, pudiendo las partes fijar libremente el plazo que tuvieran por conveniente, desplazándose la duda al terreno de la interpretación del contrato, ya que, con frecuencia se contienen en el mismo cláusulas poco claras, o contradictorias, acerca del sentido final querido por las partes.

Tal cuestión ha sido objeto de pronunciamiento por este tribunal en reiteradas ocasiones. Así, en la sentencia dictada en el rollo 654/06 , que se cita en la más reciente dictada en el rollo 605/08 , decíamos: "El criterio seguido por el tribunal que resuelve es sobradamente conocido en el sentido de considerar que cuando en el contrato se hace constar la expresión 'indefinido' se está sometiendo el contrato al régimen de prórroga que hasta la entrada en vigor del RD 2/85 estaba vigente en el TRLAU. Esta mención la consideramos extraordinariamente relevante y no la consideramos una rémora de cuando el contrato por ley estaba sujeto al régimen del artículo 57 citado. Por el contrario, creemos que es la mención dominante del contrato por cuanto es una de las pocas expresamente establecidas por las partes, por cuando las condiciones anejas forman parte de un conjunto de pactos impresos y unidos de forma más o menos automática al contrato. Donde sí se manifiesta la voluntad de las partes de forma individualizada es en la determinación del plazo y por eso entendemos que esa mención es expresión clara de una voluntad personalizada. Otra cuestión es el acierto de la expresión.- Por esto entendemos que es dominante la mención específica del plazo sobre la cláusula anexa tercera que prevé que las partes podrán dar por terminado el contrato avisándose con un mes de antelación cuando la ley lo permita. Esta cláusula va incorporada de forma automática al contrato; no decimos que sea nula ni abusiva, simplemente entendemos que en su contradicción con la mención del plazo del contrato, debe prevalecer ésta, por ser la más específica manifestación de la voluntad de las partes.- Tercero.- Cuestión distinta, como hemos dicho, es lo acertado o no de la palabra utilizada para determinar el plazo. Nadie discute que el contrato de arrendamiento es esencialmente temporal, y la expresión 'indefinido' se considera por un sector doctrinal y judicial incompatible con esa nota esencial del contrato. Si interpretamos el término 'indefinido' en un sentido estrictamente gramatical (al que ciertamente se remite el artículo 1281 CC ) como aquello 'que no tiene término conocido o señalado', es claro que el contrato no puede ser 'indefinido'. Pero si atendemos a la realidad social en que se utiliza ese término (está vigente el TRLau, del que en 1985 se excluye el régimen de prórroga forzosa, rompiendo una tradición de muchos años) y al entorno contractual en que surge (contrato de arrendamiento urbano) junto a la circunstancia del carácter lego de los contratantes, todos estaremos de acuerdo en que la real voluntad de las partes fue cualquiera menos que con un mes de antelación en cualquier momento el arrendador pudiera dar por finalizado el contrato.- Esto es lo que ha llevado a este tribunal a concluir en el sentido que ya pone de relieve la sentencia apelada y a entender que en los contratos celebrados bajo el TRLau, la mención 'indefinido' equivale a prórroga del artículo 57 , voluntariamente asumida por las partes. Y este convencimiento no se ve desvirtuado por los, por otra parte, atinados argumentos del apelante."

Tercero.- En el presente caso, es cierto que en la condición complementaria primera del contrato se dice que el mismo se otorga conforme a lo establecido en el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril y se regirá por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, con excepción de su normativa sobre prórroga forzosa. Pero, como se indicaba en la sentencia transcrita, esta cláusula es una más de las quince que componen el anexo impreso del contrato, mientras que, por el contrario, la expresión "indefinido" es mecanografiada por las partes en forma específica para este contrato, además de un pacto adicional sobre la aplicación escalonada durante cuatro años del importe de la renta fijada, cuyo total no se alcanzará hasta el cuarto año del contrato, siendo ello claramente expresivo, a juicio este tribunal, de la voluntad de las partes frente a lo que resulte de una declaración formal impresa en el anexo.

Además, también debemos destacar que la duración por tiempo "indefinido" figura en la cara principal del contrato, en cambio la cláusula primera forma parte del anexo. También abunda en esta interpretación, a criterio de la Sala, el hecho de que en la cláusula anexa tercera, tras rellenarse en forma mecanografiada la fecha de inicio del contrato se deja en blanco el espacio destinado a fijar los años de duración. Entendemos, al igual que hacíamos en la sentencia reseñada, que porque ese extremo ya ha quedado fijado en el contrato con la expresión "indefinido".

Se indicaba asimismo que "Las partes, en principio legas en Derecho, no podían valorar si se aplicaba el sistema hasta poco antes vigente de prórroga forzosa del TRLau o el subsidiario del CC, pues probablemente desconocían dichos sistemas normativos. Se limitan a utilizar un término que socialmente fue utilizado durante mucho tiempo, con evidente impropiedad, pero con un sentido coloquial muy concreto: la expresión indefinida. Es claro que antes del RDL esa expresión tenía el mismo sentido gramatical, pero quizás precisamente por el sistema de prórrogas y subrogaciones inter vivos y mortis causa que tradicionalmente venía estableciendo la legislación arrendaticia, con esa expresión se acabó denominando una situación de hecho que finalmente no era tan alejada de ese sentido gramatical, ya que cuando se firmaba un contrato, por el juego de las instituciones vigentes en aquel momento, realmente no se sabía cuándo iba a terminar el mismo; es decir, inicialmente era materialmente indefinido, aunque jurídicamente estaba determinada su duración por unos condicionantes jurídicos de incierta y desconocida aplicación en el momento inicial del contrato.

Esta situación ha llevado al tribunal a considerar, en base al artículo 1281 ss CC sobre interpretación contractual, que la expresión que nos ocupa equivale a sumisión voluntaria (no excluida por el RDL citado) al sistema de la prórroga establecido en el artículo 57 TRLAU ."

Cuarto.- En el supuesto que nos ocupa, es especialmente relevante el pacto adicional por el que las partes convinieron que el importe total de la renta no se abonaría sino hasta el cuarto año de vigencia del contrato. Declaró el testigo don Jesús Ángel , que este punto fue el que más se trató en la negociación del contrato, dado que el local estaba muy mal, se trataba de una antigua fábrica, destrozada, y las obras que hicieron requirieron un gran esfuerzo.

Las declaraciones del citado testigo y del Sr. Adriano , fueron claras y precisas, contestando a todas las preguntas que se les formularon con explicaciones espontáneas y que, a juicio de este tribunal, resultan convincentes, siendo conocedores directos de los hechos sobre los que fueron preguntados, al haber sido el Sr. Jesús Ángel quien buscó el local para alquilar y quien negoció el contrato. Ambos están en la actualidad desvinculados de la "Sala Becket", sin que su sincera y comprensible manifestación de que les "gustaría que continuara la Sala Becket", o que su interés es que "gane la Sala Becket porque es la obra de su vida", lo cual aclaran que no les impide decir la verdad, desvirtúe la valoración de la prueba, dada la señalada claridad y convicción con que ambos declararon.

Además, sus manifestaciones como personas que intervinieron en la formación del contrato, no han sido desvirtuadas por prueba alguna en contrario, no constando versión distinta dada por las demás personas que también intervinieron en el mismo, por lo que, en este caso son concluyentes a la hora de mostrar la voluntad de las partes.

No puede perderse de vista, tampoco, que el contrato firmado en 1988 se ha prolongado a lo largo de casi veinte años, lo cual deja claro que la voluntad real de las partes en el momento de su celebración fue la de establecer un contrato de larga duración.

Ello, como señala la STS de 31 de octubre de 2008 , no es incompatible con el carácter temporal consustancial a los arrendamientos, puesto que su vigencia es la propia de un contrato celebrado al amparo de un sistema normativamente previsto y jurisprudencialmente aceptado en el que lo que se pacta es la prórroga forzosa, lo cual no supone "perpetuidad" sino sujeción a un periodo cierto condicionado a las causas de resolución legalmente previstas y al cumplimiento de las obligaciones que a cada parte contratante compete, en un sistema que el propio legislador ha respetado y que toma como referencia la unidad del contrato de arrendamiento y la consideración de la totalidad de los derechos y obligaciones que las partes voluntariamente asumieron desde la diversa posición que una y otra tienen dada la particular naturaleza del mismo.

Quinto.- Consecuencia de lo expuesto es que este tribunal interpreta que en este concreto contrato las partes quisieron someter su duración al régimen que hasta poco antes venía establecido con carácter forzoso en el artículo 57 y siguientes TRLAU .

Por tanto, el recurso debe prosperar y procede desestimar la acción de resolución contractual ejercitada en la demanda, lo cual hace innecesario entrar en el estudio de la impugnación formulada por la parte actora.

Ahora bien, en coincidencia con el razonamiento expuesto por la juzgadora de instancia, las distintas opiniones jurisprudenciales respecto de las cuestiones debatidas justifican que no se efectúe especial imposición de las costas ocasionadas en ambas instancias, conforme establecen los artículos 398 y 394 LEC .

En el escrito de interposición del recurso extraordinario por infracción procesal presentado por la representación procesal de la mercantil Peromoinver, S.L., se formula el siguiente motivo de casación:

Motivo primero y único: «Al amparo de lo dispuesto en el artículo 469.2.º, apartado 1 de la LEC por infracción del artículo 218 de la LEC , con vulneración de las normas que rigen la valoración de las pruebas y dentro de ellas la interpretación de los contratos contenidas en el artículo 1281, párrafo primero del CC ».

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

La existencia de error en la valoración interpretativa del contrato de arrendamiento de local de negocio en cuanto a la sujeción del mismo a la prórroga forzosa ya que los términos literales de aquel son claros y no admiten otra interpretación que la de la exclusión de la aplicación al mismo del régimen de la prórroga forzosa prevista en el artículo 57 de la LAU de 1964 .

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de la mercantil Peromoinver, S.L., se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo primero: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3.º de la LEC por existencia de interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo con infracción del artículo 9 del R.D.L. 2/1985, de 30 de abril ».

Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

La parte recurrente mantiene que, con aplicación de la doctrina jurisprudencial fijada, entre otras, en SSTS de 25 de noviembre de 2008 y 22 de junio de 2009, las cuales declaran que el empleo del término "indefinido" en los contratos de arrendamiento celebrados al amparo del R.D.L. 2/1985 no es equivalente a la sujeción al régimen de la prórroga forzosa, ya que es necesario que el pacto de tal prórroga conste con toda claridad; en el presente supuesto de los términos utilizados en el contrato litigioso solo cabe concluir la exclusión del régimen de la prórroga forzosa.

Motivo segundo: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 3.º de la LEC por infracción del artículo 9 del R.D.L. 2/1985 por existencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales».

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

La parte recurrente, en conexión con el motivo primero, mantiene la existencia de discrepancias entre Audiencias Provinciales en materia de sumisión o no al régimen de prórroga forzosa. De un lado cita las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4.ª, de 28 de abril de 2000 , 16 de febrero de 2007 y la propia sentencia recurrida, las cuales declaran que el empleo del término "indefinido" en cuanto a la duración de los contratos de fecha posterior al R.D.L. 2/1985 , supone la sumisión de los mismos al régimen de prórroga forzosa. Contrapuestas a las anteriores enumera las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, de 22 de octubre de 1991 y 31 de octubre de 1991 , las cuales consideran que la expresión "indefinido" ha de significar exclusivamente que la duración del contrato no está determinada o concretada.

Motivo tercero: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 3.º de la LEC por infracción del artículo 1281, párrafo primero, CC , por existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.»

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

La parte recurrente sostiene que en aplicación de la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en las SSTS de 18 de junio de 1991 y 30 de septiembre de 2003 , la cual fija como primer criterio de interpretación de los contratos el de la interpretación literal, la conclusión en el presente procedimiento no puede ser otra que la de entender literalmente eliminada la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento litigioso.

Por auto de 14 de septiembre de 2010 se acordó admitir los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación.

En el escrito de oposición a los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación presentados, la representación procesal de Sala Beckett, S.L., se formulan en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. Por lo que respecta al recurso extraordinario por infracción procesal la parte recurrida mantiene que la interpretación tanto del contrato como del resto de las pruebas practicadas resulta lógica y fundada por lo que la finalidad de dicho recurso no es sino la de modificar las conclusiones alcanzadas por la Audiencia Provincial.

2. En cuanto al recurso de casación la parte recurrida sostiene la inexistencia de interés casacional ya que las SSTS citadas reconocen expresamente la necesidad de examinar, en cada supuesto, la interpretación que haya de darse al término "indefinido" en atención al resto del clausulado del contrato y del resto de la prueba practicada.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 6 de marzo de 2013, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CE, Constitución Española.

CC, Código Civil.

LAU, Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964.

R.D.L. 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica.

FJ, fundamento jurídico.

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

STC, sentencia del Tribunal Constitucional.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. La sociedad demandante ejercitó acción de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito el 26 de febrero de 1988, por expiración del plazo. La demanda se basó en el hecho de que aunque no se fijara un plazo concreto de duración y se empleara el término "indefinido" el contrato litigioso está sujeto al R.D.L. 2/1985, el cual excluye expresamente la aplicación de las normas relativas a prórroga forzada de la LAU de 1964, tal y como literalmente indica la condición complementaria 1.ª del contrato, cuyo tenor es: «El contrato se otorga conforme a lo establecido en el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril y se regirá por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, con excepción de su normativa sobre prórroga forzosa».

2. La entidad demandada se opuso a la demanda por entender que el contrato de arrendamiento de local de negocio si está sujeto a la prórroga forzosa tanto por la interpretación de las cláusulas de aquel como por la propia actuación de la sociedad arrendadora la cual ha permitido a la sociedad arrendataria la realización de obras en el local objeto de arrendamiento y ha ido actualizando asimismo la renta.

3. La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda interpuesta. Por auto de 14 de marzo de 2008 aclaró la sentencia en el sentido de estimar parcialmente la demanda interpuesta y declarar que el contrato de arrendamiento litigioso no estaba sujeto al régimen de prórroga forzosa. A los efectos del recurso de casación interpuesto y, en cuanto a la duración del contrato litigioso, el juez de primera instancia concluyó que de los términos del contrato únicamente se podía concluir la exclusión de la prórroga forzosa, sin que el término indefinido empleado en aquel pudiera entenderse como sinónimo de prórroga forzosa y, si exclusivamente, como una falta de determinación o concreción del plazo.

4. La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación interpuesto y revocó la sentencia objeto de impugnación. La Audiencia Provincial concluyó, en resumen, que en este contrato de arrendamiento, de una interpretación tanto del término indefinido como del conjunto de las cláusulas o estipulaciones de aquel así como de las declaraciones testificales la voluntad real de las partes ahora litigantes era la de someter su duración al régimen de la prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de la LAU de 1964 .

5. La parte demandante preparó e interpuso recurso extraordinario por infracción procesal al amparo del artículo 469.2.º LEC por infracción del artículo 218 de dicho texto legal . Asimismo preparó e interpuso recurso de casación al amparo del ordinal 3.º del artículo 477.2 LEC con infracción del artículo 9 del R.D.L. 2/1985 y del artículo 1281, párrafo 1.º del CC por existencia de interés casacional en su doble vertiente de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.

I .- Recurso Extraordinario por Infracción Procesal .

Enunciación del motivo primero y único del recurso extraordinario por infracción procesal.

El motivo primero y único se introduce con la siguiente fórmula:

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 469.2.º, apartado 1 de la LEC por infracción del artículo 218 de la LEC , con vulneración de las normas que rigen la valoración de las pruebas y dentro de ellas la interpretación de los contratos contenidas en el artículo 1281, párrafo primero del CC

.

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

La existencia de error en la valoración interpretativa del contrato de arrendamiento de local de negocio en cuanto a la sujeción del mismo a la prórroga forzosa ya que los términos literales de aquel son claros y no admiten otra interpretación que la de la exclusión de la aplicación al mismo del régimen de la prórroga forzosa prevista en el artículo 57 de la LAU de 1964 .

El motivo debe desestimarse.

Planteamiento en el recurso extraordinario por infracción procesal de cuestiones sustantivas.

El motivo debe desestimarse. Pese a que la interpretación de los contratos está conformada por un aspecto fáctico, -el cual puede ser combatido a través del recurso extraordinario por infracción procesal, a través del ordinal 4.º del artículo 469.1 LEC , por vulneración del artículo 24 CE , cuando la valoración se entienda haya sido ilógica, errónea o arbitraria,- reviste, igualmente un aspecto jurídico que, - desde el respecto a los hechos probados-, comporta el planteamiento de una cuestión de naturaleza sustantiva. Esto último es lo que, en realidad plantea la parte recurrente, al exponer la existencia de error en la valoración interpretativa del contrato de arrendamiento de local de negocio en cuanto a la sujeción o no del mismo a la prórroga forzosa. Por lo anterior, y planteada en el recurso extraordinario por infracción procesal una cuestión de índole sustantiva o jurídica, no procede examinar en este recurso la cuestión suscitada, cuya infracción de concurrir, debe ser objeto de análisis y decisión en el ámbito del recurso de casación.

Desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal y costas.

No considerándose procedente el motivo en que se funda el recurso extraordinario por infracción procesal, procede entrar en el examen del recurso de casación, con arreglo a la DF decimosexta, 6.ª, LEC , sin imposición de costas a la parte recurrente, según criterio de la Sala, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la LEC .

2. Recurso de Casación .

Enunciación de los motivos primero, segundo y tercero del recurso de casación.

El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:

Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3.º de la LEC por existencia de interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo con infracción del artículo 9 del R.D.L. 2/1985, de 30 de abril

.

Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

La parte recurrente mantiene que, con aplicación de la doctrina jurisprudencial fijada, entre otras, en SSTS de 25 de noviembre de 2008 y 22 de junio de 2009, las cuales declaran que el empleo del término "indefinido" en los contratos de arrendamiento celebrados al amparo del R.D.L. 2/1985 no es equivalente a la sujeción al régimen de la prórroga forzosa, ya que es necesario que el pacto de tal prórroga conste con toda claridad; en el presente supuesto de los términos utilizados en el contrato litigioso solo cabe concluir la exclusión del régimen de la prórroga forzosa.

El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 3.º de la LEC por infracción del artículo 9 del R.D.L. 2/1985 por existencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales

.

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

La parte recurrente, en conexión con el motivo primero, mantiene la existencia de discrepancias entre Audiencias Provinciales en materia de sumisión o no al régimen de prórroga forzosa. De un lado cita las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4.ª, de 28 de abril de 2000 , 16 de febrero de 2007 y la propia sentencia recurrida, las cuales declaran que el empleo del término "indefinido" en cuanto a la duración de los contratos de fecha posterior al R.D.L. 2/1985 , supone la sumisión de los mismos al régimen de prórroga forzosa. Contrapuestas a las anteriores enumera las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, de 22 de octubre de 1991 y 31 de octubre de 1991 , las cuales consideran que la expresión "indefinido" ha de significar exclusivamente que la duración del contrato no está determinada o concretada.

El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:

Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 3.º de la LEC por infracción del artículo 1281, párrafo primero, CC , por existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

La parte recurrente sostiene que en aplicación de la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en las SSTS de 18 de junio de 1991 y 30 de septiembre de 2003 , la cual fija como primer criterio de interpretación de los contratos el de la interpretación literal, la conclusión en el presente procedimiento no puede ser otra que la de entender literalmente eliminada la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento litigioso.

Los tres motivos interpuestos, los cuales van a ser objeto de análisis conjunto por su íntima conexión, deber de ser estimados.

Contratos de arrendamiento de local de negocio sujeto al R.D.L. 2/1985, de 30 de abril. Alcance del término "indefinido". Interpretación contractual.

1. Es doctrina de esta Sala que: « [..] el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato ( STS 22 de noviembre de 2010 [RC 393/2006 ])».

2. En el presente supuesto, tal y como indica la parte recurrente en los motivos primero y segundo, en los cuales se invoca la existencia de interés casacional en su doble modalidad, esto es, tanto por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, -esta última por tanto superada ya por la existencia de doctrina jurisprudencial en materia de interpretación del término indefinido en los contratos de arrendamientos sujetos al RDL 2/1985-, la doctrina fijada por el Tribunal Supremo es la de establecer que la utilización del término "indefinido" no equivale a la voluntad de los contratantes de sujetarse o someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de la LAU de 1964 , al resultar dicha expresión contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento, salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario.

La Audiencia Provincial, tal y como denuncia la parte recurrente, mantiene un criterio claramente contrapuesto al establecido por esta Sala ya que sostiene que el término "indefinido" en los contratos de arrendamiento sujetos al R.D.L. 2/1985 equivale a la sujeción de estos al régimen de la prórroga forzosa. Con fundamento esencial en tal criterio efectúa una interpretación conjunta del contrato de arrendamiento concluyendo que la verdadera intención o voluntad de los contratantes era la de sujetarse al régimen de la prórroga forzosa regulado en la LAU de 1964. Pues bien, dicha conclusión no puede ser aceptada atendida la doctrina jurisprudencial expuesta, según la cual la utilización del término indefinido no equivale a la sujeción de estos al régimen de prórroga forzosa. La cláusula 1.ª de las condiciones anexas al contrato litigioso y su interpretación literal no dejan lugar a dudas sobre la exclusión expresa que los contratantes realizan en relación con la normativa sobre prórroga forzosa, al indicarse expresamente en esta: «El contrato se otorga conforme a lo establecido en el RD-Ley 2/1985, de 30 de abril, y se regirá por la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, con excepción de su normativa sobre prórroga forzosa». Dicha interpretación literal, plenamente ajustada tanto a la normativa vigente al tiempo de suscribir el contrato de arrendamiento como a la doctrina jurisprudencial existente al respecto, no puede resultar descartada por la utilización en el contrato del término "indefinido", ya que tal término, tal y como se ha indicado, no resulta equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 .

Estimación del recurso de casación y costas.

La estimación del recurso de casación, conforme a lo dispuesto en el artículo 487.3 LEC , implica, además de casar, en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarar lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial.

En el presente supuesto la estimación de los motivos interpuestos en el recurso de casación implica estimar parcialmente la demanda interpuesta por Peromoinver, S.L. contra Sala Beckett, S.L., y declarar que el contrato de arrendamiento de autos no está sujeto al régimen de prórroga forzosa, absolviendo a la demandada de las otras pretensiones ejercitadas en su contra. Sin hacer especial imposición de las costas procesales.

Se reitera como doctrina jurisprudencial que: «el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato.»

No procede hacer expresa condena en cuanto a las costas de la casación, por aplicación del artículo 398, en relación con el artículo 394 ambos de la LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.