STS, 19 de Noviembre de 1993

El Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Zaragoza, tramitó el proceso de menor cuantía (núm. 745/90 ), por causa de la demanda que presentó la entidad "Baños y Establecimientos Turísticos, S. A." (BETSA), en la que, tras expresar antecedentes de hecho y fundamentos de Derecho, se vino a suplicar al Juzgado "Dicte en su día Sentencia por la que 1. Declare la validez y fuerza de obligar del derecho de adquisición preferente por parte de "Baños y Establecimientos Turísticos, S. A.", reconocido en la Cláusula Adicional del contrato de subarriendo de fecha 31 de mayo de 1983 , del dominio de todos los terrenos que ocupa a título de subarrendataria en el término municipal de Zaragoza, Barrio de Casablanca, partida de Valde- fierro, donde se halla el denominado "Camping Casablanca", y que forman parte de las fincas regístrales descritas en la escritura de compraventa otorgada por los hermanos Maite Alonso Eugenia Carlos Miguel Isabel en favor del Excmo. Ayuntamiento de Zaragoza, en fecha 4 de octubre de 1989, ante el Notario don Isidro Ruiz Las cuevas (núm. de Protocolo 1841) y que fueron agrupadas en aquella misma escritura para pasar a formar una sola finca registral. 2. Condene a los hermanos Jose Ramón , Isabel , Maite , Carlos Miguel , Alonso y Eugenia , a transmitir a título de venta en favor de mi mandante los terrenos que ocupa a título de subarrendataria y cuya superficie y delimitación exacta quedará determinada en período probatorio; por el precio que se fije en la Sentencia, y quede determinado en periodo probatorio atendida la transmisión de aquella superficie mayor de terrenos, en los que se hallan ubicados los que debe adquirir mi mandante, en favor del Ayuntamiento de Zaragoza, por la suma alzada de 100.000.000 de pesetas. 3. Se declare la ineficacia de la transmisión a favor del Ayuntamiento de Zaragoza, sobre los expresados terrenos a adquirir por mi mandante, y ordenando a tal efecto se practiquen las cancelaciones y rectificaciones recursales necesarias para la inscripción de la adquisición del dominio por parle del mandante. 4. Condene a los demandados a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa en favor de "Baños y Establecimientos Turísticos. S. A.", así como aquellas otras escrituras de segregación, rectificación o cualesquiera oirás que fueren necesarias para la inscripción del derecho de dominio de mi mándame en el Registro de la Propiedad; apercibiéndoles que de no otorgarlas voluntariamente, serán otorgadas en sustitución de éstos por la Autoridad Judicial. 5. Subsidiariamente se condene al Ayuntamiento de Zaragoza a transmitir en favor de mi mandante, en virtud de su derecho de preferente adquisición, y en lo menester por subrogación en los derechos de adquisición de este Ayuntamiento, de los terrenos que ocupa "Baños y Establecimientos Turísticos, S. A.", a título de subarrendataria y cuya superficie y delimitación exacta quedará determinada en período probatorio: por el precio que se fije en la Sentencia y quede determinado en período probatorio atendida la transmisión de aquella superficie mayor de terrenos, en los que se hallan ubicados los que deben adquirir mi mandante, en favor del Ayuntamiento de Zaragoza,por la suma alzada de 100.000.000 de pesetas; otorgando para ello las escrituras públicas necesarias hasta obtener la inscripción del dominio en favor de mi mandante en el Registro de la Propiedad. 6. Se condene a los demandados al pago de las costas del proceso".

El Ayuntamiento de Zaragoza, en su condición de demandado, se personó en el litigio y contestó a la demanda interpuesta, con alegaciones fácticas y jurídicas y suplicó: "Dicte Sentencia por la que se desestime íntegramente la presente reclamación en relación al Ayuntamiento de Zaragoza, con expresa imposición de costas a la parte actora".

Los codemandados don Jose Ramón , doña Isabel , doña Maite , don Carlos Miguel , don Alonso y doña Eugenia , doña Elvira y doña Marí Juana se personaron a su vez en los autos y aportaron contestación opositora a la demanda contra ellos interpuesta, en la que expusieron las razones de hecho y jurídicas que tuvieron por conveniente y terminaron suplicando: "Dictar en su día Sentencia por la que acogiendo por su orden sucesivo las excepciones de incompetencia de Jurisdicción, inadecuación del procedimiento, falta de legitimación pasiva de mis mandantes y caducidad de la instancia, absuelva de la instancia a mis representados; y, subsidiariamente, entrando a conocer del fondo de la cuestión planteada, desestime la demanda, absolviendo a mis mandantes de las pretensiones contenidas en ella; y condenando, en todo caso, al pago de las costas del presente juicio a la parte actora".

El Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia de los de Zaragoza, dictó Sentencia en fecha 29 de abril de 1991 . cuyo Fallo literal es como sigue: "Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Juste, en nombre y representación de "Baños y Establecimientos Turísticos.

S. A.", contra los hermanos don Jose Ramón , doña Isabel , doña Maite , don Carlos Miguel , don Alonso y doña Eugenia , doña Elvira y doña Marí Juana , y empresa "Casablanca, S. A.", representados por el Procurador Sr. Alfaro, y contra el Excmo. Ayuntamiento de Zaragoza, representado por el Procurador Sr. Peire, debo absolver a los demandados de las pretensiones de la actora, a quien se le imponen las costas de este juicio".

La referida resolución fue recurrida en apelación por la actora, "Baños y Establecimientos Turísticos, S. A.", ante la Audiencia Provincial de Zaragoza, cuya Sección Segunda pronunció Sentencia decisoria el 18 de septiembre de 1991 , la que contiene la siguiente parte dispositiva, Fallamos: "Confirmar la Sentencia apelada sin hacer declaración sobre las costas de esta alzada".

El Procurador de los Tribunales, don Eduardo Morales Price, causídico de 1 "Baños y Establecimientos Turísticos, S. A." (BETSA), formuló ante esta Sala recurso de casación contra la Sentencia del segundo grado, que integró con los motivos siguientes:

1. Por la vía del núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , infracción por violación e inaplicación indebida de los arts. 1.255 y 1.258 del Código Civil .

2. Al amparo del núm. 4 del precepto procesal citado (1.692 ), error en la apreciación de la prueba.

3. Con residencia en el núm. 5 del art. 1.692 de la LEC , inaplicación del art. 1.262 del Código Civil .

4. Por el mismo cauce procesal, violación por inaplicación del precepto 6 del Código Civil y doctrina jurisprudencial concordante, en relación al 1.º- y 9 .º-3 de la Constitución y 7.º del Código Civil.

Debidamente convocadas las partes personadas en el recurso, se celebró la vista oral y pública del mismo el pasado día 2 de noviembre de 1993, con asistencia e intervención de los Letrados mencionados en el encabezamiento, por ambas partes, recurrente y recurridos, quienes por su orden intervinieron en defensa de sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.

Fundamentos de Derecho

Constituyen datos que integran el contenido fáctico del pleito que promovió la empresa "Baños y Establecimientos Turísticos, S. A." (BETSA) y sobre los que ha de operar el presente enjuiciamiento casacional, los siguientes: a) Mediante contrato privado de fecha 31 de mayo de 1983 -expresamente reconocido por los litigantes -. la sociedad "Casablanca, S. A." subarrendó a "BETSA", la explotación del negocio de camping silo en la finca "Torre de Faci", ubicada en la calle Cruz del Sur.- u de Zaragoza, y de la propiedad de los recurridos, don Jose Ramón , doña Maite , dona Isabel , doña Eugenia , don Carlos Miguel y don Alonso , b) El término fijado para el subarriendo se inició el 7 de junio de 1983,finalizando el 31 de octubre de 1987. sin darse prorrogación tácita, c) No obstante, la arrendataria "Casablanca, S. A (también recurrida) y la subarrendataria "BETSA", aceptaron de común acuerdo prorrogar la locación por una duración de tres años más y de esta manera el contrato arrendaticio alcanzó como fecha de finalización el 31 de octubre de 1990. d) En el clausurado décimo se convino como causa de resolución y extinción de la relación, la de la venta del terreno donde se halla instalado el camping, y con la exigencia de preaviso al menos de cuatro meses, e) El mencionado documento arrendaticio contiene inserta una disposición adicional, que encabezan tres de las propietarias, doña Eugenia , doña Isabel y doña Maite , si bien sólo la firman estas dos últimas, en virtud del cual y en razón a su posición de ser titulares dominicales, sustancialmente se comprometieron "a respetar al subarrendatario durante la vigencia del contrato de arrendamiento" que los relacionaba con la empresa "Casablanca. S. A.", "por un período de cinco años desde el día 7 de junio de 1983", por lo que renunciaron a "cualquiera de las causas que legal o potestativamente, le correspondan ejercer, relativas a la resolución de este contrato", si bien con la excepción del supuesto de que la propiedad vendiese el terreno, en cuyo caso se habría de informarle de ello, dentro de los meses de noviembre, diciembre y enero "al arrendatario y al subarrendatario» y éstos "se reservan el derecho de tanteo y retracto sobre la posible venta", f) Los hermanos Jose Ramón Alonso Carlos Miguel Isabel Maite a medio de escritura notarial otorgada el 4 de octubre de 1989, vendieron al Ayuntamiento de Zaragoza los terrenos del camping, con todas las instalaciones y edificaciones existentes en los mismos, por el precio de 100.000.000 de pesetas, pues el pleno municipal, en sesión de 27 de julio de 19S8 había acordado dicha adquisición, y g) La recurrente a medio de carta de 3 de agosto de 1988, dirigida a don Jose Ramón y hermanos, efectuó comunicación del ejercicio del derecho de tanteo, al amparo de la Cláusula Adicional reseñada y al no haber sido atendida su petición, motivó la presentación de la demanda creadora del presente litigio.

El motivo 2.º, por el cauce del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia error probatorio, al acusar a la Sala sentenciadora de haberlo cometido por no tener en cuenta, en correcta apreciación, la literalidad que expresan los documentos reconocidos en juicio y consistentes en la carta de fecha 18 de julio de 1988, dirigida a la recurrente y firmada por uno de los copropietarios de la finca, don Jose Ramón , en la que participa la confianza de que la sociedad recurrente usara el derecho referencial reconocido. Tal misiva no responde a un acto dispositivo plural y concorde de todos los hermanos Maite Jose Ramón Alonso Eugenia Carlos Miguel Isabel , propietarios de los terrenos, pues ni la firmaron, ni se probó que el referido don Jose Ramón tuviera poder suficiente al efecto de sus hermanos o que éstos lo hubieran ratificado en la debida forma. Vinculante.

En consecuencia, la carta alegada no acredita por sí la subsistencia y actualización de la Cláusula Adicional que contiene el contrato de subarriendo de fecha 31 de mayo de 1983 , lo que arrastra y se proyecta sobre la ineficacia, en cuanto al error argumentado, del documento-carta que remitió "BETSA" a dicho don Jose Ramón , el 3 de agosto de 1988, manifestando su voluntad de ejercitar el derecho preferencial de tanteo sobre la finca y que centra esta controversia procesal.

El motivo perece, pues tampoco surge error probatorio del acta notarial de 12 de diciembre de 1988, con intervención del mencionado don Jose Ramón , que no lo (hizo por la propiedad, sino como bien claramente se expresa, en concepto de apoderado de la subarrendataria compañía mercantil "Casablanca.

S. A.", que precisamente no fue la que otorgó la expresada Cláusula adicional del contrato relacionante.

Conviene hacer constar y pronto que el contrato privado de 31 de mayo de 1983 contiene dos negocios contractuales perfectamente establecidos y que si bien aparecen relacionados, son distintos en cuanto a su contenido, trayectoria y operatividad. Así aparece el contrato de subarriendo otorgado por "Casablanca. S. A." a "Baños y Establecimientos Turísticos, S. A.", por cinco años y con unas fechas precisas de inicio y finalización (pacto tercero) -las correspondientes al 7 de junio de 1983 y 31 de octubre de 1987-. Este contrato, como se dijo, fue objeto de prorrogación entre las partes que lo habían otorgado por tres años más de manera que su conclusión quedó fijada y aceptada para el 31 de octubre de 1990.

Al mismo, tiempo el documento privado que contiene el negocio arrendaticio, presenta una cláusula adicional, en virtud de la cual se estipula el derecho de adquisición preferente de la finca y camping tanto a favor de la entidad "Casablanca, S. A.", como de la sociedad recurrente, subarrendataria de aquélla ("BETSA"). Se trata de un convenio que, de reunir todos los requisitos de validez para su eficacia, emanado de la voluntad de los interesados (tanteo y retracto voluntarios según la orientación doctrinal), surge al tráfico jurídico al amparo de la libertad contractual que establecen los arts. 1.255,1.258 y 1.091 del Código Civil .

El negocio por el que se establece el referido derecho preferencial, puede ser de cualquier tipo de los de encuadre legal y tanto ínter vivos como moris causa.El referido derecho de adquisición voluntaria preferencial ha sido reconocido por esta Sala en Sentencias de 13 de diciembre de 1958 y 30 de abril de 1964. y la más reciente de 25 de abril de 1992 , sentándose la doctrina de que los derechos derivados no están condicionados para las precisas figuras propiamente retractuales, sino por las condiciones particulares de cada pacto concreto, pues tal singular derecho, que no es de readquisición, no es del todo desconocido en la legislación positiva, dado el contenido de la disposición transitoria segunda de la Ley de Propiedad Horizontal, de , 21 de julio de 1960 . Resulta de esta manera que a los convenios de arrendamiento cabe agregarles otros pactos, bien de carácter complementario, subordinado o eventual, como declara la Sentencia de 24 de octubre de 1963 , que no desvirtúan la relación prevalente arrendaticia, manteniéndose incólumes sus prestaciones recíprocas y con la posibilidad, como acontece en el caso de autos, en el que se presenta con autonomía contractual específica, al derivar de la propiedad respecto a los ocupantes del inmueble como arrendatarios y subarrendatarios del mismo.

La interpretación correcta de la controvertida disposición adicional exige lo sea en su totalidad, para procurar la aproximación más exacta a las voluntades de los otorgantes, en relación al material probatorio aportado al proceso. En este sentido aparece como perfectamente expresado que tanto las renuncias como los derechos preferenciales que conforman su contenido no son asistidos de una duración prorrogada ni menos indefinida y fuera de los estrictos términos temporales para los que se otorgo su vigencia. Estos no son otros que los de la duración del contrato de arrendamiento principal que fue pactado por cinco años, iniciándose el 7 de junio de 1983 y, por tanto, concluyó el 7 de junio de 1988, pues literalmente se hizo constar el respeto al contrato de subarriendo "durante el período de vigencia del arrendamiento antes indicado" (el plazo de 5 años a partir del 7 de junio de 1983), lo que lógicamente abarca y se extiende al derecho preferencial de adquisición que se otorga y que se contempla como excepción para caso de venta del terreno y del camping, ya que no se expresó el tiempo de vigencia del mismo y que por lógica jurídica elemental no cabe admitir su mantenimiento más allá de la duración temporal de la locación por la que se otorgó.

Lo explicitado conduce a la conclusión que tanto a la finalización del arrendamiento principal -fecha de 7 de junio de 1988-, como, en amplitud interpretadora, a la de terminación del subarriendo en la época contractualmente establecida del 31 de octubre de 1987 o incluso en la más dilatada que la Sentencia recurrida generosamente contempla de 31 de mayo de 1988 , el ejercicio a cargo de la sociedad que recurre de su pretendido derecho preferencial, por medio de la carta de 3 de agosto de 1988 resulta improcedente, por haberse extinguido y carecer de vigencia y eficacia vinculativa.

No es de recibo el argumento de que el derecho subsistió hasta que finalizara el subarriendo, es decir hasta la fecha prorrogada de 31 de octubre de 1990 y esto por las contundentes razones de que dicha prorrogación se concertó entre arrendataria y subarrendataria sin intervención acreditada de los propietarios arrendadores que, aunque de forma tácita la hubieran consentido, pues no consta efectuasen denuncia u oposición constatada de la misma, no procede por ello ampliar sus efectos exclusivamente arrendaticios a los derechos de adquisición preferencial, que afecta a la disponibilidad del inmueble; derechos que no pueden reputarse que supervivieron conjuntamente con la prorroga de la locación, pues nada se pactó ni tampoco se probó suficientemente a tales efectos y menos como actuación emanada del conjunto de todos los titulares dominicales. No se trata, en lo que se confunde la recurrente, del ejercicio de un derecho fuera de plazo, sino más bien de un derecho caducado e inexistente.

Resulta en este sentido como hechos probados concurrentes, que durante la vigencia del contrato de arrendamiento y como consecuencia de que los hermanos Jose Ramón Alonso Carlos Miguel Isabel Maite mantenían relaciones con el Ayuntamiento de Zaragoza, desde el año 1985 participaron a la sociedad que recurre a medio de carta de octubre de 1985, la oferta al ente municipal, a efectos de si les interesaba ejercitar su derecho, lo que no atendieron, incluso siendo inferior el precio (91.000.000 ptas.), al que después alcanzó la venta de la finca y tal conducta era la correspondiente, pues se realizó durante la vigencia de la cláusula adicional en razón a la duración del subarriendo.

lo analizado determina el rechazo de los motivos primero y tercero, que por el ordinal 5 del art. procesal 1.692 . aducen aplicación indebida de los arts. 1.255, 1.258 y 1. 262 del Código Civil .

Conviene puntualizar y dejar sentado, aunque no sea determinante definitivo de la resolución de la cuestión, que esta Sala no puede admitir la argumentación que de pasada contiene la Sentencia recurrida, en cuanto que quita toda importancia, no obstante la impugnación que por vía de oposición efectuaron las partes demandadas, respecto a que la cláusula adicional fuera sólo suscrita por dos de las hermanas Maite Jose Ramón Alonso Carlos Miguel Isabel Eugenia y no por el resto y sin poder ni mandato acreditado para tal acto, que rebasa los de naturaleza de administración que puede concertar cualquier cotitular, como porregla general sucede con los arrendamientos (Sentencias de 8 de octubre de 1985 y 30 de marzo de 1987 ); sino que dada su acreditada naturaleza dispositiva sobre el inmueble, la declaración de la Sala no resiste su crítica por su ligereza e inadecuación a la normativa de aplicación, ya que es preciso el concurso de todos los titulares propietarios, a fin de su adecuada validez y eficacia.

El último motivo del recurso argumenta, en la base del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , inaplicación del art. 6 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial concordante, ello en relación con los preceptos 1.º-1 y 9.º-3 de la Constitución y 7.º del Código Civil .

Se aporta la concurrencia de fraude a la ley, al sostenerse que los hermanos Jose Ramón Alonso Eugenia Carlos Miguel Isabel Maite se ampararon en personalidades jurídicas distintas, unas veces como personas físicas y otras con 1º integrantes de la entidad "Casablanca. S. A.", habiendo hecho concebir la entidad recurrente expectativas determinantes de seguridad en cuanto a los pactos que los relacionan.

La denuncia no procede, pues en el contrato de 31 de mayo de 1983, así como su Cláusula Adicional y actuaciones posteriores, conforme lo que se dejó expuesto, resultan bien claras y delimitadas las actuaciones de la sociedad "Casabianca, S. A.", como subarrendadora del camping y las de los propietarios y arrendadores del mismo, con precisión de compromisos, obligaciones y su alcance y efectos. A su vez la referida sociedad "Casablanca. S. A.", no la integraban exclusivamente los hermanos Jose Ramón Alonso Eugenia Carlos Miguel Isabel Maite , como consta en la certificación expedida por el Registro Mercantil de Zaragoza.

No se contempla situación de fraude, pues los actos de los recurridos tienen acogida legal efectiva y no aparente. Su actuación se acomodó a lo convenido y prueba de ello es que respetaron el derecho de adquisición preferencial de que gozaba la empresa "BETSA». en cuanto estuvo vigente el mismo, lo que no sucedió cuando se extinguió, pues entonces recuperaron los hermanos Jose Ramón Alonso Eugenia Carlos Miguel Isabel Maite la libre disponibilidad de los bienes afectados por la referida Cláusula Adicional. En orden contractual fue bien observado, en su estricto contenido y términos. Pretender una amplitud trascendental del mismo, conforme sostiene la recurrente en favor de sus intereses, cuando ya son tardíos y sin cobertura obligacional no resulta de acogida y determina la desestimación del recurso, con imposición de las costas del mismo a la parte que lo formalizó, por el mandato del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con la obligada pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Desestimamos el recurso de casación formulado por la entidad "Baños y Establecimientos Turísticos.

S. A.". (BETSA). contra la Sentencia pronunciada en fecha 18 de septiembre de 1991 y por la Audiencia Provincial de Zaragoza -Sección Segunda- en las actuaciones procedimentales de referencia y con imposición a dicho litigante de las costas de esta casación y pérdida del deposito constituido, al que se le dará el destino legal correspondiente.

Líbrese la correspondiente certificación a la mencionada Audiencia con devolución de autos y rollo en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-José Almagro Nosete.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Vázquez Guzmán.- Rubricado.