STS 188/2013, 21 de Marzo de 2013

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario nº 579/09, promovidos a instancia de don Juan Pedro contra la mercantil Urbem, SA, y la aseguradora ACC, Seguros y Reaseguros de Daños, SA., y los acumulados juicio ordinario nº 1095/09, promovidos a instancia de la mercantil Urbem SA contra don Juan Pedro .

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara "... sentencia con los siguientes pronunciamientos: 1.- Declarar la resolución del contrato de compraventa de vivienda celebrado en Valencia, el día 22 de Junio de 2006, que tiene por objeto la vivienda perteneciente al Bloque NUM000 del conjunto residencial sito en Valencia, CALLE000 , esquina con Avenida del Ecuador, señalada con la puerta número NUM001 , situada en la escalera NUM002 , en la NUM002 planta alta, cuyo contrato se acompaña como documento número Uno de la demanda, por causa del incumplimiento contractual imputable a la vendedora codemandada.- 2.- Declarar el dominio de la codemandada Urbem SA sobre la vivienda señalada, como consecuencia de la resolución contractual producida.- 3.- Condenar solidariamente a las codemandadas a abonar al demandante las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa resuelta, ascendentes a un total de Cincuenta Mil Quinientos Euros (50.500,00.- €), más el interés legal a contar de la fecha de la interpelación judicial.- 4.- Condenar a la demandada al pago de las costas causadas.- Subsidiariamente, para el caso de que se considerara no haber lugar a la resolución contractual, declarar la nulidad del contrato arriba mencionado por concurrir vicio invalidante en el consentimiento prestado por el comprador, condenando a la codemandada Urbem SA, al abono a mi mandante de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa declarada nula, ascendentes a un total de Cincuenta Mil Quinientos Euros (50.500,00.- €), más el interés legal a contar de la fecha de la interpelación judicial, y todo ello con expresa imposición a la codemandada de las costas procesales."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la mercantil Urbem, SA contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, dicte "... sentencia por la que: se desestime la demanda presentada de contrario, se absuelva a mi mandante de todos los pedimentos de la misma y en definitiva tenga por contestada la demanda y la oposición a la misma, con expresa imposición de costas al demandante.." ; al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado "... dicte Sentencia por la que, se estime la presente reconvención; se condene al demandante reconvenido a: - Cumplir el contrato privado de compraventa de fecha 22 de junio de 2006, sobre la vivienda señalada como Pta. NUM001 , NUM002 Planta, Tipo NUM003 , esc. NUM002 , bloque NUM000 del conjunto residencial de la CALLE001 y DIRECCION000 nº NUM002 de Valencia. - Pagar el resto del precio de la vivienda que asciende 265.515'94 €, (IVA y depósitos incluidos) a mi representada, Urbem SA, más 2.273'74 € en concepto de interés desde 16/02/2009 hasta fecha 15/07/2009 lo que supone un total de Doscientos Sesenta y Siete Mil Setecientos Ochenta y Nueve Euros y Sesenta y Ocho Céntimos (267.789'68.- €).- Todo ello, más los intereses que correspondan desde la interposición de la demanda y con expresa imposición en costas."

   La representación procesal de ACC Seguros y Reaseguros de Daños, SA contestó asimismo la demanda, y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado "... para finalmente desestimar la demanda y absolver a mi representada de cuantas pretensiones se han dirigido en la demanda contra ella, con expresa imposición de las costas a la parte actora."

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado que dicte "... sentencia desestimando la demanda reconvencional en su integridad, y con expresa imposición a la demandante de las costas causadas."

4. - Por resolución de fecha 28 de septiembre de 2009, se acordó la acumulación de los autos juicio ordinario número 1095/09 seguidos en el Juzgado de igual clase número 3 de Valencia, a instancias de la mercantil Urbem SA contra don Juan Pedro , solicitando la parte actora se dicte "... sentencia en la que estimando los pedimentos de la demanda condene a don Juan Pedro a: - Cumplir el contrato privado de compraventa de fecha 22 de junio de 2006, sobre la vivienda señalada como Pta. NUM001 , NUM002 Planta, Tipo NUM003 , esc. NUM002 , bloque NUM000 del conjunto residencial de la CALLE001 y DIRECCION000 nº NUM002 de Valencia. - Pagar el precio de la vivienda que asciende 265.515'94 €, (IVA y depósitos incluidos) a mi representada, Urbem SA, más 1.521'54 € en concepto de intereses desde 16/02/2009 hasta fecha 03/06/2009 lo que supone un total de Doscientos Sesenta y Siete Mil Treinta y Siete Euros y Cuarenta y Ocho Céntimos (267.037'48.-€).- Todo ello, más los intereses que correspondan desde la interposición de la demanda, así como de los posibles perjuicios económicos que por la duración del pleito puedan producirse a mi mandante, tales como liquidación de impuestos sobre la vivienda (IBIS) o gastos comunitarios y los que resulten del contrato privado de compraventa suscrito y con expresa imposición en costas."

   Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Juan Pedro contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, dicte "... sentencia desestimando la demanda en su integridad, y con expresa imposición a la demandante de las costas causadas."

5. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

6. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 21 de diciembre de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Juan Pedro contra Urbem SA y ACC Seguros y Reaseguros de Daños SA debo declarar y declaro resuelto el contrato suscrito entre el actor y la promotora demandada el día 22 de junio de 2006 respecto a la vivienda sita en Valencia bloque NUM000 del conjunto residencial de la CALLE000 esquina con la Avenida de Ecuador escalera NUM002 , NUM002 planta alta, puerta NUM001 por incumplimiento contractual de la vendedora, declarando el dominio de Urbem SA sobre la vivienda señalada, y condenando solidariamente a las demandadas a abonar a la actora la cantidad entregada a cuenta del precio 50.500 €, más intereses legales desde la interpelación judicial, y al pago de las costas.- Que desestimando la reconvención y la demanda acumulada interpuesta por Urbem SA contra Juan Pedro debo absolver y absuelvo a dicho demandado de todas las pretensiones formuladas de contrario, con imposición de costas de la reconvención y de la demanda acumulada a Urbem SA."

Contra dicha sentencia interpusieron recursos de apelación los demandados Urbem SA y ACC Seguros y Reaseguros de Daños SA, y sustanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 8 de junio de 2010 , cuyo Fallo es como sigue: "1. Desestimamos el recurso interpuesto por Urbem S.A.- 2. Desestimamos el recurso interpuesto por ACC Seguros y Reaseguros de daños S.A.- 3. Confirmamos la sentencia impugnada.- 4 Imponemos a cada uno de los recurrentes las costas causadas por sus respectivos recursos."

La Procuradora doña Ana María Arias Nieto, en nombre y representación de Urbem S.A. , formalizó recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, fundado el primero, en los siguientes motivos: 1) Al amparo del artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de lo dispuesto en el artículo 217.2 de la misma Ley ; 2) Al amparo del artículo 469.1.2º, por vulneración del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y 3) Al amparo del artículo 469.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 24 de la Constitución Española .

Por su parte el recurso de casación, presenta dos motivos: 1) Por infracción de los artículos 7 , 1091 , 1258 y 1281 del Código Civil, en relación con el 1124 del mismo código ; y 2) Infracción del artículo 1124 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 5 de abril de 2011 por el que se acordó no admitir el recurso extraordinario por infracción procesal y sí el de casación, así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida, habiéndose opuesto a su estimación el demandante don Juan Pedro , mediante escrito que presentó en su nombre el Procurador don Manuel María Martínez de Lejarza Ureña.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 28 de febrero de 2013.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

Como destaca la sentencia impugnada (fundamento de derecho primero) con la finalidad de fijar los hechos objeto de litigio, don Juan Pedro suscribió con la demandada Urbem S.A. un contrato de compraventa de vivienda en fecha 22 de Junio de 2006, en el cual la cláusula cuarta señalaba que la entrega de llaves se efectuaría en el plazo entre 25 y 30 meses a partir de la fecha de concesión de licencia de edificación, y pactaron una prórroga de seis meses para el caso de que la vivienda no estuviera concluida en esa fecha. En la cláusula novena se estableció que "transcurrido el plazo de entrega de llaves y su prórroga, la parte compradora podrá dar por resuelto el presente contrato, sin otro requisito que notificar fehacientemente a la vendedora, su decisión de resolver, viniendo ésta obligada a reembolsarle las cantidades efectivamente entregadas a cuenta". Se pactó igualmente la procedencia de la resolución aun cuando el retraso fuera por causas ajenas a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor. También se estableció que "No existirá causa de resolución en el caso de que la demora en la entrega de llaves fuese debida a retraso en la obtención de las licencias o autorizaciones administrativas o enganches de las compañías suministradoras, siempre que las obras estuvieran concluidas dentro del plazo estipulado o su prórroga".

La licencia de obras fue concedida el 3 de febrero de 2006, por lo que debía estar finalizada la edificación entre el 3 de marzo y el 3 de agosto de 2008, y, según el certificado de final de obra, lo fue el 10 de Diciembre de 2008, y por tanto dentro del plazo de prórroga acordado entre las partes. En esta misma fecha se solicitó la licencia de primera ocupación, y se concedió el 17 de febrero de 2008.

La parte demandante-compradora, presentó demanda para la resolución del contrato y subsidiariamente de nulidad contractual, si bien en la audiencia previa se aclaró que la acción principal era la de nulidad. La demanda se dirigió contra Urbem S.A. y su aseguradora ACC Seguros y Reaseguros de Daños S.A., interesando la declaración de nulidad del contrato de 22 de junio de 2006 respecto de la vivienda sita en Valencia, bloque NUM000 del Conjunto Residencial de la CALLE000 , esquina con la Avenida de Ecuador, Escalera NUM002 , NUM002 planta alta, puerta NUM001 , por concurrir vicio invalidante en el consentimiento prestado por el comprador, condenando a la demandada Urbem S.A. al abono de las cantidades entregadas a cuenta del precio que ascendían a 50.500 euros, más intereses desde la interpelación judicial y pago de costas; y, de forma subsidiaria, que se declare la resolución de la compraventa por incumplimiento contractual de la vendedora, con el mismo abono respecto de las cantidades entregadas a cuenta.

La vendedora demandada Urbem S.A. se opuso a la demanda y formuló reconvención interesando la condena del comprador - demandante- al cumplimiento del contrato de compraventa y, en consecuencia, a pagar el resto del precio, que asciende a 265.515,94 euros (IVA y depósitos incluidos) más 2.273,74 euros en concepto de intereses desde el 16 de febrero de 2009 hasta el 15 de julio de 2009, dando un total de 267.789,68 euros, más intereses y costas. Por los mismos hechos formuló separadamente Urbem S.A. demanda contra el Sr. Juan Pedro , dando lugar a proceso acumulado al presente.

Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Valencia dictó sentencia de fecha 21 de diciembre de 2009 por la cual estimó la demanda y desestimó la reconvención, declarando resuelto el contrato por incumplimiento contractual de la vendedora así como el dominio de Urbem S.A. sobre la vivienda y condenando solidariamente a las demandadas -Urbem S.A. y ACC Seguros y Reaseguros de Daños S.A.- a abonar a la actora la cantidad entregada de 50.500 euros, más intereses legales desde la interpelación judicial y las costas causadas.

La parte demandante no recurrió en apelación, aquietándose así a la desestimación de la acción principal sobre nulidad del contrato.

Ambas demandadas recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª) dictó sentencia de fecha 8 de junio de 2010 por la que desestimó ambos recursos y confirmó la sentencia recurrida con imposición a cada una de las partes recurrentes de las costas causadas por su impugnación.

Contra dicha sentencia recurre por infracción procesal y en casación únicamente la condenada Urbem S.A., habiendo sido admitido sólo el recurso de casación.

Opuesta por la parte recurrida la inadmisibilidad del recurso por defecto de cuantía, amparándose en lo dispuesto por el artículo 485 en relación con el 483.2.3º, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al considerar que en segunda instancia el objeto litigioso quedó reducido a la discusión sobre la procedencia de la cantidad a devolver al comprador en virtud de la resolución acordada, no procede la estimación de tales argumentos por la elemental razón de que, en cualquier caso, en segunda instancia la parte demandada mantuvo su oposición a la resolución contractual acordada; y basta acudir a la regla sobre determinación de la cuantía del proceso recogida como 8ª en el artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para comprobar que, en caso de juicios que versen sobre la existencia, validez o eficacia de un título obligacional, el valor se calcula por el total de lo debido en virtud de la obligación, en clara alusión al total interés económico que la misma representa para las partes. En consecuencia, siendo el precio de la compraventa cuya resolución se pretende muy superior a los 150.000 euros, el recurso de casación puede ser interpuesto, sin más, por la vía del artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Descartado en segunda instancia el tratamiento de la pretensión principal de la demanda sobre la nulidad de la compraventa, dado que el demandante no se constituyó en apelante, la sentencia dictada por la Audiencia -hoy recurrida- confirma la apreciación del Juzgado en el sentido de que se produjo incumplimiento relevante por parte de la promotora vendedora que habilitaba al comprador para resolver el contrato.

La sentencia recurrida (fundamento de derecho segundo), rechaza la alegación de las recurrentes respecto al plazo de entrega de la vivienda cuando sostienen que el 3 de febrero de 2009 era la fecha a partir de la cual las partes podían compelerse recíprocamente a cumplir su obligación y "no entregar la vivienda en dicha fecha no es un incumplimiento contractual". Por el contrario, entiende la Audiencia que el demandante dio por resuelto el contrato conforme a derecho mediante el burofax remitido a la promotora el día 3 de febrero de 2009, sin estar obligada a exigir previamente el cumplimiento. Añade la sentencia impugnada que en cuanto al plazo de entrega «existió una verdadera indeterminación, al establecer que sería el de entre 25 y 30 meses desde la fecha de concesión de la licencia de edificación, al establecer además una prórroga de 6 meses y cualquiera otra derivada de la falta de concesión de otras licencias como la de primera ocupación» ; y pone de manifiesto que «los eventuales problemas con las Administraciones Públicas no pueden ser esgrimidos por la promotora frente a los compradores, para exonerarse de responsabilidad en cuanto a la entrega. Y por lo tanto, si tenemos en cuenta que la cláusula por la que se establece una prórroga por la demora de las autorizaciones administrativas, ha de entenderse abusiva, a los efectos de los preceptos citados..».

En definitiva y en este caso -concluye la sentencia impugnada- «la vivienda debió ser entregada en el plazo máximo de 30 meses desde la fecha de licencia que se dijo en el contrato (3 de febrero de 2006) es decir, en Agosto de 2008, pues esa prórroga de 6 meses que anticipadamente se pactó supone una indeterminación que no es admisible ni con la Legislación de Consumidores ni con la Ley Valenciana de la Vivienda de 20 de Octubre de 2004».

El primero de los motivos del recurso se formula por infracción de los artículos 7 , 1091 , 1258 y 1281 del Código Civil, en relación con el 1124 del mismo código .

El motivo se desestima en tanto que, por un lado, desconoce y se aparta en su argumentación de los razonamientos de la sentencia recurrida que son los que, en definitiva, han de ser combatidos en casación como determinantes del "fallo"; y, por otro lado, porque plantea indebidamente en casación una cuestión nueva no tratada en la sentencia de apelación, como es la de atribuir al demandante una actuación contraria a la buena fe al pretender la resolución del contrato.

Como ya se ha señalado, la Audiencia considera que ciertos beneficios concedidos a la promotora por el contrato de compraventa, singularmente en cuanto a la indeterminación a su favor del plazo de entrega de la vivienda, son contrarios a la legislación protectora de los consumidores y en concreto al artículo 10 bis y Disposición Adicional Primera.1.5ª de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en la redacción anterior al RD Legislativo 1/2007), por lo que entiende inaplicables dichas cláusulas y por ello dice que la vivienda debió ser entregada al comprador en agosto de 2008, cuando la resolución fue instada por éste el 3 de febrero de 2009; razonamiento que no puede ser combatido más que mediante la invocación, en su caso, como infringidas de tales normas de protección de los consumidores y no por la referencia a normas del Código Civil que regulan en general las obligaciones o la interpretación de los contratos, como son los artículos 1091 , 1258 y 1281 .

Por otra parte no puede ser admitida en casación la denuncia de infracción del artículo 7 del Código Civil , atribuyendo al comprador una actuación contraria a la buena fe al pretender la resolución contractual, ya que no sólo difícilmente puede encontrar encaje en la argumentación de la Audiencia sobre la actuación de cada uno de los intervinientes en el contrato, sino que además, como se ha dicho, se trata de una cuestión nueva no tratada por la Audiencia en la sentencia recurrida, siendo así que incluso en aquellos supuestos en que, esgrimido el argumento en el recurso de apelación, la Audiencia omite su tratamiento, no procede imputar a la sentencia una infracción sustantiva en que no ha podido incurrir precisamente por la omisión, siendo lo adecuado formular el recurso por infracción procesal por falta de exhaustividad o de motivación sobre la cuestión no abordada.

Entre las resoluciones más recientes al respecto, el auto de esta Sala de 22 de enero de 2013 (RC 1098/2012 ) recuerda que «el recurso extraordinario de casación tiene por finalidad corregir las posibles infracciones legales en que hubiera podido incurrir la sentencia impugnada, que únicamente resultarán predicables respecto de aquellas cuestiones sobre las que se haya pronunciado por constituir objeto del recurso de apelación».

El segundo motivo se formula por "inaplicación, interpretación errónea o, en su caso, aplicación indebida" del artículo 1124 del Código Civil y jurisprudencia que lo desarrolla.

El motivo se desestima ya que, a la indefinición sobre el concepto en que se considera infringida dicha norma, se une la fundamentación del motivo sobre circunstancias y razonamientos que no se ajustan a lo declarado por la Audiencia Provincial, pues insiste la parte recurrente en la inexistencia de retraso en la entrega según lo estipulado en el contrato o, en su caso, la existencia de una demora mínima cuando, como se ha señalado, la sentencia impugnada ha declarado la ineficacia frente al comprador -consumidor- de determinadas cláusulas contractuales sobre el plazo de entrega, que en realidad finalizaba en agosto de 2008 y fue ampliamente rebasado.

Como recuerda la sentencia de 12 marzo 2009 (Rec. 365/2004), esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia de 21 de mayo de 2001 , que la trascendencia resolutoria de los incumplimientos contractuales «es verificable en casación porque la doctrina general que excluye de la misma los temas de cumplimiento e incumplimiento contractual debe ser circunscrita a los límites que corresponden a la "quaestio facti", pues además del error en la valoración de la prueba que permite la modificación de la base fáctica(entre otras, Sentencias de 20 de julio y 30 de diciembre de 1996 , y 18 de abril , 17 de octubre y 8 de noviembre de 1997 ),también cabe verificar en el recurso extraordinario la trascendencia o significación jurídica de los hechos ejecutados( Sentencias 23 abril y 7 julio 1992 , 26 mayo , 31 mayo y 31 diciembre 1996 , 30 junio 1997 , y 19 enero y 30 octubre 1998 ), todo ello sin perjuicio de que, en su caso, prevalezca la interpretación del juzgador de instancia a menos que sea ilógica o falta de la más mínima racionalidad (por todas, las Sentencias de 2 y 30 diciembre de 1999 )».

En el presente caso la Audiencia ha justificado el reconocimiento de la facultad resolutoria del comprador, que dimana de lo dispuesto por el artículo 1124 del Código Civil , por la existencia de un incumplimiento que incluso excedió de los beneficiosos términos en que la promotora había previsto en el contrato el cumplimiento de su obligación de entrega, sin que pueda sostenerse que al proceder así haya infringido lo dispuesto por la citada norma.

Desestimado el recurso de casación y no admitido el formulado por infracción procesal, procede imponer a los recurrentes las costas causadas por ambos de conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.