STS 235/2011, 30 de Marzo de 2011

1.- La Procuradora doña Gloria R. García Campos, en nombre y representación de don Teodoro y don Carlos Alberto , promovió demanda de juicio declarativo ordinario, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alicante, contra don Pablo Jesús y doña Apolonia , en calidad de socios-comuneros de DIRECCION000 , C.B., en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Se sirva dictar sentencia por medio de la cual, resolviendo definitivamente sobre el fondo, condene a los demandados a cumplir las obligaciones dimanantes de los contratos acompañados a este escrito bajo los números cuatro y cinco y, en consecuencia declare: 1º.- Que la entidad DIRECCION000 , C.B. viene obligada a llevar a cabo por sí o a través de tercero la construcción del denominado " EDIFICIO000 ", sobre la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad Número Siete de Alicante, inscrita al folio NUM001 , Libro NUM002 , Tomo NUM003 , que tiene asignadas las referencias catastrales NUM004 y NUM005 , consistente en un solar sito en Alicante, CALLE000 esquina CALLE001 ( PLAZA000 ), de conformidad con las calidades y características pactadas y cuya memoria obra en la documentación anexa a los contratos aportados con este escrito bajo los números cuatro y cinco de documentos. 2º.- Que mis representados tienen derecho a adquirir la propiedad de la vivienda sita en la planta NUM006 letra NUM007 . (D. Teodoro ) y la vivienda sita en la planta NUM008 letra NUM009 (D. Carlos Alberto ), así como una plaza de garaje y un cuarto trastero cada uno a determinar, todos ellos integrados en el proyecto del denominado " EDIFICIO000 " por los precios de 147.848'98 euros (D. Teodoro , NUM006 NUM007 ) y 184.510'72 euros (D. Carlos Alberto ) NUM008 NUM009 ) las viviendas, 10.517'71 euros las plazas de garaje y 1.803'04 euros los cuartos trasteros, más el Impuesto sobre el Valor Añadido que corresponda siendo la forma de pago: un 20%, menos 3.005'06 euros ya entregados, de dicha cantidad mientras dura la construcción, y un 80% del precio mediante subrogación en el préstamo hipotecario que grava los elementos. 3º.- Condenando a los demandados a estar y pasar por dichas declaraciones y a ejecutarlas en sus propios términos y dar exacto y fiel cumplimiento a las mismas, llevando a cabo cuantas conductas sean necesarias para lograr un cumplimiento total de sus obligaciones. 4º.- Y condenando, igualmente, a abonar las costas causadas en el presente procedimiento" .

2. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora doña Isabel Martínez Navarro, en nombre y representación de don Pablo Jesús y doña Apolonia , se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) En su día se dicte sentencia absolviendo a mis mandantes de las pretensiones deducidas por don Teodoro y don Carlos Alberto , imponiendo a éstos las costas del presente juicio" .

3. - Tras la celebración de la audiencia previa, y, a la vista de su resultado, la Procuradora doña Gloria R. García Campos, mediante escrito de fecha 8 de abril de 2004, en nombre y representación de don Teodoro y don Carlos Alberto , suplicó al Juzgado: "1) Llamar al procedimiento a la Costa de los Negocios Inmobiliarios, S.L. y requerirla para que se persone por la vía de los artículos 14.1 y 420 de la Ley de Enjuiciamiento Civil aplicados analógicamente, en cuyo caso esta parte presentará escrito dirigiendo la demanda contra dicha sociedad. 2) En otro caso, acuerde llamar al proceso a la Costa de los Negocios Inmobiliarios S.L. y requerirla para que se persone por la vía del artículo 13.1 o, subsidiariamente, por la vía del artículo 17.1, ambos de la LEC , en cuyo caso esta parte aportará copias del escrito de demanda inicialmente presentado y de la contestación a la misma para su traslado formal a la sociedad La Costa de los Negocios Inmobiliarios S.L." .

4. - El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alicante dictó auto de fecha 2 de junio de 2004 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Se acuerda notificar la pendencia del presente proceso a la Costa de los Negocios Inmobiliarios S.L., con domicilio en Alicante, calle Reyes Católicos nº 43, 3º D, dándole traslado de la demanda y emplazándole para que conteste en el plazo de veinte días en la forma prevista en el artículo 405 de la LECn . Requiérase a la parte actora a fin de que aporte copia de la demanda y documentos acompañados a fin de practicar la diligencia acordada. No ha lugar a la solicitud de los demandados en cuanto a quedar liberados de la demanda dirigida contra ellos y, por tanto, separados del juicio y de la resolución que en el mismo se dicte" .

5. - Emplazada la demandada La Costa de los Negocios Inmobiliarios S.L., la Procuradora doña Isabel Martínez Navarro, en su representación, se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) En su día dictar sentencia desestimando todas las pretensiones de la actora y absolviendo a todos los demandados de la demanda en base a los criterios fácticos y jurídicos expuestos en los escritos de contestación a la demanda, imponiendo las costas del juicio a los actores" .

6. - El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alicante dictó sentencia, en fecha 4 de diciembre de 2006 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "ESTIMANDO ÍNTEGRANENTE la demanda inicial interpuesta por Don Teodoro y Don Carlos Alberto contra Doña Noemi y Doña Teresa en su nombre y en el de mercantil Izquierdo de Rojas S.L. así como Don Eladio , DEBO DECLARAR Y DECLARO: 1º.- Que la entidad DIRECCION000 , C.B. viene obligada a llevar a cabo por si o a través de un tercero la construcción del denominado " EDIFICIO000 ", sobre la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad número 7 de Alicante, inscrita al Folio NUM001 , libro NUM002 , Tomo NUM003 que tiene asignadas las referencias catastrales NUM004 y NUM005 , consistente en un solar sito en Alicante, CALLE000 esquina CALLE001 ( PLAZA000 ), de conformidad con las calidades y características pactadas y cuya memoria obra en la documentación anexa a los contratos aportados con este escrito bajo los números cuatro y cinco de documentos. 2°.- Que los actores tienen derecho a adquirir la propiedad de la vivienda sita en la planta a letra NUM007 (D. Teodoro ) y la vivienda sita en la planta NUM008 letra NUM009 (D. Carlos Alberto ) así como una plaza de garaje y un cuarto trastero cada uno a determinar, todos ellos integrados en el proyecto del denominado " EDIFICIO000 " por los precios de 147.848,9.8 euros (D. Teodoro ) NUM006 NUM007 ) y 184.510,72 euros (D. Carlos Alberto ) NUM008 NUM009 ) las viviendas, 10.517,71 euros las plazas de garaje y 1.803,04 euros los cuartos trasteros, más el Impuesto sobre el Valor Añadido que corresponde; siendo la forma de pago: un 20%, menos 3.005,06 euros ya entregados, de dicha cantidad mientras dura la construcción, y un 80% del precio mediante subrogación en el préstamo hipotecario que grava los elementos. Y debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por dichas declaraciones y a ejecutarlas en sus propios términos y dar exacto y fiel cumplimiento a las mismas, llevando a cabo cuantas conductas sean necesarias para lograr un cumplimiento total de sus obligaciones. Y condenando a los demandados a abonar las costas causadas en el presente procedimiento" .

Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia, en fecha 20 de septiembre de 2007 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Que desestimando el recurso entablado por la parte demandada integrada por doña Noemi , doña Teresa , don Eladio y la mercantil Izquierdo de Rojas S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alicante de fecha 4 de diciembre de 2006 , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución; y con expresa imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante" .

La Procuradora doña Isabel Martínez Navarro, en nombre y representación de Izquierdo de Rojas S.L. y otros, formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Alicante, al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en los siguientes motivos: 1) Infracción de lo dispuesto en los artículos 10 y 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 2) Infracción del artículo 12 de la misma Ley ; 3) Infracción del artículo 1138 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 17 de la misma Ley ; 4) Infracción de los artículos 1445 y 1450 del Código Civil , así como de los artículos 1259, 1713, 1714, 1719 y 1727 del mismo código ; y 5) Infracción de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil, en relación con el 1259 del mismo código.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 14 de julio de 2009 por el que se acordó la admisión del recurso únicamente en cuanto a los motivos cuarto y quinto, así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida, don Carlos Alberto y don Teodoro , que se opusieron a su estimación bajo la representación de la Procuradora doña María Jesús González Díez.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 17 de marzo de 2011, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

Los actores, don Carlos Alberto y don Teodoro , interpusieron demanda de juicio ordinario ante los Juzgados de Primera Instancia de Alicante, cuyo conocimiento correspondió por reparto al Juzgado nº 3 (autos nº 1039/2003), contra don Pablo Jesús y doña Apolonia , en calidad de socios comuneros de DIRECCION000 C.B., ambos fallecidos en el transcurso de la primera instancia del proceso y sucedidos por doña Noemi y doña Teresa , en su nombre y en el de la mercantil Izquierdo de Rojas S.L., y don Eladio , interesando que se dictara sentencia por la cual: 1º) Se declare que DIRECCION000 C.B. viene obligada a llevar a cabo, por sí o a través de un tercero , la construcción del denominado " EDIFICIO000 " sobre la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 7 de Alicante, inscrita al folio NUM001 , Libro NUM002 , Tomo NUM003 , consistente en un solar sito en Alicante, CALLE000 , esquina CALLE001 ( PLAZA000 ), de conformidad con las calidades y características pactadas y cuya memoria obra en la documentación anexa a los contratos aportados con la demanda; 2º) Se declare que los demandantes tiene derecho a adquirir la propiedad de la vivienda sita en la planta NUM006 letra NUM007 (D. Teodoro ) y la vivienda sita en la planta NUM008 letra NUM009 (D. Carlos Alberto ), así como una plaza de garaje y un cuarto trastero cada uno a determinar, todos ellos integrados en el proyecto del denominado " EDIFICIO000 " por los precios de 147.848,98 euros (D. Teodoro , NUM006 NUM007 ) y 184.510,72 euros (D. Carlos Alberto , NUM008 NUM009 ) las viviendas, 10.517,71 euros las plazas de garaje y 1.803,04 euros los cuartos trasteros, más el Impuesto sobre el Valor Añadido que corresponda; siendo la forma de pago: un 20%, menos 3.005,06 euros ya entregados, de dicha cantidad mientras dura la construcción, y un 80% del precio mediante subrogación en el préstamo hipotecario que grava los elementos; 3º) Se condene a los demandados a estar y pasar por dichas declaraciones y a ejecutarlas en sus propios términos y dar exacto y fiel cumplimiento a las mismas, llevando a cabo cuantas conductas sean necesarias para lograr un cumplimiento total de sus obligaciones; y 4º) Se condene a los demandados al pago de las costas.

Dichos demandados se opusieron a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de fecha 4 de diciembre de 2006 por la que estimó íntegramente la demanda y condenó a los demandados al pago de las costas. Recurrida dicha sentencia en apelación, la Audiencia Provincial de Alicante (Sección 8ª) dictó sentencia de fecha 20 de septiembre de 2007 por la que desestimó el recurso, confirmó la sentencia dictada en primera instancia a impuso las costas de la alzada a la parte recurrente, que ahora formula casación.

Procede examinar los motivos cuarto y quinto del recurso, puesto que los tres primeros fueron rechazados en trámite de admisión.

El cuarto motivo del recurso denuncia la infracción de lo dispuesto por los artículos 1445 y 1450 del Código Civil (no mencionados en el trámite de preparación) y de los artículos 1259, 1713, 1714, 1719 y 1727 del mismo código , sin que posteriormente, en el escueto desarrollo del motivo, se precise el concepto en que cada uno de tales preceptos se considera vulnerado.

Sostiene la parte recurrente que la vendedora no prestó el consentimiento para la celebración del contrato de compraventa que la Audiencia afirma celebrado con cada uno de los demandantes.

No obstante, ha de ser compartida la conclusión obtenida por la Audiencia acerca de la ratificación tácita realizada por los demandados respecto de las actuaciones del agente de la propiedad inmobiliaria Sr. Secundino , que asumió su representación en la suscripción de los contratos con los demandantes que constituyen la base de la demanda, ya que dichos demandados aprovecharon los efectos de los mismos percibiendo las cantidades entregadas por los compradores en el momento de su celebración, dándose por tanto el supuesto previsto en el artículo 1727 del Código Civil , según el cual los mandantes quedan vinculados por los actos del mandatario, incluso cuando éste se hubiera excedido de los límites del mandato, si hubieran ratificado expresa o tácitamente dicha actuación.

Es cierto que la cláusula sexta de los referidos contratos dispone que "la presente reserva queda supeditada a que se obtenga el número mínimo de compradores para garantizar el buen fin de la comercialización y construcción del edificio reseñado, dentro del plazo fijado para la formalización del contrato definitivo", pero también es cierto que, dentro del indicado plazo, que para el demandante Sr. Teodoro se extendía hasta el 30 de marzo de 2001 y para el Sr. Carlos Alberto hasta el 31 de diciembre de 2001, no consta que los promotores notificaran fehacientemente a los mismos la imposibilidad de llevar a cabo la promoción, que en su caso abriría la discusión sobre los efectos de dicha cláusula, sino que por el contrario, según se desprende de la contestación a la demanda, el problema surgió en tanto que la promotora no se consideraba vinculada por los precios fijados para las viviendas, garajes y trasteros en los contratos celebrados.

Sentada la vinculación de los demandados a los actos del mandatario, procede determinar si efectivamente nos encontramos ante contratos de compraventa cuyo cumplimiento pueden exigir los actores. Se ha de partir de que, como afirma la sentencia de esta Sala de 22 noviembre 2010 (Rec. 256/2007 ), en nuestro sistema la calificación del contrato, en aquellos extremos que suponen la fijación de hechos probados y la finalidad perseguida por las partes, está atribuida a los tribunales de primera y segunda instancia, limitándose el control por medio del recurso de casación a la vertiente jurídica en supuestos excepcionales de error patente o interpretación arbitraria o absurda de lo pactado. En igual sentido, la sentencia de 11 noviembre 2010 (Rec. 1485/2006 ) sostiene que la calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es también función propia del tribunal de instancia y ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria o absurda ( SSTS 20 de diciembre de 2007 , RC n.º 4626/2000 , 14 de febrero de 2008, RC n.º 5110/2000 ), y la de 3 noviembre 2010 (Rec. 261/07 ), en un supuesto similar al presente de celebración de un contrato titulado como de "reserva de vivienda y cochera" y calificado por la Audiencia como de compraventa, reitera que la calificación jurídica del contrato corresponde al tribunal "a quo" -en este caso a la Audiencia Provincial- y cita en el mismo sentido las sentencias de 3 noviembre 2000, 2 marzo 2007 y 20 febrero 2008.

En modo alguno puede tacharse de ilógica la calificación de los contratos celebrados como de compraventa, así como la interpretación que de los mismos ha efectuado la Audiencia recurrida, pues a salvo de la previsión ya señalada de quedar supeditada la efectividad de lo pactado al cumplimiento de un término -fijado en el propio contrato- dentro del cual la promotora podía comunicar a los compradores la imposibilidad de llevar a cabo la promoción por falta de compradores -lo que no hizo- se trata de obligaciones efectivamente contraídas por ambas partes y buena prueba de ello es que en el pacto segundo cada uno de los demandantes se compromete "a la compra de la citada vivienda" como, lógica y correlativamente, la promotora se obligaba a su venta por el precio fijado para ella y para los demás elementos incluidos en el contrato (garaje y trastero), al modo previsto en el artículo 1450, párrafo primero, del Código Civil , según el cual "la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato".

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

Igualmente se ha de rechazar el motivo quinto, que denuncia la infracción de lo dispuesto por los artículos 1261 y 1262 del Código Civil, en relación con el 1259 del mismo código; infracción que se derivaría del hecho de que, siendo dos las personas propietarias del terreno donde iba a llevarse a cabo la construcción -los demandados don Pablo Jesús y doña Apolonia - los documentos que han sido calificados como contratos de compraventa deberían haber sido firmados por ambos, por lo que resultaba necesaria también la intervención de doña Apolonia . Se trata de una alegación que no se corresponde con lo discutido en el proceso, ya que desde su inicio se tuvo en cuenta que fue el agente de la propiedad inmobiliaria don Secundino quien, en representación de la promotora DIRECCION000 C.B.- suscribió los referidos documentos y no los propietarios integrantes de la comunidad de bienes, habiendo quedado concretada la cuestión litigiosa a la vinculación de los demandados a los actos de dicho agente.

Procede por ello la desestimación del recurso con imposición a la parte recurrente de las costas causadas por el mismo de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.