STS 450/2012, 11 de Julio de 2012

JurisdicciónEspaña
Número de resolución450/2012
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha11 Julio 2012

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a once de Julio de dos mil doce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 455/08 por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Santander , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm 383/06, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de San Vicente de la Barquera, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Dolores Echevarría Obregón en nombre y representación de don Dimas , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña Mª Concepción Hoyos Moliner en calidad de recurrente y la procuradora doña Ana Prieto Lara-Barahona en nombre y representación de don Jenaro y doña Rebeca en calidad de recurridos.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1. La procuradora doña Mónica Álvarez del Valle, en nombre y representación de don Dimas interpuso demanda de juicio ordinario contra don Jenaro y doña Rebeca , alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...se declare:

  1. - Haber lugar al retracto, de tal modo que se consolide en situación de propiedad, la situación meramente posesoria de mi representado.

  2. - Condene al demandado a otorgar escritura de compraventa del local en cuestión a favor de mi representado contra la entrega de la suma consignada, más los otros gastos procedentes que justifique con apercibimiento de que, de no hacerlo, la escritura será otorgada de oficio.

  3. - Declaración de nulidad del contrato de cesión de fecha 7 de abril de 2006.

  4. - Restitución recíproca entre los contratantes de las cosas que hubiesen sido objeto del contrato, de tal modo que el Sr. Dimas devolverá al Sr. Jenaro la cuantía de 12.000.- €, y éste quedaría liberado respecto a aquel, del cumplimiento del compromiso de cesión del local objeto del contrato, cuya nulidad se insta.

  5. - Expresa imposición de las costas al demandado.

    2 .- La procuradora doña Diana Cordero González, en nombre y representación de don Jenaro , contestó a la demanda exponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...se desestime íntegramente la demanda así como al pago de las costas causadas". Y en el mismo escrito se plantea Reconvención a la demanda presentada, exponiendo los hechos y fundamentos que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictase en su día sentencia por la que: "...estimando íntegramente la demanda reconvencional:

    - se condene al Sr. Dimas a dejar libre y a disposición Don. Jenaro el local de negocio que ocupa, denominado pub "El almacén", tal y como está pactado, abonándose por mi representado la cantidad pendiente de pago del precio acordado y que asciende a la suma de 36.000 euros, cesando cualquier acto de posesión sobre la misma y, en definitiva, reintegrando su posesión a mi mandante, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no verificar dicha entrega en el plazo que se conceda.

    - se condene al demandado al pago de las costas causadas.

    Por la procuradora doña Diana Cordero González, se presentó escrito en nombre y representación de doña Rebeca , solicitando en el mismo: ..." admitir el escrito, se me tenga por personado y parte en nombre de mi mandante en este procedimiento, siguiéndose conmigo las sucesivas actuaciones y diligencias".

    Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Vicente de la Barquera y mediante Auto de fecha 7 de marzo de 2007 , se tuvo por comparecido en el proceso a doña Rebeca , se admitió a trámite la reconvención formulada por el demandado don Jenaro , acordando dar traslado de la reconvención a la parte actora por plazo de veinte días.

    La procuradora doña Mónica Álvarez del Valle, en nombre y representación de don Dimas , presentó escrito contestando a la reconvención formulada de contrario, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y acababa suplicando se dicte sentencia: "...1. Por la que se desestime la reconvención formulada, declarando por tanto que el contrato no era de obligatorio cumplimiento, al resultar de todo lo anterior su nulidad de pleno derecho.

  6. Subsidiariamente, se declare ineficaz el contrato de cesión porque al momento de ejercer el retracto, la eficacia del mismo estaba en suspenso, sin que fuese posible su eficacia posterior, dada la confusión de derechos entre titular del dominio y titular de derechos arrendaticios sobre el inmueble litigioso, o,

  7. Subsidiariamente, se declare ineficaz el contrato de cesión al ostentar el Sr. Dimas el legítimo derecho a poseer la condición de arrendador, en el momento de la eficacia del contrato de cesión, y entenderse que se opone al traspaso pretendido en uso de la facultad que le otorga el art. 32 de la Ley de Arrendamiento Urbano de 1.964.

  8. En cualquiera de los supuestos, se condene en costas al reconviniente".

  9. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Vicente de la Barquera, dictó sentencia con fecha 22 de abril de 2008 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: ... Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la procuradora doña Mónica Álvarez del Valle en nombre y representación de don Dimas contra don Jenaro y doña Rebeca ; DEBO DECLARAR Y DECLARO no haber lugar a los pedimentos contenidos en la demanda, absolviendo a los demandados de dicha pretensión.

    QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por la procuradora doña Diana Cordero González, en nombre y representación de don Jenaro , DEBO CONDENAR Y CONDENO a don Dimas a dejar libre y a disposición de don Jenaro el local de negocio destinado a "bar especial A" o "PUB", denominado "El Almacén", sito en San Vicente de la Barquera, cesando cualquier acto de posesión sobre aquel. Debiendo reintegrar en la posesión del citado local a don Jenaro en el plazo de dos meses a contar desde el abono por este último de la cuantía de 36.000 euros pendiente de pago.

    Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora."

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Santander, dictó sentencia con fecha 14 de octubre de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: ... Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dimas contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de San Vicente de la Barquera, la que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes, con imposición de costas a la parte apelante" .

    TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de don Dimas con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

    Primero.- Infracción de los Artículos 47 y 48 del Decreto 4104/1964, de 24 de Diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Segundo.- Unificación de la doctrina en materia de ejercicio del derecho de retracto.

    CUARTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 5 de Octubre de 2010 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. La procuradora doña Ana Prieto Barahona, en nombre y representación de don Jenaro y doña Rebeca , presentó escrito de impugnación al mismo.

    QUINTO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 19 de junio del 2012, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- La cuestión doctrinal que plantea el presente caso viene referida, principalmente, a la interpretación del derecho de retracto arrendaticio contemplado en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , particularmente respecto de la interpretación y alcance del requisito de "identidad" entre el objeto de la cosa vendida y el objeto de la cosa sujeta al retracto arrendaticio.

Por lo que se refiere a los antecedentes del presente caso deben destacarse, sucintamente, los siguientes hechos y consideraciones:

  1. En el ámbito de las relaciones negociales el contrato originario de arrendamiento del local objeto de litigio se firmó el 20 de febrero de 1967 entre su propietario, don Oscar , como arrendador, y el padre del hoy recurrente, don Dimas , como arrendatario. Con posterioridad, el 1 de mayo de 1982, se celebró, entre las mismas partes, un nuevo contrato de arrendamiento del local de negocio con el fin de adaptar el anterior al nuevo destino de la actividad económica. El 1 de julio de 1986, don Dimas cedió sus derechos arrendaticios a su hijo, y hoy recurrente, don Dimas . El 7 de abril de 2006, se firmó un nuevo contrato de cesión de derechos arrendaticios de don Dimas a favor de don Jenaro , posponiendo su ejecución o cumplimiento al 2 de enero de 2007. Finalmente, el 22 de mayo de 2006, el propietario del Local, don Oscar vende al subarrendatario don Jenaro el citado local junto al edificio al que se encuentra adosado.

  2. El Juzgado de Primera Instancia desestimó las pretensiones de la parte recurrente en relación a la acción de nulidad del contrato de cesión de arrendamiento celebrado con don Jenaro , por error en el consentimiento y falsedad de la causa del contrato, así como la pretensión de la acción de retracto por considerar que la parte recurrente no ostentaba ya la condición de arrendatario. A su vez, estimó la demanda reconvencional de don Jenaro respecto del cumplimiento del contrato de cesión de derechos arrendaticios, suscrito el 7 de abril de 2006.

  3. La Sentencia de la Audiencia, si bien desestimó el recurso de apelación interpuesto, sobre la base de la no concurrencia del requisito objetivo para el ejercicio del retracto, no obstante, declaró, entre otros extremos, lo siguiente:

- La condición de arrendatario del hoy recurrente a los efectos del ejercicio de la acción.

- La no caducidad en el presente caso de la acción de retracto.

- La suficiencia del aval prestado por el recurrente en orden al pago del precio del local sobre el que se ha ejecutado la acción de retracto.

Todo ello, sin expreso pronunciamiento sobre la demanda reconvencional que, por tanto, debe entenderse confirmada en los términos de la sentencia de Primera Instancia.

Formulación del recurso por razón del interés casacional fundado en la oposición de la sentencia recurrida respecto de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

SEGUNDO .- 1. Frente al pronunciamiento de la Sentencia de Apelación respecto a la no concurrencia del requisito objetivo de la identidad entre la finca enajenada y la que es objeto del retracto, por considerar que la venta lo ha sido de la "totalidad del edificio" en que se estima que se encuentra el local en su día arrendado, se articula el presente recurso de casación por la vía del interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ( artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil del 2000 ). El escrito de interposición del recurso se articula en dos motivos. En el primero de ellos, la parte recurrente denuncia infracción de los artículos 47 y 48 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el segundo, referido a la unificación de la doctrina en materia de ejercicio del derecho de retracto, se denuncia infracción de la doctrina jurisprudencial contenida en las Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1994, nº 387, 1994, rec. 1429/1994 ; de 8 de abril de 2000, nº 338, 2000, rec. 647/1998 ; y de 15 de octubre de 2008, nº 925, 2008, rec. 2167/2002 .

  1. Cumplidos los anteriores requisitos de forma, en la articulación o formulación del motivo, debe admitirse el interés casacional que se plantea en el presente recurso y ello, fundamentalmente, debido a la evolución de la última jurisprudencia de esta Sala en orden a delimitar, con mayor detalle, la razón de identidad que cabe establecer entre el objeto de la cosa sujeta a retracto, como requisito del ejercicio de la correspondiente acción; cuestión que ha llevado también a un mayor enfoque jurídico de los elementos fácticos y de negociación que pueden integrar dicha relación de identidad y que interesa fijar desde el punto de vista doctrinal .

    En el presente caso, los motivos deben ser estimados.

    Caracterización de la acción: su aplicación no restrictiva .

    TERCERO .- 1. En la fijación de la doctrina que se estima correcta conviene, tal y como plantea la parte recurrente, analizar previamente la caracterización de la acción a los efectos de valorar si su aplicación está sujeta o no a un criterio de interpretación restrictivo . En efecto, en los comentarios doctrinales el uso no es infrecuente encontrar la posición doctrinal favorable a su aplicación restrictiva en atención al principio "odiossa sunt restrigenda", en cuanto al ejercicio del derecho del retracto arrendaticio se puede configurar ya como una limitación a la libre disponibilidad de los bienes, o bien como una excepción al principio de libertad de contratación, así como por razones de exigencias mínimas del principio de seguridad del tráfico jurídico y protección de terceros.

    En el parecer de esta Sala esta posición no resulta correcta desde el plano material de la normativa aplicable, pues hay que señalar que en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no se contempla precepto alguno que imponga, expresamente, una aplicación restrictiva de esta figura más allá de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su aplicación . Por contra, y desde un ámbito general, cuando nuestro Código Civil quiere restringir el campo de aplicación de determinadas figuras, por presentar trabas a la libertad del comercio y al tráfico de bienes, lo contempla expresamente, casos, entre otros, de la rescisión por lesión, artículo 1293, o de las prohibiciones de disponer, artículos 781 y 785 de dicho Cuerpo Legal.

    En parecidos términos, si atendemos al plano de la configuración de estos derechos, encuadrables dentro de la categoría de los denominados "derechos potestativos" que facultan a su titular para ejercitar un derecho de adquisición preferente con un ámbito de eficacia que puede afectar a terceros pero sin que esta última consecuencia o efecto contenga, por parte de nuestro Código, indicación especial respecto del alcance extensivo o restrictivo de la interpretación resultante; por lo que cabe concluir, desde este aspecto, que no hay base normativa y conceptual para caracterizar el ejercicio de estos derechos por su aplicación restrictiva, más allá del cumplimiento de todos sus requisitos y de su adecuación al principio de buena fe.

    Sentado lo anterior, y a mayor abundamiento, esta posición en pro de la aplicación normal, o meramente positiva de la figura, se comprende mejor si también tenemos en cuenta otras perspectivas de análisis que concurren. En efecto, tómese en consideración que respecto a nuestro sistema de contratación, y particularmente respecto de los retractos convencionales, su aplicación resulta plenamente normalizada al admitirse su función negocial ya como función económica de financiación o bien de garantía y, a su vez, al aceptarse, con carácter general, su configuración o juego de condición resolutoria en la venta con pacto de retro. Esta valoración desde el plano conceptual, y siempre que la norma no lo contemple en un determinado sentido, no debe variarse por el hecho de que la figura deba su previsión a la propia ley. En este sentido, bien puede afirmarse que la ponderación y equilibrio de los derechos e intereses en juego, como también de los principios que respectivamente los informan, viene ya implícita en la norma que configura legalmente el derecho de retracto y que, en nuestro caso, determina un régimen de aplicación de la acción muy exigente y minucioso con breves plazos de ejercicio y caducidad de la acción, así como un completo contenido indemnizatorio respecto del adquirente sujeto al retracto arrendaticio.

  2. Sin perjuicio de lo afirmado, y en orden a clarificar la pertinencia de la jurisprudencia citada, conviene aclarar que la sentencia de esta Sala, de 25 de abril de 1999, nº 387/1994 , que la parte recurrente cita, entre otros extremos, para apoyar la interpretación extensiva de las normas reguladoras del derecho de retracto, en realidad no se pronuncia sobre este punto, pues el extracto que se reproduce en el escrito de interposición no se corresponde con la fundamentación de dicha sentencia, sino a una síntesis de los argumentos desarrollados por la parte recurrente en aquel caso. No obstante, y en este contexto, la cita de la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 1960 , y las que esta contempla, de 18 de diciembre de 1954 y 14 de noviembre de 1956 , resulta correcta y ciertamente se destaca el criterio extensivo de la interpretación y aplicación de las normas reguladoras del derecho de retracto sobre la base de la finalidad protectora de la ley y su tendencia a facilitar a los inquilinos el acceso a la propiedad de la vivienda. En todo caso, esta posición doctrinal, propia de la primera jurisprudencia sobre la materia, no cambia el parecer de esta Sala en la actualidad concorde a no modificar la configuración de la acción, ya sea por el carácter extensivo o bien restrictivo de su aplicación, sin que exista una expresa previsión normativa al respecto, debiéndose ajustar su aplicación al curso general de los criterios y reglas de interpretación normativa.

    La realidad de la cosa arrendada como presupuesto del derecho de retracto arrendaticio y como elemento informador de la relación de identidad con la cosa vendida. La diferenciabilidad de la venta conjunta o de la totalidad del "inmueble como excepción al ejercicio de la acción .

    CUARTO. - 1. Desde la perspectiva conceptual y analítica que presenta la cuestión debatida el primer paso en la fundamentación jurídica debe darse en orden a priorizar el plano de la realidad de la cosa arrendada en el desarrollo lógico- jurídico de la posible relación de identidad que se establece como requisito del ejercicio de la acción, pues solo desde la previa configuración del derecho de arrendaticio, como presupuesto o base del ejercicio del derecho de retracto, y no al revés, esto es, desde la configuración del objeto de la cosa vendida, es posible entender correctamente dicha relación en los términos fijados por la norma. De ahí, que esta relación de identidad parta inicialmente de la previa configuración del derecho de retracto arrendaticio y se dirija a su comparación o razón de contraste con el objeto que configura la cosa vendida.

    En este contexto, de decantación secuencial del proceso lógico-jurídico, no cabe duda que el primer factor que proyecta sustantivamente la realidad de la cosa arrendada, y sus condiciones de identidad e idoneidad, es la autonomía de la voluntad negocial de las partes en orden a la definición del objeto del contrato, es decir, del inmueble arrendado ; todo ello, sin olvidar que dicha realidad o definición negocial debe ajustarse a los requisitos generales de posibilidad, licitud y determinación en marco de la legislación arrendaticia.

    Por tanto, el derecho arrendaticio y, por extensión, el derecho de retracto legalmente establecido, queda determinado en su realidad o existencia por la finca material o espacio del inmueble que las partes configuren como objeto del contrato arrendaticio ya como uso de vivienda, o bien como local de negocio.

    Fuera de este ámbito, pueden concurrir otros factores o hechos que abunden en la razón de la realidad de la cosa arrendada, entre otros, la descripción catastral de la finca, pagos de tributos y contribuciones, etc.; pero, en cualquier caso, estos hechos tienen un alcance meramente probatorio de la realidad sustantiva del derecho arrendaticio, previamente ya configurada en los términos expuestos.

  3. Conforme a lo señalado, podemos resaltar importantes consideraciones sobre la cuestión debatida en orden a fijar la doctrina jurisprudencial de la Sala. En primer lugar, y siguiendo a la comúnmente citada sentencia de 6 de marzo de 1965 , sentencia que, como se ha señalado, también se cita en la sentencia de 25 de abril de 1994 , recogiendo la argumentación de la parte recurrente, y que reproduce la sentencia de 15 de octubre de 2008 , debe sostenerse que para el Derecho sustantivo, en el ámbito del derecho de retracto arrendaticio, y sin perjuicio de las operaciones registrales que puedan llevarse a cabo, lo decisivo es la realidad de la finca material configurada como objeto del contrato arrendaticio, y no la finca registral . El fundamento de esta prioridad no descansa tan solo, como destaca la meritada sentencia, de 6 de marzo de 1965 , en salvaguardar la prevision legislativa del artículo 47.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en la medida en que "dar valor decisivo a la inscripción, equivaldría en muchos casos a hacer ilusorios los derechos de tanteo y retracto, dada la voluntariedad de aquella y la posibilidad de agrupaciones" sino, sobre todo, en el plano sustantivo analizado y en donde la finca registral carece de eficacia, por sí sola, para determinar la existencia y realidad del derecho arrendaticio; de aquí, conforme a lo dicho, que para que la "unidad registral" tenga eficacia o valor decisorio en este ámbito resulte necesario que las partes hayan delimitado el objeto de la cosa arrendada en atención a dicha referencia registral.

    Como extensión lógica de esta posición, también debe señalarse que carece de eficacia sustantiva, para excepcionar el ejercicio del derecho de retracto arrendaticio, el hecho de que la unidad registral sea originaria y no sobrevenida con posterioridad, mientras ésta no figure como referencia decisiva en el contrato resultando ser otra la realidad material tomada en consideración ya por voluntad de las partes, o bien por resultar esta posterior y plenamente diferenciable de la unidad registral originaria. (Entre otras, STS de 24 de marzo de 2010 , Nº 125, 2010).

    En segundo lugar, y en parecidos términos, debe señalarse que la configuración del objeto en el contrato de compraventa, particularmente referida a la descripción registral de la finca, como en nuestro caso resulta la Sentencia de Apelación, no constituye, por sí misma, un argumento suficiente en orden a condicionar o limitar el ejercicio de la acción de retracto, pues en modo alguno modifica la realidad y existencia del derecho arrendaticio definido previamente en el contrato de arrendamiento.

  4. Llegados a este punto, puede concluirse que la razón o fundamento que anida en el denominado requisito objetivo de la identidad entre el objeto de la cosa vendida y el objeto de la cosa sujeta a retracto, especialmente en el caso del contrato de compraventa que contempla la transmisión en su conjunto o en la totalidad de un inmueble, no refiere, en rigor, un mero nexo comparativo que revele una posible diferenciación en el marco de la configuración de los respectivos objetos contractuales sino, más bien, y con mayor alcance, la justificación de una excepción oponible al ejercicio del derecho de retracto arrendaticio. En efecto, como se ha señalado, la mera diferenciación en la configuración de la cosa vendida, ya sea sobre la base de su realidad registral o de otra índole, no altera el normal desenvolvimiento del curso de eficacia del retracto, pues no modifica la existencia y naturaleza del derecho arrendaticio que lo fundamenta. Del mismo modo, que no existe precepto o regla que imponga la necesidad de que no haya diferencia alguna entre la realidad e identidad de la cosa arrendada y la cosa vendida, pues es la existencia e identidad del derecho arrendaticio quien marca o informa el curso de aplicación del derecho de retracto conferido por voluntad de la ley. Por ello, y conforme a la prioridad de la finca material, nuestro Código contempla, con plena normalidad, esto es, sin referencia de requisito alguno para el ejercicio de la acción, supuestos de retractos legales en donde se de una clara diferencia respecto de las cosas en liza, así, entre otras, en el retracto de comuneros ( artículo 1522, párrafo segundo del Código Civil ) que establece que cuando dos o más copropietarios quieren usar del retracto, "sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común", o también en el caso del retracto de colindantes (artículo 1523, párrafo tercero) en donde se contempla que si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido "el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida". A mayor abundamiento, y de forma expresa, en la legislación arrendaticia, caso del ya citado artículo 47.1 de la Ley de 1964, en donde la diferenciación respecto de la cosa vendida, venta de pisos ya por plantas o agrupados a otros, no priva ni modifica el normal ejercicio del derecho de retracto, conferido legalmente en favor del arrendatario, respecto del piso o local arrendado.

    Por tanto, si el denominado requisito de la identidad no descansa, exclusivamente, en la mera diferencia que pudiere resultar respecto de las cosas configuradas como objetos en los respectivos contratos, lo es porque su fundamento jurídico toma esa posible diferenciación, no en sí misma considerada, sino en relación a la especial valoración que le merece la cosa objeto de transmisión, en el contrato de compraventa, configurando el supuesto como una excepción a la regla del ejercicio legal del derecho de retracto arrendaticio.

    En nuestro caso, la diferenciación toma cuerpo en consideración a que el objeto del contrato de compraventa queda definido en relación a la venta del conjunto o de la totalidad del inmueble, de suerte que la peculiaridad de este objeto de venta es la que sustenta su razón de excepción. Valoración que, en el ámbito de aplicación de la ley de 1964, artículos 47 y 48, descansa en la interpretación que ha desarrollado la jurisprudencia, y en el texto de 1994 en la propia previsión de la norma, artículo 25.7 de la Ley. Confirmándose, en todo caso, su razón de excepción a la regla general, piénsese que este último precepto preserva el derecho de retracto arrendaticio para el caso de que en el inmueble sólo existiera una vivienda; en parecidos términos en relación a lo dispuesto en su número sexto, caso de que la venta recaiga sobre la vivienda arrendada y demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda, en donde la obligación para ejercitar el derecho de retracto de compra del arrendatario sobre el conjunto alquilado, vivienda más accesorios, no funciona como un supuesto de exclusión del retracto sino como una mera carga para su ejercicio motivada por la peculiaridad del objeto sujeto a retracto.

    De lo anteriormente desarrollado se comprende mejor el tratamiento que debe darse a la venta del inmueble como excepción al ejercicio del derecho de retracto, pues los condicionamientos que usualmente se exigen para confirmar este supuesto, es decir, la unidad física o arquitectónica del inmueble y su unidad jurídica, no se establecen solo para constatar la mera diferencia con la cosa arrendada, sino porque constituyen la base material de la peculiaridad de este objeto de venta que permite que el nuevo adquirente, propietario de todo el inmueble, pueda desarrollar plenamente el destino económico y la explotación del mismo, como facultad normal o natural del propietario, y con ello justificar la excepción que representa este supuesto para el ejercicio legal del derecho de retracto arrendaticio.

    El concepto de finca independiente como subexcepción respecto de la venta conjunta del inmueble.

    QUINTO .- 1. En el marco del desarrollo lógico-jurídico, que se ha señalado respecto del sentido y alcance del denominado requisito de identidad, también debe valorarse la aplicación del concepto de finca independiente, pues como destaca la sentencia de esta Sala, de 22 de septiembre de 2003 , nº 861, 2003, dicho concepto no refiere una mera cuestión de hecho, sino una cuestión o calificación jurídica relativa al posible ejercicio de la acción de retracto sobre la finca objeto de venta.

    En efecto, si la peculiaridad del objeto de venta, configurado por la venta conjunta o de la totalidad del inmueble, representa una excepción a la regla general en favor del ejercicio del derecho de retracto arrendaticio, la estimación de que la cosa arrendada pueda valorarse como finca independiente opera o juega como una excepción de la excepción establecida, es decir, como una propia subexcepción en la dinámica de aplicación del ejercicio del derecho de retracto. Su fundamento no es otro que el neutralizar la justificación que sustentaba a la previa excepción, de lo cual toma su causa o razón; de esta forma la consideración de la realidad e idoneidad de la cosa arrendada, como "finca independiente", toma sentido y oportunidad en la medida en que jurídicamente enerva la peculiaridad del objeto de la venta al no perturbar y obstaculizar la finalidad que lo justificaba, es decir, que el nuevo o nuevos adquirentes, por el contrato de compraventa, puedan desarrollar plenamente el destino económico y la explotación del inmueble acorde con la funcionalidad o naturaleza que resulte.

  5. Por estas razones, en el presente caso debe estimarse que concurre el concepto de finca independiente en relación al local de negocio que como arrendatario ostenta la parte recurrente. En este sentido, y pese a la información registral de la finca, a su reflejo en el contrato de compraventa y algunos elementos constructivos que con carácter accesorio se encuentren anexos, lo cierto es que el derecho arrendaticio tuvo expresa configuración jurídica, que su realidad fáctica se materializó en una construcción sobre una parte de dicha parcela, que dicha construcción, según el propio informe pericial, se presenta arquitectónicamente como independiente del edificio principal, que contiene referencia catastral diferenciada, así como tratamiento urbanístico distinto pero, sobre todo, conforme a lo analizado por su interés casacional, porque el ejercicio del retracto arrendaticio sobre esta unidad física, claramente diferenciable y de utilización independientemente, para nada obstaculiza el destino económico y la explotación que el nuevo adquirente quiera dar al edificio principal conexo al local de negocio objeto del presente recurso. Por lo demás, y de cara a clarificar el alcance de las sentencias, invocadas hay que señalar que si bien la sentencia de esta Sala, de 8 de abril de 2000 , nº 338, 2000, declara que "no puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio se burlen los derechos del arrendatario", dicha afirmación se hace en relación a un supuesto en que los locales arrendados fueron objeto de venta agrupados a otros, pero sin suponer dicha venta la totalidad del inmueble, por lo que no cabe extraer consecuencias respecto a este supuesto la excepción del ejercicio del derecho del retracto arrendaticio.

    SEXTO. - Estimación del recurso y costas.

  6. La estimación de los motivos planteados comporta la estimación del recurso de casación en su integridad.

  7. Por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede hacer expresa imposición de costas de primera instancia.

  8. Por aplicación del artículo 397 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 394.1, del mismo cuerpo legal , procede hacer expresa imposición de costas de Apelación a don Jenaro y doña Rebeca , como parte apelada.

  9. No procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Dimas , contra la Sentencia dictada en fecha 14 de Octubre de 2009 por la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2ª, en el rollo de apelación nº 455/2008 , que casamos y anulamos, dictando en su lugar otra con arreglo a los siguientes pronunciamientos:

  1. Se declara procedente el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio en favor de don Dimas , facultándole para que requiera a la correspondiente otorgación de la escritura pública de compraventa del local "El Almacén", sito en la calle el Acuerdo, nº 1, de San Vicente de la Barquera, con referencia catastral 6848514P8064N0001GT, por el precio de venta de la adquisición, así como para la realización de las escrituras de división o segregación en el caso de que éstas resultaren necesarias en orden a la nueva adquisición.

  2. No procede hacer expresa imposición de costas de primera instancia.

  3. Procede hacer expresa imposición de costas de Apelación a don Jenaro y doña Rebeca , como parte apelada.

  4. No procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno, firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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