STS 777/2009, 4 de Diciembre de 2009

Con fecha 30 de enero de 2001 se presentó demanda interpuesta por las compañías mercantiles SUELO DE GUADALMINA S.L. y COSY-MARBELLA S.L. contra la compañía mercantil ATRITEC S.A. solicitando se dictara sentencia por la que:

"1º.- Se declare que en virtud del compromiso que figura en el documento nº 2 de esta demanda, ATRITEC, S.A., se había obligado a construir una vivienda unifamiliar según el proyecto de arquitectos de

4. Severiano, que figura como documento nº 7 en esta demanda, para entregársela a SUELO DE GUADALMINA, S.L.

2. - Que ATRITEC, S.A. incumplió su obligación de entregar la casa construida en el plazo pactado, abandonando la obra sin justificación legal de tipo alguno.

3. - Que en virtud de todo ello, ATRITEC, S.A. debe abonar a SUELO DE GUADALMINA, S.L. el importe que corresponda para la terminación de la obra, que en principio más arriba se ha fijado y sin perjuicio de que a lo largo del pleito se establezca otro más ajustado a la realidad, así como TREINTA MILLONES DE PESETAS (30.000.000.- Ptas.) en concepto de cláusula penal.

   Todo ello con independencia de los pactos internos entre SUELO DE GUADALMINA S.L. y COSY MARBELLA, S.L., aquí demandantes.

4. - Declarando válido y eficaz igualmente el contrato de exclusiva otorgado a favor de COSY MARBELLA, S.L., sobre la promoción de viviendas, locales y garajes, denominada JARDINES DE ANDALUCÍA, en virtud del contrato suscrito el 10 de Diciembre de 1.999.

5. - Declarando que la resolución del referido contrato realizada de forma unilateral por ATRITEC, S.A., no se ajusta a derecho, y por tanto, es ineficaz y carece de validez.

6. - Condenando a ATRITEC, S.A. al pago de la diferencia entre el 9% y las cantidades recibidas por COSY MARBELLA, S.L., correspondientes a los tres contratos de compraventa realizados y las tres reservas formalizadas, y que asciende a CUATRO MILLONES TRESCIENTAS CUARENTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y SEIS PESETAS (4.347.176.- Ptas.), s/e/ú/o, así como al 9% del producto de la venta de la referida urbanización, y que asciende, salvo que se modifiquen los precios de venta, a la cantidad de NOVENTA MILLONES TRESCIENTAS SESENTA MIL PESETAS (90.360.000.-Ptas.).

7. - Condenando a ATRITEC, S.A., a las costas de este pleito."

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Majadahonda, dando lugar a los autos nº 44/01 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, ésta compareció y contestó a la demanda proponiendo la excepción de defecto legal en el modo de proponerla por indebida acumulación subjetiva de acciones, oponiéndose a continuación en el fondo y solicitando se estimara dicha excepción o, en otro caso, se desestimara la demanda, siempre con imposición de costas a las demandantes.

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Sra. Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 20 de marzo de 2003 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que estimando la demanda interpuesta por SUELO DE GUADALMINA S.L. y COSY MARBELLA S.L. contra ATRITEC S.A. debo declarar y declaro:

1. Que la demandada se obligó a construir una vivienda unifamiliar en la parcela Casa Sola de Marbella para entregar a SUELO DE GUADALMINA S.L. en fecha máxima de 30 de Marzo de 2000 incumpliendo dicho compromiso por lo que la misma debe satisfacer a la actora SUELO DE GUADALMINA S.L. la suma de 69.446,95 euros (11.555.000 pts.) que faltan para la terminación de la obra más los pagos a subcontratistas que hayan ejecutado obras en dicha vivienda y que hayan resultado impagados quedando en ejecución de Sentencia y al amparo del art. 219 de la LEC para una mera operación de suma aritmética de las facturas impagadas que se presenten, salvo que dichos subcontratistas estén reconocidos como acreedores en el expediente de suspensión de pagos de ATRITEC S.A. tramitado ante el Juzgado nº 3 de este partido.

   Igualmente deberá satisfacer a SUELO DE GUADALMINA S.L. la suma de 180.303,63 euros

   (30.000.000 pts) en concepto de cláusula penal pactada por el incumplimiento.

2. Que la demandada ha incumplido el contrato de comercialización en exclusiva suscrito con la actora COSY MARBELLA S.L. sobre la promoción inmobiliaria de Jardines de Andalucía en Marbella debiendo abonar a dicha mercantil la comisión por los tres contratos de compraventa y las tres reservas formalizadas resultando la suma de 26.127, 05 euros (4.347.176 pts.) más el 9% del producto de la venta de dicha urbanización que según informe de la mercantil demandada en el expediente de suspensión de pagos ascendió a la suma de 926.441.448 ptas., resultando la suma de 501.122,27 euros (83.379.730 pts), con expresa imposición de costas a la demandada."

Interpuesto por la demandada contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 806/03 de la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dicho tribunal dictó sentencia en fecha 5 de julio de 2005 con el siguiente fallo: "Que, estimando en parte el recurso de apelación deducido por la representación procesal de la demandada ATRITEC S.A. contra la sentencia dictada el 20 de marzo de 2003 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 2 de Majadahonda en los autos de Juicio Ordinario allí seguidos con el número 44/01, con revocación parcial de dicha resolución y estimación asimismo parcial de la demanda en su contra interpuesta, debemos dejar y dejamos reducidas las cantidades que manda pagar a 69.446,95 euros las de su apartado A), y a 26.127,05 euros las de su apartado B), absolviéndola en consecuencia de los pagos a subcontratistas y de la suma en concepto de cláusula penal a que la condenaba el primero de dichos apartados, y de los 501.122,27 euros que como 9% del producto de la venta de la urbanización Jardines de Andalucía de Marbella era condenada a pagar en el segundo de los referidos apartados, sin hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias."

Anunciado recurso de casación por la parte demandante contra la sentencia de apelación, el tribunal de instancia lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal articulándolo en cinco motivos: el primero por infracción de los arts. 1281, 1284, 1285 y 1288 CC ; el segundo por infracción de los arts. 1256 y 1258 CC ; el tercero por infracción de los arts. 1089, 1091 y 1098 CC ; el cuarto por infracción de los arts. 1101 y 1106 CC ; y el quinto por infracción del art. 1119 CC .

Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los Procuradores mencionados en el encabezamiento, por auto de 13 de mayo de 2008 se admitió el recurso de casación y, a continuación, la parte recurrida presentó escrito de oposición al mismo solicitando su desestimación, la confirmación de la sentencia recurrida y la imposición de costas a la parte recurrente.

Por providencia de 16 de septiembre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 11 de noviembre siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

El litigio causante de este recurso de casación fue promovido por las dos compañías mercantiles hoy recurrentes contra la compañía mercantil hoy recurrida pidiendo en esencia, en primer lugar, que se condenara a esta última a pagar el importe necesario para terminar las obras de edificación de una vivienda unifamiliar y lo pagado a los subcontratistas, así como la cantidad de 30 millones de ptas. por incumplimiento del plazo estipulado para la terminación de tales obras, y, en segundo lugar, que se declarase válido y eficaz un contrato de comercialización en exclusiva, a favor de una de las codemandantes, de las viviendas, locales y garajes de una promoción inmobiliaria, se declarase no ajustada a derecho la resolución unilateral de tal contrato por la demandada y, en consecuencia, se condenara a ésta a pagar a dicha codemandante no sólo la cantidad de 4.347.176 ptas. correspondientes a la comisión pactada (9 por 100 neto del precio de venta) por tres compraventas y tres reservas efectivamente formalizadas sino también la de 90.360.000 ptas. correspondiente al 9 por 100 del producto de la venta de todos los demás elementos de la referida promoción, venta en la cual no intervino ya la referida codemandante.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda prácticamente en su totalidad, pero interpuesto recurso de apelación por la compañía mercantil demandada el tribunal de segunda instancia, acogiéndolo en parte, dejó sin efecto, en primer lugar, las condenas al pago de los 30 millones de ptas. por retraso en la terminación de las obras de la vivienda unifamiliar y de lo abonado a los subcontratistas y, en segundo lugar, la condena al pago de 501.122'27 euros por comisión sobre el producto de las ventas del resto de la promoción inmobiliaria. Fundamentos de este fallo son, en esencia, los siguientes: a) lo pactado acerca de las obras de terminación de la vivienda no contenía la alegada cláusula penal en virtud de la cual se pedían los 30 millones de ptas., pues amén de no resultar esta cláusula de los propios términos de lo pactado, se habían devuelto a la parte actora dos letras de cambio por importe de 15 millones de ptas. cada una; y b) en cuanto al contrato de comercialización en exclusiva de los elementos de la promoción inmobiliaria, la parte actora ni siquiera había indicado la fecha del certificado final de obras, del que dependía la duración del propio contrato, tampoco se sabía si tres ventas y tres reservas eran un resultado normal al cabo de casi un año y, en fin, no había una prueba clara de las razones para tal escasez del negocio, sin que tampoco pudiera dejarse de lado que la urbanización se había adjudicado como dación en pago de deudas.

Contra la sentencia de apelación recurre en casación la parte actora mediante cinco motivos de los que el primero la impugna por haber dejado sin efecto la condena al pago de 30 millones de ptas. (180.303'63 euros al tiempo de dictarse la sentencia de primera instancia) y los otros cuatro por haber dejado sin efecto la condena al pago del porcentaje de comisión pactado por todos los elementos de la promoción inmobiliaria vendidos sin mediación de la parte actora.

El primer motivo del recurso se funda en infracción de los arts. 1281, 1284, 1285 y 1288 CC por haberse interpretado el documento nº 2 de los acompañados con la demanda "en contra del texto literal de sus palabras y en contra del sentido que debe tener para que cause efecto". Lo que se alega en su desarrollo argumental es, en síntesis, que tal documento, en forma de carta, contenía una cláusula penal que ha sido desconocida por el tribunal sentenciador y, además, que éste habría vulnerado también el art. 1282 CC porque la compañía mercantil demandada tenía la deuda de 30 millones de ptas. en su contabilidad.

Semejante formulación es inadmisible y sólo ya por esta razón el motivo debe ser desestimado, ya que según reiteradísima doctrina de esta Sala no cabe alegar en un mismo motivo la vulneración de reglas diferentes de interpretación contractual, mezclando en este caso la literal con otras, ni dejar de especificar, cuando se cita como infringido el art. 1281 CC, cuál de sus dos párrafos es el que se considera vulnerado (SSTS 17-4-95, 28-7-95, 23-5-96, 30-6-96, 17-3-97, 3-11-98, 26-2-99, 2-3-00, 17-5-01 y 16-9-02 entre otras muchas).

De otro lado es también doctrina de esta Sala, tan reiterada y conocida que huelga citar sentencias concretas al respecto, que la interpretación de los contratos es función de los órganos de instancia y, por tanto, sólo cabe revisarla en casación cuando resulte ilógica, arbitraria, irrazonable o contraria a un precepto legal, nada de lo cual sucede en el caso examinado. La parte recurrente alega que el "contrato-carta" acompañado con su demanda como documento nº 2 contiene literalmente una cláusula penal por retraso en la terminación de las obras de la vivienda unifamiliar, pero la sola lectura del documento en cuestión desmiente semejante tesis ya que, tras reconocer la demandada en su párrafo primero que dos letras con garantía hipotecaria, por importe de 15 millones de ptas. cada una, se corresponden con el presupuesto cerrado de las obras pendientes de ejecutar, y referir el párrafo segundo la entrega de dos pagarés por esa misma demandada en garantía de la terminación de la obra en el plazo pactado, pagarés que deberían ser devueltos con la certificación de terminación de las obras, el párrafo tercero reza literalmente así "En otro caso, transcurrido dicho plazo, ATRITEC S.A. [la demandada] deberá hacer frente a dichos pagarés, y en su defecto, SUELO DE GUADALMINA S .L. [codemandante] podrá oponerlos a la ejecución de las letras garantizadas hipotecariamente, surtiendo el mismo valor su consignación notarial que el pago de las propias letras, para liberar los inmuebles comprometidos con la hipoteca de la carga hipotecaria".

No hay, pues, el menor atisbo de la cláusula penal literal que propugna la parte recurrente, ya que la literalidad exige, como dispone el párrafo primero del art. 1281, tal claridad de los propios términos del contrato que no dejen duda sobre la intención de sus contratantes. Pero es que, además, tampoco del conjunto de la carta resulta que se pactara una cláusula penal y sí, en cambio, una contragarantía a la entrega de dos letras con garantía hipotecaria libradas y aceptadas por una de las demandantes para que la demandada obtuviera financiación a fin de continuar las obras de la vivienda, razón por la cual se previó que la libradora-aceptante de las letras pudiera oponer a su ejecución los pagarés. Si a todo ello se une que según la sentencia recurrida las letras de cambio le fueron devueltas a dicha demandante por la demandada y que, pese a discutirse este hecho probado en el alegato del motivo, no se ha formulado el recurso adecuado para rebatirlo, la desestimación fundada en todas las anteriores razones no viene sino a corroborarse.

Los otros cuatro motivos pueden examinarse conjuntamente por referirse todos ellos, como se ha indicado ya, a la comisión por ventas de elementos de la promoción inmobiliaria hechas sin mediación de la demandante a cuyo favor se había pactado la exclusiva de comercialización, en virtud de la cual la sentencia impugnada sí le reconoce, como también se ha indicado, las comisiones por las tres ventas y tres reservas logradas por su mediación.

El motivo segundo se funda en infracción de los arts. 1256 y 1258 ; el tercero en infracción de los arts. 1089, 1091 y 1098 ; el cuarto en infracción de los arts. 1101 y 1106 ; y el quinto en infracción del art. 1119, todos del CC . En ninguno de ellos se cita en cambio como infringido el art. 1124 del mismo Cuerpo legal pese a que en los respectivos alegatos de esos mismos motivos se insiste una y otra vez en que lo pedido en la demanda era el cumplimiento de los compromisos contraídos con todas sus consecuencias, lo que a su vez implica reconocer que la parte actora hoy recurrente no ejercitó la acción por incumplimiento de la parte demandada.

Pues bien, estos cuatro motivos también han de ser desestimados. Los motivos segundo y tercero se fundan en normas tan genéricas (arts. 1256, 1258, 1089 y 1091 ) o tan faltas de relación con lo alegado (art. 1098 ) que resultan inidóneas para sustentar los respectivos motivos (SSTS 18-11-96, 11-12-96, 12-7-97, 3-9-97, 25-5-98, 23-9-98, 7-12-98, 28-12-98, 9-2-99, 1-3-99, 23-3-99, 20-9-99, 24-1-00, 19-4-00, 24-1-01, 31-1-01, 18-3-02, y 12-11-04 entre otras muchas). En el motivo cuarto se alega vulneración de los arts. 1101 y 1106 CC para pedir "las consecuencias sobre el cumplimiento del contrato", cuando lo que realmente parece estar pidiéndose es una indemnización de daños y perjuicios por su incumplimiento imputable a la demandada. Y en el motivo quinto, en fin, se cita el art. 1119 CC de un modo absolutamente forzado, ya que la comisión del 9% sobre el precio de venta no era una condición del contrato sino la retribución pactada a favor de la codemandante que obtuvo la exclusiva de comercialización de las viviendas, locales y garajes de la promoción inmobiliaria.

Sea como fuere, lo cierto es que la parte hoy recurrente no planteó en su demanda, ni lo hace en este recurso, un incumplimiento del pacto de exclusiva con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios, ni tampoco, como razona el tribunal sentenciador, hizo nada por acreditar la duración de su exclusiva, fijada en el contrato hasta seis meses después del certificado final de obras (estipulación primera), o el ritmo de ventas pactado por las partes a que se refieren las estipulaciones quinta y sexta del contrato por remisión a un anexo no acompañado junto al contrato con la demanda y no mencionado en el recurso.

De ahí que, incluso al margen de las propias carencias del planteamiento jurídico de la demanda y de este recurso, no sean desacertadas ni vulneren ninguna de las normas citadas en los motivos aquí examinados las razones de la sentencia impugnada por las que se desestima la pretensión de la parte actora de cobrar el 9% sobre el precio de venta de todos los elementos de la promoción en cuya venta no intervino, pues su propio cumplimiento del ritmo pactado queda en entredicho al haber logrado durante todo un año sólo tres ventas y tres reservas, y la pretensión de comisión por la venta de todos los elementos de la promoción, fundada como ya se ha dicho en la procedencia de cumplir el contrato y no en el incumplimiento del pacto de exclusiva por la demandada, equivale a configurar el contrato de comercialización en exclusiva como de duración prolongada hasta que se vendiera el último elemento de la promoción, cuando en realidad se había pactado una duración determinada, y además al margen de cualquier ritmo de ventas, cuando en realidad tenía que cumplirse un determinado ritmo.

Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC de 2000, procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.