STS 776/2009, 10 de Diciembre de 2009
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 776/2009 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 10 Diciembre 2009 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a diez de Diciembre de dos mil nueve
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por "BOTONERAS 7, S.L." y don Nemesio, representados por la Procuradora doña Mercedes Marín Iribarren, contra la sentencia dictada con fecha 10 de noviembre de 2004 por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación número 295/2002, dimanante de autos de juicio cognición seguidos con el número 796/2000 ante el Juzgado de primera instancia número 26 de Madrid.
Han sido parte recurrida, doña Isidora, representada por la Procuradora doña Silvia Albite Espinosa y, don Anibal, representado por la Procuradora doña Teresa Castro Rodríguez.
1º.- La Procuradora doña Mercedes Marín Iribarren, en nombre y representación de "BOTONERAS 7, S.L." y don Nemesio, promovió demanda de juicio de cognición sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Madrid, contra don Anibal y doña Isidora, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte en su día sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento en relación con el local de negocio sito en esta ciudad en la calle Botoneras, número 7, con vuelta a la calle Imperial, número 4, por alguna de las causas que se expresan en el cuerpo de la demanda o por cualquiera de ellas, condenando a don Anibal y a doña Isidora a pasar por esta declaración y al mismo y a cuantos traigan causa de ellos a que dejen libre el referido local de negocio y a la entera disposición de los demandantes y de la comunidad en cuyo beneficio actúan, con apercibimiento de lanzamiento si así no lo efectúan, condenando asimismo a los demandados al pago de las costas".
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- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, la Procuradora doña Silvia Albite Espinosa, en nombre y representación de doña Isidora, se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) Dictar sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, absolviendo a mi representada de los pedimentos de la misma y condenando al demandante al pago de las costas del juicio". Asímismo, la Procuradora doña Teresa Casto Rodríguez, en nombre y representación de don Anibal, en su contestación a la demanda, suplicó al Juzgado: " (...) Previos los trámites legales que corresponda, sin entrar en el fondo del asunto, con estimación de todas o alguna de las excepciones aquí planteadas; o subsidiariamente entrando en el fondo del asunto se dice (sic), en cualquiera de los casos, sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda y se haga expresa imposición de las costas de este pleito, a la parte demandante. Efectuando expresa imposición de costas causadas a esta representación, en cualquiera de los casos, a la parte demandante".
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- El Juzgado de Primera Instancia nº 26 de Madrid dictó sentencia, en fecha 30 de noviembre de 2001, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando en su integridad la demanda interpuesta por la Procurador de los Tribunales doña Mercedes Marín Iribarren en representación de la entidad "BOTONERAS 7, S.L." y don Nemesio, contra don Anibal, representado por la Procurador de los Tribunales doña Teresa Castro Rodríguez, y contra doña Isidora representada por la Procurador de los Tribunales doña Silvia Albite Espinosa, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 1985 sobre el local de negocio sito en Madrid, calle Imperial, nº 4 (antes 6 moderno y 5 antiguo) con vuelta a la calle Botoneras, nº 7 por la que tiene su acceso; que la parte demandada habrá de desalojar en el término legal, con apercibimiento de lanzamiento si así no lo verificara; condenando a los demandados a estar y pasar por esta resolución y con expresa imposición a los mismos de las costas de este procedimiento".
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- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Duodécima de Madrid dictó sentencia, en fecha 10 de noviembre de 2004, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por don Anibal y doña Isidora contra la sentencia de fecha 30-11-01 dictada en autos 796/00 del Juzgado de Primera Instancia en los que fueron actores don Nemesio y "BOTONERAS 7, S.L.", debemos revocar y revocamos la referida sentencia, dejándola sin efecto y en consecuencia debemos desestimar y desestimamos la demanda interpuesta por el citado actor contra los referidos demandados, imponiendo al actor el pago de las costas causadas en la primera instancia de este proceso, no haciendo expresa imposición de las causadas en esta alzada".
1º.- La representación procesal de la entidad "BOTONERAS 7, S.L." y don Nemesio, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada el 10 de noviembre de 2004 por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación número 295/2002, dimanante de autos de juicio cognición seguidos con el número 796/2000 ante el Juzgado de primera instancia número 26 de Madrid.
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- Motivos del recurso de casación por interés casacional . Con cobertura en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 1º ) Por vulneración de lo dispuesto en el artículo 114 causa 5ª, por infracción de la doctrina jurisprudencial recogida en las SSTS de 25 de abril de 1962, 8 de abril de 1963 y 22 de abril de 1991, que cita también las de 25 de abril de 1962 y 18 de abril de 1963, sobre la necesidad de cumplir los requisitos del artículo 32 de dicha LAU para validez del traspaso; 2º) por violación de lo dispuesto en el artículo 114, causa 5ª, de la LAU de 1964, en relación con lo previsto en el requisito 1º del artículo 32, por infracción de lo dispuesto en la jurisprudencia recogida en las SSTS de 25 de abril de 1969 y 15 de abril de 1964; 3º ) por infracción de lo dispuesto en el artículo 114, causa 5ª de la LAU de 1964, por infracción de la doctrina jurisprudencial dimanante de las SSTS, entre otras, de 6 de octubre de 1970, 23 de noviembre de 1974 y 7 de febrero de 1968, sobre la falta de validez del consentimiento del administrador; 4º ) por transgresión de lo dispuesto en el artículo 62.3 de la LAU, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964, por infracción de la doctrina recogida, entre otras, en las SSTS 18 de diciembre de 1971 y 18 de febrero de 1969, y, terminó suplicando a la Sala : " (...) Dicte en su día sentencia, casando y anulando la recurrida, y estimando la demanda promovida por mis representados contra don Anibal y doña Isidora, con expresa imposición de costas".
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- Por providencia de 8 de marzo de 2005 se tuvo por interpuesto el recurso y, se acordó la remisión de los autos originales y el emplazamiento de las partes ante la Sala Primera del Tribunal Supremo; habiéndose notificado la correspondiente resolución a sus Procuradores personados.
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- Se ha personado en el presente rollo la Procuradora doña Silvia Albite Espinosa en nombre y representación de doña Isidora en concepto de parte recurrida, la Procuradora doña Teresa Castro Rodríguez en nombre y representación de don Anibal, en concepto de parte recurrida y la Procuradora doña Mercedes Marín Iribarren en nombre y representación de la entidad "BOTONERAS 7, S.L." y don Nemesio, en concepto de parte recurrente.
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- La Sala dictó auto, de fecha 25 de marzo de 2008, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.-Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación de "BOTONERAS 7, S.L." y don Nemesio, contra la sentencia dictada el 10 de noviembre de 2004, por la Audiencia Provincial de Madrid -Sección 12ª en el rollo de apelación número 295/2002, dimanante de los autos de juicio cognición número 796/2000 del Juzgado de primera instancia número 26 de Madrid. 2.- Y dése traslado de las actuaciones a la parte recurrida para que, si fuere procedente, formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días".
Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña Teresa Castro Rodríguez, en nombre y representación de don Anibal, mediante escrito de fecha 10 de junio de 2008, formuló oposición al recurso de casación, suplicando a la Sala: " (...) Dicte resolución desestimatoria del recurso, con expresa imposición de costas a la parte recurrente y lo demás que haya lugar en Derecho".
La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 11 de noviembre de 2009, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,
PRIIMERO.- La entidad "BOTONERAS 7, S.L." y don Nemesio demandaron por los trámites del juicio de cognición a don Anibal y a doña Isidora, e interesarón las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.
Por la parte demandante, al amparo de lo dispuesto en los artículos 62.3, 114.11 y 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 40/1964, se ha ejercitado la acción de resolución del contrato de arrendamiento, celebrado el 1 de septiembre de 1985, por desocupación del local arrendado y cesión o traspaso inconsentido por la arrendadora, que liga a las partes sobre el local de negocio, sito en Madrid, calle Imperial número 4, con vuelta a la calle Botoneras número 7, por donde tiene su acceso.
El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia.
La entidad "BOTONERAS 7, S.L." ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y esta Sala, mediante auto de 25 de marzo de 2008, lo ha admitido al concurrir los requisitos legalmente exigidos.
El motivo primero del recurso acusa la infracción del artículo 114.5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS de 25 de abril de 1962, 8 de abril de 1963, 22 abril de 1963, 22 de abril de 1991 y 18 de abril de 1963, sobre la necesidad de cumplir los requisitos del artículo 32 para la validez del traspaso; se alega que la sentencia recurrida no aprecia la causa resolutoria del artículo 114.5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin razonar sobre si el traspaso era jurídicamente posible al haberse arrendado el local como almacén y estar cerrado desde hacía varios años, ni tampoco si se incumplieron o no los requisitos previstos en el artículo 32 para la validez de este derecho; se han aportado SSTS, que sientan la doctrina referida a la posibilidad de resolver el contrato cuando se incumplen los requisitos establecidos en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para la validez del traspaso, así las de 25 de abril de 1962, 22 de abril de 1991 y de 24 de diciembre de 1964; por último, se indica que la sentencia de la Audiencia, a la hora de determinar la validez del traspaso, limita su análisis a la validez del acto de comunicación efectuado al administrador de la parte arrendadora.
El motivo se desestima.
La sentencia recurrida, en sus fundamentos de derecho sexto y séptimo, integra los siguientes razonamientos:
"SEXTO.- Mejor suerte ha de correr el recurso, así como el de la codemandada, en lo que se refiere a las cuestiones de fondo. Comenzando por el traspaso, cabe señalar que pese a lo ponderado de los argumentos de la sentencia de instancia, discrepa la Sala de la conclusión alcanzada, ya que debe entenderse que la notificación de la decisión de traspasar y del traspaso realizado al Sr. Narciso es acorde a derecho y apta para producir los efectos del traspaso.
Efectivamente el referido Don. Narciso ha venido cobrando la renta de los arrendamientos del edificio en que se halla el inmueble de autos (f. 435 y 440, posición 4ª), el mismo sigue cobrando las rentas (posición 9ª, f. 440) aunque se alegue que no rinde ni ha rendido cuentas, además se reconoce que ha intervenido en el contrato de autos y en otro traspaso como administrador o representante de la propiedad, aunque se indique que el mismo ha intervenido con sus facultades expresamente limitadas (f. 435, 440, posiciones 7ª y 8ª). De todo lo indicado se desprende que cuando menos el citado es representante de la propiedad, cuando no administrador, ya que tal condición ha de ser asignada a quien cobra las rentas y además, con mayores o menores facultades, interviene en el traspaso de locales, pero en todo caso resulta claro a esta Sala que nos hallamos ante un representante de la propiedad a efecto de recibir pagos y comunicaciones a ella dirigidas, y que como tal ha venido actuando sin contradicción expresa por parte de ésta, es más sigue cobrando las facturas de los arrendamientos, lo cual no parece casar con el hecho de que no haya rendido ni rinda cuentas, ya que ser así lo lógico es que se hubiere actuado en alguna forma contra el mismo en orden a impedir el cobro de los recibos, no obstante, con independencia de que el citado haga o no llegar la renta a la propiedad, lo cierto es que es obvio que el mismo, ante los arrendatarios, viene actuando como persona en quien la propiedad confía y delega su actuación jurídica, al menos hasta el punto de permitirle percibir la renta de los arriendos.
Pero es más y teniendo en cuenta que el Sr. José en el proceso seguido ante el Juzgado nº 1 reconoció que el referido era administrador y que cobraba rentas, pagaba impuestos y encargaba las reparaciones necesarias (posición 6ª, f. 356 y 358), con ello, unido a lo ya referido se concluye que el citado Don. Narciso actuaba como administrador -si bien, corno se indicará, es suficiente con representar a la propiedad a efecto de recibir comunicaciones-. Cabe añadir que si bien se trata de confesión prestada en proceso previo que no llegó a pronunciarse sobre el fondo del asunto, sin duda es un medio más de prueba que con carácter documental cabe valorar con los restantes medios de prueba para afirmar la convicción de la Sala sobre los hechos debatidos, únicamente podría plantearse si cabría rechazar su aplicación si de ello resultasen consecuencias adversas para la parte que estuvo ausente de tal proceso, como es la Sra. Isidora -no así la actora-, ya que tal proceso se instó por la propiedad y es indudable que lo reconocido por un propietario en un proceso es medio probatorio apto para dar por acreditado tal hecho en un pleito posterior".
La Sala presta conformidad con las argumentaciones recién expresadas de la sentencia de apelación.
En definitiva, la notificación de la decisión de traspasar y el traspaso, realizada Don. Narciso, es acorde a derecho y apta para producir los efectos y consecuencias propias de dichas operaciones.
El motivo segundo del recurso denuncia la transgresión del artículo 114, regla 5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con lo establecido en el artículo 32.1 de dicho ordenamiento, y la doctrina jurisprudencial recogida en las SSTS de 25 de abril de 1969 y 15 de abril de 1964 ; la parte recurrente parte del reconocimiento que hace la resolución recurrida acerca de que el local no fue destinado a la actividad de hostelería sino a almacén, sin que se llevara a cabo una actividad negocial abierta al público; las SSTS relacionadas contienen una posición, que referida a la falta de actividad de los locales de negocio, se resume en que "(...) lo que se protege con el derecho de traspaso reconocido, es una riqueza en actividad, (...)", que conduce a que se estime vulnerado el artículo 32.1 cuando el objeto de traspaso sea un local sin actividad económica.
El motivo se desestima.
Procede señalar que los demandantes conocían plenamente que el local litigioso nunca fue destinado a restaurante, bar u otro establecimiento abierto al público y así fue reconocido en confesión judicial (vid. posición 11ª, folios 440 y 436), e, igualmente, en la confesión efectuada por Don. José en otro pleito anterior (vid. posiciones 7ª y 8ª, folios 356 y 359), en la que precisó que esa situación era plenamente conocida e incluso aceptada.
Por otro lado, corresponde significar que cabe incluso el reconocimiento de un consentimiento tácito derivado de actos concluyentes de la propiedad; evidentemente, quien durante un largo período de tiempo sabe que el local está cerrado (no abierto al público) y no actúa frente a ello de ninguna forma, ha asumido tal situación (entre otras, SSTS de 7 de octubre de 2002, 29 de enero de 2003 y 22 de noviembre de 1994 ).
Finalmente, procede recordar que el cambio de destino del local, como pudiera ocurrir en este supuesto, no esta comprendido en el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como causa de resolución, lo que sólo afecta a la conversión de local de negocio en vivienda o viceversa, lo cual no ocurre en este caso, pues se ha destinado a almacén, cuya situación era asimilada a la de local de negocio por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .
El motivo tercero de recurso censura la conculcación del artículo 114.5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y de la doctrina jurisprudencial dimanante de las SSTS de 6 de octubre de 1970, 23 de noviembre de 1974 y 7 de febrero de 1968, sobre la falta de validez del consentimiento del administrador; se cuestiona la declaración de eficacia del traspaso por el hecho de que su notificación fue realizada a la persona que cobraba las rentas como administrador o representante del arrendado; las SSTS indicadas contienen una doctrina relativa a la insuficiencia del permiso general del administrador, estableciendo que "(...) la autorización del traspaso no es un hecho de mera administración, sino de dominio en cuanto que supone la renuncia de derechos tales como el tanteo y el retracto y, por tanto, no basta el poder ordinario para administrar, sino que ha de contener el mandato expreso que exige el artículo 1713 del Código Civil " (STS de 23 de noviembre de 1974 ).
El motivo se desestima por los mismos razonamientos expresados en el fundamento de derecho tercero de esta sentencia, que, en evitación de repeticiones, se tienen aquí por reproducidos.
El motivo cuarto de recurso reprocha la violación del artículo 62.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la doctrina jurisprudencial recogida en las SSTS de 18 de diciembre de 1971 y 18 de febrero de 1969, cuya observancia hubiera facultado la resolución del contrato por no uso, habiéndose reconocido por el Tribunal "a quo" el hecho de que el local ha permanecido cerrado; el recurrente entiende que, aunque no pudiera resolverse el contrato de arrendamiento por esta causa por haber consentido esta situación, en todo caso se justifica que se está dando validez a un traspaso que incumple lo dispuesto en el artículo 32.1 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 por quedar demostrado que el local no estuvo abierto al público con un año de antelación.
El motivo se desestima.
El hecho de no estar el local litigioso abierto al público no es óbice para considerarlo cerrado, pues tal término se refiere sólo a los supuestos de cierre total, sin ningún tipo de actividad, lo que puede apreciarse como situación de tal abandono, lo que no ocurre en este caso, debido a que el mismo estaba destinado a almacén, lo que implica una cierta actividad, de manera que no puede considerarse como cerrado a los efectos de poder acogerse como causa de resolución del contrato.
En consecuencia, procede la desestimación del recurso de casación con la condena a la parte recurrente de las costas causadas en el mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad "BOTONERAS 7, S.L." contra la sentencia dictada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha de diez de noviembre de dos mil cuatro . Condenamos a la parte recurrente al abono de las costas ocasionadas en este recurso de casación.
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Roman Garcia Varela; Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Encarnacion Roca Trias. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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